那场财政会议后，第一笔让市场躁动的资金即将下场！

朋友们，钱来了。

近期，接连几个城市都在发同一则公告：

10月28日，哈尔滨住建局发布征集存量房用作保障房源公告；

同日，银川住建局表示，将加大保障性住房建设供给。今年将收购5000套存量房用作保障房，明年计划再收购5000套；

10月31日，杭州安居客集团发布通告，拟面向部分城区公开征集已建成存量商品房用作保障性房源。

没错，又是国家队下场收房。

我估计这事说到这儿，许多人就坐不住了——

国家队下场收购商品房这事儿都忙活了1年多，愣是没折腾出一丁点儿水花来。

其实吧……

关于国家队下场收购商品房这件事，我们一直都在摸石头过河。

一开始，我们面临的是「规模小」的问题。

自去年以来，央行拿出来1000亿作为租赁住房贷款支持计划的资金池，鼓励地方批量收购存量住房。

然后，后面又搞出了个3000亿规模的保障性住房再贷款。

以上就是用来收购存量房的主要资金来源，看起来是很多。

但，

截至今年6月底，全国收购存量房用作保障性住房的范围已经扩大到2884个县级以上城市。

平均下来，每座城市分不到2个亿。

再后来，我们面临的问题是「进度慢」的问题。

以1000亿的租赁住房贷款支持计划为例，

这笔资金从去年1月份向市场投放到今年夏天，仅用了200多亿。

7、8个月的时间，收房进度条仅仅拉动了20%。

可见，

地方收房的积极性并不高。

关于这点，大家也都能理解——

负债端债务沉重，哪怕每年要还的利息都是一笔不小的数额；

收入端，土地出让金锐减，土拍难以为继。

所以，

要地方举债收房真的是力不从心呐。

不过，今日我们有信心再提国家队下场收购商品房，自然是过去摸石头过河遇到的问题已经有了实质性的解决办法。

上个月那场财政部发会议中，有两个关键点与收购存量房密切相关。

一、中央财政举债打包地方隐性债务；

咱妈直接把地方过去欠下的累累债务给接管了，那么无债一身轻的地方自然有了更多的举债空间。

这回，彻底解决了地方不敢贷款的忧虑。

于是，国家队下场收购存量商品房总算有余力多轰几脚油门了。

二、允许地方安排专项债收购存量商品房。

以后收购存量房，不仅仅能到央妈那儿申请贷款，地方也能自己发债买房了。

至此，怎么加速地方收购存量房的逻辑已经很清晰了——

先给地方腾出举债空间，再鼓励地方发专项债收购存量房。

毫无疑问，

这场财政会议后，未来流入新房市场的资金规模会越来越大。

而第一笔资金，即将顺着杭州、哈尔滨等多地新开的收购商品房渠道流向市场！

新·国家队收购商品房力度几何？

以杭州为例，

早在今年5月份，杭州就在临安率先进行了商品房回购的试点。

咱们来看一下临安回购商品房的具体要求：

房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡；

收购房源需搭配一定比例的车位，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置；

现房或一年内具备交付条件的期房；

收购规模不超过10000㎡。

看完，你就能知道全国收购商品房的效果为啥那么差了——

收购规模小。以两梯四户70㎡为收购目标，临安的收购规模仅能收两幢楼，一个小区的量都不到。

定向收购。满足上面要求的商品房项目，在临安都没几个。

再对比杭州最新的商品房回购政策：

征集方位为上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区已建成存量商品房（含自持商品住房）项目；

房源面积不超过70㎡的小户型，收购后用于保障性租赁住房（含人才租赁住房）；房源面积不超过125㎡的户型，收购后用于配售型保障性住房；

收购房源原则上要独立成栋（幢）成单元；

没有要求收购体量的上限；

其中变化肉眼可见的明显。

一、从原来的定向收购扩大为全方面的收购；

首先是收购范围扩大，原先是临安，现在是杭州八个城区都可以涉及，俨然是全杭州市范围的一个政策。

其次是收购房源属性的扩大，此次收购囊括了开发商手里自持房源（只能出租不能出售）。

最后是收购面积扩大，原来只收购70㎡以内，现在125㎡也拉入收购计划表中。

二、体量从小规模到无上限。

临安收购存量商品房规模规定了不超过10000㎡，而当前的政策并没有作上限要求。

那么，根据最新回购政策，杭州接下来会收购哪些商品房？

我们再进一步分析：

从范围上讲，全杭州的商品房都存在被收购的可能。

从面积上讲，全杭州125㎡的商品房都有被收购的资格。

从收购价格上讲，收购价格不超过划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润，几乎就是成本价。

关键来了，哪些开发商会心甘情愿地以成本价把房子打包出去？

只有那些远郊难以去化的楼盘。

同时，远郊楼盘的户型上限大多都在125㎡！

这几乎就是在宣告：

那些卖不出去的商品房，杭州都能给你包圆了。

再来看哈尔滨和银川，

两座城市收购存量房的户型面积上限也同样在125㎡，而在过去，多数城市收购存量商品房的面积上限在70-90㎡。

全国范围内，收购存量商品房的户型面积上限在进一步提高。

银川此次发布的收购商品房规模共计大10000套。过去一年里，重庆收购商品房套数也不过不到7000套。

全国范围内，各城市的收购套数也在进一步上升。

所以，

财政会议之后，新·国家队收房的力度有多大，咱们基本有概念了。

规模至少几倍于过去，有的头部城市甚至开始全方位收购难去化的商品房。

又到了地方拼实力的时候。

关于地方发专项债收购存量商品房的政策，财政部会议中有专门的表述——

这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。

用大白话来理解，

以后国家队收购商品房的上限因城而异。

有的城市，如杭州有底气出台不设限的收购政策，做到全面收购难以去化的商品房；有的城市，则还是先计划了收购套数，走一步再看一步。

而这上限，其实就是各城市的还债能力、经济实力。

毕竟，专项债也是债，将来也是要还的。

怎么还？

现在来看，无非就是两种方式。

一是收购来的存量房所带来的收益。

收购后的存量房以后要么是用作保障型租赁用房，以此换来长期的租金收入，要么是用作配售型保障房，售卖给特定人群。

不过，两种方式都是偏向福利性质的保障性住房，收益并不太可观。

二是激活市场的流动性。

所谓收购存量商品房，首先是为了去库存，减少供应端的压力。

其次是为了房企们注入流动资金，解放那些被难去化商品房套住的房企。

这一点，从杭州的新收购政策也能看出一二——

即便是原政策规定不可出售的自持房源，杭州也愿意从开发商手中收购过来。

供应端，市场库存减少，去化周期缩短；

需求端，越来越多的房企解套拿到资金。

接下来，会干啥？

当然是重启土拍市场！

说到底，还债离不开土地财政。

至此，你差不多就清楚——

收购商品房的上限，取决于各地的还债能力；

各地的还债能力，取决于土拍市场的活跃性；

而土拍市场的活跃性，则由各地新房市场的热度而定。

930新政后，新房成交量猛涨的城市，除了一线城市北上广深，便是头部二线杭州、成都、南京……

也就是说，

只有这些头部城市才会有活跃的土拍，进而才能有更多的底气和实力进行大规模地收购存量商品房。

一边，是930新政带来的新房成交热；

另一边，则是收购存量房进入了新阶段，即将迎来更猛烈的国家队收房潮。

将来几个月的时间里，

这些城市的新房去化，还会加速！

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