万科调整组织架构 开发经营本部下沉业务前线

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

《中国经营报》记者获悉，10月11日晚间，万科（000002.SZ）宣布调整组织架构，进一步加强开发经营业务的组织集约化建设。具体而言，开发经营本部进一步下沉业务前线，直接负责产品原点的管理和重大项目的操盘，部分区域本部精简职能或实施合并。

对于上述变动，万科方面对记者表示，公司每年都会例行开展组织检视和相应优化，以更好地适配形势变化和发展需要。“这次组织架构的进一步集约化，有助于进一步提升项目的运营效率和效益，尤其是集中力量打造重点项目。在当前各类支持市场稳定的政策陆续出台的背景下，也将助力公司更好地把握政策带来的市场机遇。”

值得注意的是，在此次调整中，上海公司、广佛公司调整为由开发经营本部直接管理。据万科方面透露，南方区域在今年国庆假期的销售额超过整个九月份的销售总额，其中在广佛的成交额接近30亿元。

组织架构集约化

近期，全力推进“瘦身健体”的万科对组织架构作出调整，强化开发经营。

记者获悉，万科在此次调整中将华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域重新定位为开发经营本部派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。与此同时，东北区域和西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理；重大项目多、产能货值大的上海公司、广佛公司由开发经营本部直接管理，对资源盘活、经营提效、交付品质、成本管理等方面加强专业管控。

此外，为了进一步提高商业、办公资产的经营效益，万科开发经营本部将组建办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效，同时深化商业事业部组织建设。未来，商业事业部将聚焦大型购物中心、社区商业以及历史文化街区的三大核心产品线开发，一线项目合并为七大地区公司，以更加贴近当地市场和客户，聚焦项目深耕细作。

在人员安排上，万科此次调整仍保持原核心班底不变，开发经营本部仍由张海整体负责，孙嘉继续担任商业事业部负责人，吴镝、周轶群、李嵬、易平安、郭继勋、曾巍继续担任其所在区域或总公司负责人。发生变动的是，广佛公司总经理曹江巍将接替卢冰，曹江巍重回北方负责北京区域，卢冰调任办公事业部负责人。

万科此次组织架构调整背后，企业在行业整体规模下降背景之下进行组织精简及扁平化管理已是大势所趋。据不完全统计，近两年已有超过20家房企开展组织架构调整，涉及精简或整合区域、减少管理层级、加强总部对重点项目的扁平化管理等。

抢收“金九银十”

今年上半年，万科出现业绩亏损，其中开发业务的结算收入同比下降34.6%，结算毛利率降至10%以下。分区域来看，上半年，万科开发业务仅在华中区域、西北区域的权益净利润为正，其余五个区域全部亏损。全部区域中，营收占比最高的上海区域的权益净利润约-4.92亿元，亏损程度最大的为北京区域（约18.55亿元）。

万科管理层在8月举行的业绩会上表示，公司在今年二季度的经营性净现金流已经转正（约42亿元），二季度以来的月均销售额保持在200亿元以上，回款率超100%。在经营端，公司通过积极销售、推进大宗交易和资源盘活、逐步退出非主业业务和投资等三项工作已回款1370亿元左右；在支出端，随着交付高峰过去，经营端的新增支付压力已经下降。

公告显示，9月，万科实现合同销售面积123.1万平方米，合同销售金额174.2亿元；2024年1—9月，公司累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812亿元。

值得注意的是，在今年国庆假期前夕，中共中央政治局会议首次定调促进房地产市场止跌回稳，多项楼市重磅政策集中落地。9月29日，广州宣布取消住房限购政策；深圳打出一套“组合拳”，包括优化分区住房限购政策、取消商品住宅和公寓转让限制、增值税征免年限由5年调整到2年等。

中指研究院提供的数据显示，今年国庆假期，房企促销力度普遍加大，核心城市楼盘到访量、认购量普遍较节前大幅提升，部分项目成交量已超过9月全月，“银十”开局表现超过预期，市场回稳迹象明显，预计短期内新政将继续显效，同时认购数据的大幅回升也将逐步在网签数据中得以体现，预计10月的市场销售数据将出现明显增长。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：燕郁霞）