外资，又来抄底了

文/十一弟

大年三十，大家都在忙着准备年夜饭。

这天，来自香港的房地产投资信托基金——领展，与万科做了一笔大交易。

万科把旗下位于上海的七宝万科广场，卖给了领展。

在上海，又一个最有价值的商业项目，被外资揣进了兜里。

领展是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，很早就在港交所上市了。

它是一只由私人和机构投资者持有的房地产投资信托基金。

目前，持有领展基金份额最多的大股东，是一家境外资本——

贝莱德，其持有大约9%的基金份额。

领展已经在中国内地投资持有大量的商业项目，比如深圳领展中心城、广州领展广场、北京领展广场。

这些商业项目，大多数由领展砸钱收购而来，改造之后，重新换上了领展的招牌。

它名下持有的物业资产，总估值超过了两千亿，其中在内地布局的上十个项目，大概有三百亿。

三年前，领展就从新加坡政府产业投资公司（GIC）手上，收购了上海七宝万科广场一半的权益。

最初，这个项目由万科开发建设，剩下的另一半权益，一直保留在万科手上。

这次，万科把它出售给了领展。

于是，领展也就拿下了上海七宝万科广场的全部权益。

上海七宝万科广场是万科旗下最有价值的商业项目——

在它名下持有的众多商业项目里，上海七宝万科广场的收入规模，排名第一。

项目出租率维持在九成以上，去年的营业收入超过了五个亿，净利润一两个亿。

但这个最有价值的商业项目，马上就要改换门庭了。

七年前，上海七宝万科广场竣工开业，是万科在上海的第一个万科广场系购物中心。

项目开业之前，GIC就已经入局了，与万科各持有一半权益。

三年前，GIC将其所持上海七宝万科广场的一半权益卖给了领展。

当时，这个项目的市场估值大约66亿。

最后，双方商定的项目价值为64亿，较市场估值折让了不到3%。

十一弟查了下，GIC与领展之间的交易价格，是以双方商定的项目价值作为定价基础。

经过一系列价格调整之后，领展向GIC实际支付的代价，超过了27亿。

三年过去了，领展从万科手上收购项目剩下另一半权益，价格不涨反跌。

这次与万科的交易，领展相当于抄底捡漏了。

上海七宝万科广场的市场估值，已经增长到了逾70亿。

但万科与领展商定的项目价值，只有52亿，算下来打了七折左右。

而经过一系列价格调整之后，领展需要向万科支付的代价，还不到24亿。

也就是说——

过去三年里，上海七宝万科广场的营业收入，从不到四个亿，增长到了逾五个亿。

项目的市场估值，也从大约66亿，上涨到了逾70亿。

同样是出售项目一半的权益，现在万科却比当年GIC少卖了三四个亿。

尤其是买卖双方谈判商定的项目价值，当初GIC叫价64亿，如今万科被领展砍到了52亿。

尽管内地楼市行情不好，但在一线城市的核心资产，只要价格卖得够便宜，总会有人抄底捡漏。

相比国内开发商，这些外资机构的融资，几乎不受影响。

手里握着大把现金，动辄几十亿的物业交易，能买得起的也只有他们了。

开年第一个月过去之后，万科活下来的危机感，可能更加强烈了。

去年，万科的销售额接近3800亿。

在百强房企销售榜单上，排名第二，仅次于央企保利。

平均算下来，万科每个月的销售额，要卖三百多亿。

但是，今年第一个月，万科的销售额，跌破了两百亿。

去年，万科卖得最差的单月之一，也是开年第一个月。

不过，销售额也站到了三百亿门口。

今年开年第一个月的销售额，直接跌破两百亿，又比去年下降了三分之一。

做最坏的打算，是时候未雨绸缪，储备弹药了。

只有拿出手里最有价值的核心资产，才能更快地变现换钱。

哪怕是心头肉，也得忍痛割舍卖掉了。