商贸零售进入存量竞争，消费类REITs供给大增

消费类基础设施REITs（不动产投资信托基金）的发行数量在2024年迎来了显著增长。

截至目前，已有6单消费基础设施REITs成功发行，发行总规模总计超145亿元，其中4单已经上市交易。目前已发行消费类REITs底层资产主要包括百货商场、购物中心。

行业人士分析称，从全球成熟REITs市场来看，消费REITs资产规模大，市场化程度高。从当前国内零售百货发展趋势来看，行业竞争加剧，老百货经营承压严重迎来闭店潮，但也有不少百货求变创新持续刷新销售额。存量竞争背景下，消费基础设施REITs产品供给增加，也体现出市场对此类资产的青睐和预期。

发行提速

今年以来公募REITs发行市场显著回暖。第一财经据Wind统计，截至8月9日，年内已有13只公募REITs成功发行，其中6只是消费类REITs，占比超过四成。

从全球成熟REITs市场来看，消费REITs资产规模庞大，市场化程度高，扮演着不可或缺的角色。

标普全球评级分析报告观点称，中国商业地产REITs（包括购物中心、百货商场和农贸市场等）起步较晚，目前仅有4只上市交易。但该评级机构看好中国商业地产REITs，预计该类项目底层资产价值或超5万亿美元。”

新发市场上，华夏首创奥莱消费REIT和华安百联消费REIT均在公众投资者发售部分提前结束募集，分别实现网下发售份额的6.3倍、1.48倍超额认购。

此外，今年8月1日，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目正式由试点转入常态化发行。行业普遍认为，这一规定为消费基础设施REITs的资产组合提供了更大的灵活性。

具体看来，新政策允许消费基础设施中与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人的酒店和商业办公用房纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50%。

二季度业绩稳定

业绩方面，二季度消费基础设施领域的REITs表现相对稳定。

具体看来，业绩排名靠前的华夏华润商业REIT报告期内收入为1.74亿元，净利润为0.11亿元。累计可供分配金额8666万元。按募集规模计算（对应发行价格6.902元/份），相应年化分派率达到5.05%。

中金印力消费REIT收入约为7247.9万元，净利润约464.96万元，报告期内可供分配金额约3680.99万元。

中金公司研究报告分析称，二季度上市消费基础项目整体经营维持相对稳定，主要得益于项目主动运营管理能力，如招商管理调整业态组合，活动策划吸引客流等多重措施。不过行业整体环境来看，上半年以来，我国消费呈现修复趋势，但修复动能趋弱，社零总额累计环比自2月份5.5%下滑至6月份3.7%，消费信心仍有待提振。

华夏基金分析称，消费REITs与产业园、保租房及物流REITs同为产权类REITs，其分红主要来自于底层项目的租金收入。消费类REITs的商业项目租户多为品牌商，其租金收入与商场的销售额及客流密切相关。收益模式往往涉及联营及抽成的业务模式，营业收入的驱动因子更为多元。此外，商业的经营业绩与居民消费能力及消费意愿紧密相关，这使得消费REITs成为反映消费市场动态的重要指标。