透视房企年报季：行业比拼从规模转向质量

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

房地产深度调整的这些年，如期发布年报的房企数量已不如从前，能够给市场交出一份靓丽成绩单的房企更是不可多得。

近期，招商蛇口（001979.SZ）、越秀地产（0123.HK）、美的置业（3990.HK）等房企发布2023年业绩公告，经营表现各异之余，各方在应对市场环境变化方面却有相似的策略选择。

公告显示，2023年，招商蛇口营收同比下降4.37%至1750.08亿元，净利润同比增长48.2%至63.19亿元，全年累计签约销售金额约2936.35亿元；越秀地产营收同比增长10.8%至802.2亿元，核心净利润同比下降17.5%至34.9亿元，年内累计合同销售金额约1420.3亿元；美的置业营收同比下降0.1%至735.65亿元，核心净利润同比下降41.7%至22.56亿元，全年实现合同销售总额658.5亿元。

《中国经营报》记者注意到，在回顾过去及展望后市的过程中，上述房企均不约而同地表达“安全”的重要性，这当中包含审慎的投资策略以及杠杆有序下降。截至2023年年末，招商蛇口、越秀地产、美的置业“三道红线”均保持“绿档”，其业务重心目前也已转至一、二线城市。

重仓核心城市

2023年，房企在风险出清和新模式探寻中度过一年。

招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上表示，10万亿别的房地产市场仍有很大的发展空间，但行业、市场、企业将持续分化，行业比拼从“规模”转向“质量”。“从以前做住宅开发赚快钱大钱，变成赚慢钱小钱，赚可持续的钱。”

近年房地产市场持续下行，房企面临销售量、价层面的压力，招商蛇口亦不例外。公告显示，2023年公司综合毛利率为15.9%，同比下降3.4个百分点，其中开发业务毛利率同比下降4个百分点至17.1%。

招商蛇口管理层表示，公司未来的毛利率将逐步企稳回升，主要是因为拿地端的利润水平有所改善，同时公司一些高毛利项目也会在未来几年陆续结转。

过去一年，招商蛇口深耕高能级城市，其在2023年先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。年报显示，招商蛇口2023年“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%。基于“区域聚焦、城市深耕”的投资策略，招商蛇口2023年在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%、88%，其中在北、上、广、深的投资额占比为51%。

蒋铁峰表示：“目前拿地市场的投资机会仍非常多。公司不会盲目追高，宁可错过，不能错拿，要保证项目的盈利水平。”

面对市场的波动性和差异性，越秀地产同样选择聚焦核心城市发展的策略。公告显示，越秀地产2023年持续深耕一线城市和重点二线城市，在北京、上海、广州、杭州、成都等地新增28宗地块。截至报告期末，公司土地储备约2567万平方米，95%分布在一线和二线城市，其中在大湾区、广州的土地储备占比分别为41.9%、38.2%。

2023年，越秀地产完成全年合同销售目标1320亿元的107.6%，其中大湾区的合同销售金额占比约50.42%，广州的合同销售金额占比为43.2%，公司在广州的市场占有率达17.2%。

无独有偶，自2019年提出“换仓”策略的美的置业在2023年已实现对高潜力城市的进一步聚焦。美的置业管理层在业绩上表示，2023年，公司收购21个项目，其中96%分布在二线及以上城市，推动权益货值增加约98亿元。与此同时，公司清退24个项目，对应减少权益货值约33亿元，这些项目主要来自低能级城市，其中三、四线城市的项目占比为88%。

优化债务结构

面对房地产市场的持续下行，房企增厚安全垫不止于采取量入为出的投资策略，还有对债务结构的持续管控。

招商蛇口管理层在业绩会上表示，2024年的目标不是唯销售金额论，公司的重心更多放在提升利润、质量、效益、转型、品质等方面。2023年，招商蛇口在满足“三道红线”的同时，采取稳杠杆和优结构的融资策略，整体债务结构稳固、风险可控。报告期内，公司全面落实降本增效举措，狠抓资金成本降低，加大公开市场融资力度，实现债务结构调整。

年报显示，2023年年末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，全年新增公开市场融资324.3亿元，总资产同比增长2.49%至9085.08亿元，归母净资产同比增长17.71%至1197.23亿元，综合资金成本为3.47%，同比下降42%。

过去一年，越秀地产积极拓宽渠道融资，平均融资成本下降，2023年加权平均借贷年利率同比下降34个基点至3.82%，期末平均借贷成本下降至3.63%。

报告期内，越秀地产在境内发行公司债券合计69亿元，加权平均借贷年利率约3.37%，境内首次发行10年期公司债券，票面利率为3.63%。公司抓住市场有利窗口完成供股筹资，供股获1.15倍认购，募资净额约83亿港元。

2023年，越秀地产完成新的融资约556.2亿元，其中境内融资约451.1亿元，境外融资约105.1亿元。截至2023年12月31日，公司总借款约1043.7亿元，现金及现金等价物（包括监控户存款）约461亿元；未来一年到期的借贷占总借贷的22%，定息借贷占比为44%；剔除预收款后的资产负债率为67.4%，净借贷比率为57%，现金短债比为2.01。

“谁都无法准确预测行业波动的拐点，但增厚安全垫，守住底线，强化抗风险能力，是公司应对市场变化最朴素的做法。”美的置业在公告中指出。

截至2023年年末，美的置业净负债率仅为35.8%，同比下降8.1%，为历年以来最低，现金短债比为1.44，扣预资产负债率67.3%。2021年年底至今，公司稳步降低有息负债182.5亿元，截至2023年年末，美的置业有息负债为380.7亿元，同比下降21.4%。

融资方面，2022年至今，美的置业公开市场融资金额124亿元，融资渠道保持通畅且实现净融资额的正增长。2023年，公司累计发行五期共计46.2亿元中期票据；2024年1月，公司发行2024年首期中期票据，规模14.4亿元，票面利率4.96%。

多元业务创收

行业仍在深度调整，房企的发展也迎来新旧动能的转换。无论是作为央国企的招商蛇口、越秀地产，还是民营企业美的置业，它们都选择了“多条腿走路”。

2023年，招商蛇口推进多元业务协同发展，寻求新的增长曲线。蒋铁峰在业绩会上表示，开发业务当前仍是招商蛇口的“基本盘”，是公司规模和利润的重要保障，是转型发展的资源基础；资产运营，是推动公司发展模式从开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块；城市服务，是推动公司从重资产为主向轻重结合转变的重要转型业务板块。

年报显示，2023年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入66.91亿元，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为33亿元。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.24%，同比增加0.45个百分点。公司资产运营业务涉及集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店等业态，城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。

值得一提的是，为支撑代建业务规模化品牌化发展，招商蛇口在2023年新成立代建业务专业公司。代建业务是其城市服务业务的重要组成部分，公司2023年新增28个代建项目，合计管理面积约269万平方米。

2023年，越秀地产一如既往推进“商住并举”发展战略，不断提升商业物业稳定收入。公告显示，越秀地产2023年直接持有的商业物业租赁收入约4.9亿元，同比增长49.7%，公司持有权益的越秀房产基金经营收入约20.9亿元，同比增长11.4%，越秀房产基金写字楼租赁收入约12亿元，零售商场的经营稳步恢复。报告期内，越秀地产持股的越秀服务（6626.HK）收入约32.24亿元，同比增长29.7%，毛利率为26.6%，股东应占盈利为4.87亿元，同比增长17%。

在稳住开发业务基本盘的同时，美的置业2023年持续发力物业及商业两大非住业态。报告期内，美置服务积极发力产业园、医院、学校、办公、城市公服等多元业态，其拥有的合约面积为9032万平方米，累计清退36个低质项目，清退面积合计542万平方米。截至2023年年末，美置服务非住宅业态外拓合约面积约900万平方米；美置商业2023年运营面积超过70万平方米，满铺率达94%，年度销售额同比增长62%。

此外，报告期内，美的置业旗下绿色装配式产业板块——睿住建筑科技报新增合同金额约6亿元，公司旗下空间智能解决方案提供商睿住智能新增合同金额11亿元，其中第三方占比41%，同比增15%。

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