通州解除 “双限”满月 去化慢的楼盘被撬动了吗
北京楼市正迎小阳春。数据显示，3月2日-3日周末两天，北京二手房合计成交量约在1700套，相比其上个周末1100套明显上涨，较春节前的周末成交量也普遍多了200～300套。而在刚刚过去的9日、10日周末两天，北京二手房成交合计达到2100套，10日接近1200套。
此外，新盘的到访量和咨询量也明显增加。尤其在解除“双限”满月的通州，周末两天售楼处到访量不断。
在城建国誉朝华售楼处，项目销售介绍，通州解除“双限购”以来，的确释放了积压许久的购房需求，之前不符合条件的购房者拥有了购房资格，加速了项目的去化。最近两周，带看量呈翻倍增长态势，这个项目是去年6月开的盘，目前基本已经去化了大部分，打算在五月底清盘。
公开资料显示，该项目总占地面积约为2.4万平方米，总建筑规模约4.9万平方米，共规划12栋6-11层小高层，总户数为606户，主力户型为78平方米两居、88平方米三居以及93平方米三居，一梯两户的设计。
住建委数据显示，国誉朝华于2023年6月22日取得预售证，截至发稿，网签177套，均价59154.17万元/平方米，不及晚其开盘四个月的邻居万科东庐网签多。
PART ONE
地铁盘 区域配套不完善
国誉朝华位于东五环和六环之间，通州物资学院板块，是朝阳和通州两区交界处，西侧是朝阳区，东侧是通州区。
项目距离地铁6号线约600米，可以与14号、10号、2号、5号线等换乘。约30分钟到国贸，40分钟到望京。且临近朝阳北路，自驾从朝阳北路可上五环，开车到市区也很方便，不过，朝阳北路早晚高峰比较堵车。
实际上，物资学院板块附近没有产业，处于两区交界处，并不是通州核心区，所以多年来在区域内并不算突出，但因邻近朝阳和地铁6号线的优势，成为了去年通州的后起之秀，加上通州“双限购”的放开，承接了部分朝阳区的外溢需求。板块内的国誉朝华等刚需项目也因此吸引了大量首套购房者的目光。
目前来看，国誉朝华城市界面一般，周边基本多为空地，北侧为待出让宅地，已经平整完毕，东侧是住宅小区，西侧是邓家窑村，比较破旧，南侧是富河大街。
商业配套方面，项目附近集中了餐饮超市休闲等各种业态，体量不大，但满足日常基本需求没问题。大型商业配套目前还要依靠两站地铁处的常营板块的长楹天街以及更西边的青年路朝阳大悦城。不过，项目东边约三公里内的远洋乐堤港正在建设中，建成后将极大改善周边商业配套。
教育方面比较一般，项目北侧规划有教育用地，要建物资学院附属中小学，距离较近，另外，距离项目约4公里处有范庄小学。
医疗方面，开车8分钟可到达项目东侧的北京胸科医院，20分钟到达首都医科大学附属北京潞河医院.此外，项目西侧4公里处的北京朝阳医院（常营院区）也有望在今年完工投入运营，未来2年还将陆续引入安贞医院、首都儿研所、北大人民医院等。
此外，项目附近可能存在飞机航道噪音问题，路过通州飞机位置较低，开着窗户肯定能听到声音。
综合来看，国誉朝华目前城市界面略显不足，但随着各方面配套的建设落地，生活便利性应该会很不错。
PART TWO
280万可上车 主打刚需
配套略显不足，国誉朝华的产品整体定位刚需，总价从280万-775万元。
国誉朝华项目由6-11层低密精装小高层组成，容积率2.0，总共12栋住宅，606套房源。户型面积段包括49平方米一居，59平方米、66平方米、78平方米两居，88平方米、93平方米三居以及118平方米四居，小户型多且杂。主力户型为78平方米两居、88平方米和93平方米三居。
从项目规划图可以看出，10、11和12号楼栋处于地块最南端，意味着这三栋楼的噪音影响最大。
具体到国誉朝华的产品，户型比较中规中矩，没有硬伤，小户型基本为东西朝向。
小户型中以59平方米为例，为东西朝向的全明户型，明厨明卫，卫生间做了干湿分离，客厅面宽3.6米，带转角飘窗，整体户型比较方正，面积得到了充分利用，对刚需比较友好。
78两室两厅一卫的户型，南北通透，南侧客厅卧室赠送飘窗，不过厨房面积和北向次卧、餐厅位过小，餐厅位置影响走路，总体来说问题不大，总价约在470万元。
88平方米的三居都是边户，为三室两厅两卫格局，最大的亮点为客厅的270°转角大飘窗，视野很好，开放式厨房的同时也能作为独立厨房使用，双卫生间一明一暗。北侧卧室和书房面积比较小，如果打通的话，可以做个大两居使用，具体还要视购房者具体情况而定，总价约在540万元。
93平方米为三室一明厨两明卫，南向三面宽，达到9.3米，南向皆有飘窗，餐客厨一体化，有独立储藏室和家政间。
槽点在于北侧次卧空间不足8平方米，入户门正对卧室门，厨房有些窄小，只有2.5米宽，总价在580-590万元。
国誉朝华90平方米以下户型约占到总产品的63%，小户型多的情况下，社区就不够纯粹，未来保值能力预计会差一些。
对此，项目销售表示，项目是刚需盘，小面积日后好出租。目前，除了49平方米的只剩一套房，78平方米以下的小户型基本售罄，88和93平方米只有6层以下和顶层可选，118平方米4层以下可选。
不过，目前项目网签率却不到30%。有业内人士表示，通州限购目前刚满一个月，由于此前限购的影响，去化较快的多为大户型产品，加上项目周边比较破旧，配套一般，价格基本到了6万/平方米左右，与周边二手房均价在3万+左右的价差，让很多当时有资格买的刚需望而却步。预计这个盘再限购放开后，会加大去化力度。