万科发布半年报：用“安全”回答当下，用“能力”回答未来
8月30日，万科发布2024年半年报，实现营业收入1427.8亿元。上半年，万科保持稳健经营，坚守财务安全底线，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流，年内已无境外公开债；同时，实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程；三大主业能力持续提升，综合住区业务销售保持第一梯队，高质量交付7.4万套房子，物业服务及租赁住宅业务持续巩固行业头部优势，实现稳健增长。
岁寒知松柏，长风会有时。市场人士认为，上半年万科经历的挑战不少，但其全力以赴的行动，市场有目共睹，无论是销售、交付、偿债、融资等各维度都取得了积极进展。企业发展过程中难免都会经历阶段性挑战，在自身努力及各方支持下，伴随市场恢复，相信万科又会再次跑在健康发展的路上。
当下，万科用“安全”做出了回答。上半年，在自身努力和各方支持下坚守了财务安全底线。经营层面，全力销售跑赢大市，实现超100%回款率，销售回款近1300亿元；积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。同时，业务方面也保持了稳健和韧性。综合住区业务上半年继续跑赢大市，保持业内第一梯队，高质量交付7.4万套房子；租赁住宅业务规模和运营效率保持行业第一，实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%；物业服务实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。
关于半年报亏损原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。事实上，房企亏损实属常见现象，因为现阶段结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。
对于未来长远发展，万科已逐步建立了面向行业新发展阶段的核心能力。业务层面，上半年万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。除了业务能力的提升，万科还实现了多赛道REITs突破，逐步打通行业新模式下的资产证券化通路。
综合住区领域，万科积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，持续提升产品力。据了解，万科研发的“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。另一方面，万科还在建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。
租赁住宅领域，万科也实现了发展模式的突破。今年以来，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。
万科物业服务也在积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会。住宅物业在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务领域，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。
此外，伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。
（注：本文为央广网登载的房产行业信息，仅供参考。）
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