万科股东大会透露新的战略计划,未来聚焦三大主业

4月30日,万科企业股份有限公司(下称“万科”,股票代码:02202.HK,000002.SZ)在深圳召开2023年度股东大会,公司管理层在会上透露,万科调整公司经营战略,将“降杠杆”的目标规划到了未来五年,与此同时,为了“瘦身”,万科明确告别过去多元化的发展模式,计划腾出有限资源,聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

对于投资者关心的股价波动问题,万科董事会主席郁亮表示,管理团队的命运和公司命运绑在一起,自1994年成为万科董事后,30年间只买入,从未卖出。股价目前表现肯定达不到股东要求,完全接受股东批评,目前正制定增持管理团队股票计划方案。

郁亮表示,提振股价最关键还是要把公司做好,对此,万科制定了三个目标。首先是“降负债”,未来两年削减付息债务1000亿元以上,未来五年付息负债总规模要降一半以上,相比今年3月末首次提出的“降杠杆”计划,万科增加了一个五年计划,可以看出万科“降杠杆”的决心;第二个目标是,完成“融资模式转型”,从统借统还、主体信用为主的模式,逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。第三是完成“聚焦主业”,腾出有限资源做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

自2014年开启多元化业务发展以来,万科管理层曾多次反思多元化业务探索成本太大的问题,这次明确表示聚焦三项主业,郁亮表示,未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务,万科聚焦的三大业务属于“市场有前景,社会有需求、万科有优势”。

对于如何实现上述三大目标,万科制定了一揽子方案。郁亮表示,方案大致分为两个阶段。第一阶段将坚定瘦身,调整融资模式,降解风险。具体来看,除上述三项主业外,将退出其他业务,清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元。同时,主动完成融资模式转型。第二阶段是,万科将聚焦主业,做精业务,成为行业产品和服务的标杆。“一揽子方案并非只是收缩、压降方案,也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身,是为第二阶段聚集资源、打基础。”郁亮说。

股东大会上,对于外界普遍关注的投资回报和大股东支持等问题,万科大股东深铁集团董事长辛杰表示,万科的一揽子举措体现了管理层坚决的态度,行业冬天下,万科销售业绩一直能保持行业前三,实属难能可贵,说明万科管理层顶住了压力,作为万科公司的长期股东,深铁集团的态度和立场一直没有变,会一如既往支持万科的良性发展,不会因市场波动而动摇。

同时,辛杰表示,除了认购今日在深交所上市的中金印力公募基金,深铁与万科的其他合作项目都在以市场化、法治化的方式,积极谋划和推进,一旦落地,万科将予以公告。

会上,对于当前市场高度关注的万科融资进展和银团贷款落地情况,万科总裁祝九胜表示,得益于银行支持和自身努力,融资已逐渐好转,对后续进展充满信心。

今年3月末的业绩会上,祝九胜提到万科面临“三座大山”——销售回款减少,工程付款依旧比较多;经营性业务收益率还不足以覆盖融资成本;融资模式从“总对总”转变为具体的项目。今日的股东大会上,祝九胜透露,对于上述三项挑战,公司也有三项工作重点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制(白名单),能报尽报,能上尽上,目前集团已有59个项目申请纳入白名单;二是大力推进经营性物业贷,这既可以解决历史上的存量问题,也可以阶段性地获取新的流动性;三是银团贷款,目前取得了众多银行的支持,可以提升银企合作的效率,目前正在积极推进中。

此外,对于近期传言万科将打包1300亿元资产向银行申请贷款的问题,祝九胜也进行了回应。他表示,过去万科90%的贷款都是信用贷款,去年底开始,万科开始谈论抵押物的问题,即梳理资源,盘点资产,为新的融资模式准备好抵押物品,其中就包括请评估公司对万科的一些资产进行价值评估,银行后续会为万科落实项目制抵押的融资模式。

祝九胜还提到,银行也有问到一个问题,即万科的资产抵押物是否能够覆盖截至2023年年底约3200亿元的有息负债。“我们觉得大体上是够的,我们的资源是充足的,资产也基本是合格的,只是现金流上有些压力,这取决于银行给我们的抵押物打多少折,如果打折太多,就显得不够,如果打折力度松一点,则资产价值是非常充足的。祝九胜透露,今年以来,万科已新增融资提款168亿,境内新增融资平均成本3.33%,公司银行端的融资渠道保持通畅。

4月29日晚间,万科发布了今年的一季度报告显示,2024年第一季度,万科营业收入615.9亿元,同比下降10.05%,净亏损3.62亿元,同比去年同期14.46亿元的净利润,下降125.04%。万科在报告中披露,净利润亏损,主要是受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响。

万科还披露了截至一季度末的负债情况,即扣除预收款后的负债率为64.9%,相比2023年底下降0.6个百分点,净负债率59.3%;持有货币资金830.7亿元,可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。