新政一个月，哪些板块依然卖不掉
这个标题听起来有点扫兴
毕竟随着十月的结束，上海9.29新政颁布后的第一个月的二手市场成交以破两万套的成绩顺利收官
你能看到很多关于二手市场欢呼雀跃的新闻
但我们本着谨言慎行的优良传统
试图扒一扒有没有新政依然没有刺激到的板块
有没有在全市的二手房成交都上涨，甚至在这个十月可以算是火爆的市场情况下
成交量没涨甚至反跌的板块
先定个基调，因为是新政满月的分析，所以我们以环比9月二手的涨幅为主要依据，从成交量的维度来分析
你会发现在这些隐秘的角落，背后的原因可能更值得探究
01
全市都在猛涨的情况下，有些板块却只是微涨
先看一下这个十月的二手房成交到底有多好
我们拿数据说话
至少在最近四个月，成交量是一骑绝尘的高
根据兔博士app数据，10月二手住宅成交套数为20111套
这个数字环比9月上涨超过了54%
而落到每个板块，也是一片欣欣向荣
为了防止单套数据波动引起的环比涨幅失真，我们把十月成交套数低于十套的板块剔除，剩余190个板块
在这190个板块中，94%的板块涨幅都在10%以上
甚至环比9月涨幅超过100%，也就是涨了足足一倍的板块有31个
在这样的大好形式下
竟然有些板块涨幅不超过10%，甚至根本没涨
徐汇滨江的二手成交量只比9月多了2套，长宁新华路成交虽然涨了5套，但也不过是7.14%的涨幅
更不用说碧云、老西门、东外滩，成交只多了一两套
漕河泾和黄浦滨江直接就拿了和9月一样的成绩
这样的涨幅毋庸置疑是垫底了
其实这七个板块都不陌生，甚至算是内环热门板块了
当然，确实存在有些板块成交就是很稳定的情况
不如横向拉长，把时间再往前推几个月，看看成交情况
果然有四个板块的成交几乎一直没怎么变
比如浦东碧云、黄浦老西门，都是非常成熟的板块
7月到10月的成交量上下浮动在一两套，稳定的惊人
再比如徐汇漕河泾和黄浦滨江
除了7月成交少一点，最近三个月成交量都是16套
其次，内环板块的二手房供应就不算多，这是一个前提
比如漕河泾，作为强产业板块，住宅供应一直都不多
在周边板块供应都在三五百套的情况下，漕河泾在链家的挂牌只有77套
再其次，这些板块的单价也不可能低
徐汇滨江和老西门的二手单价基本在每平13、14万以上，黄浦滨江单价得每平11万往上，碧云、新华路、东外滩、漕河泾的二手单价也在每平8、9万以上
那么除了这些原因之外，还有什么会影响到二手成交呢
于是，我再翻出9.29的新政，试图找到一些端倪
降首付比例，取消普宅面积限制意味着什么
意味着如果我想在市中心买个面积大点新房，一千万的房子150万的首付就够了
新房的购买门槛降低了
甚至如果我是置换，我想卖掉手上的次新房，再重新换一套，满二不满五也完全可以免征增值税了
当新房的门槛降低，二手房市场涨幅不明显也变得能理解了
那么这几个板块最近有没有新房入市
当然有
徐汇滨江板块的中海领邸从6月开始陆续推出530套房源并且全部售罄，在徐汇滨江这个板块占据了极大的购买力
杨浦东外滩上半年上新的楼盘更多，保利琅誉、瑞安翠湖滨江、缦云上海
小三房、大平层、甚至别墅产品都有
对二手市场不可避免的会产生冲击
02
那么有没有在逆势下跌的板块呢
当然有
数据显示，有5个板块的成交量是在下跌的
松江车墩在10月的成交比9月少了10套，不过好在基数够大，9月10月成交都在二百多套，所以跌幅在4.08%
而徐汇建国西路，因为基数少，成交少了3套，跌幅直接达18.75%
徐汇斜土路、奉贤青村和普陀长寿路跌幅都在5-8%之间
其实只看板块的话，似乎没什么规律
既有外环五大新城的奉贤、松江，也有内环的徐汇、普陀
成交量也既有超过二百多套的，也有十几套的
不如再把时间再往前推几个月，看看成交情况
会发现有些板块因为9月上涨太多，所以新政相对刺激就不会这么明显
内环板块中
徐汇斜土路板块只是10月相对9月的成交量来说算持平
其实相对7、8月来说，二手成交量还是上涨了一二十套
而徐汇的另一个板块建国西路，也是在7月成交比较多，反而8、9、10月的成交都在十多套
长寿路板块则从7月开始成交就一直在跌，新政也没有明显刺激到这个板块的成交
另外两个外环板块
车墩作为松江刚需的起步板块之一，今年的成交在整个松江区一直名列前茅
所以车墩的成交上涨其实比新政开始的更早，9月赶上金九的好时候已经开始了一轮暴涨
10月属于是在大幅提升的前提下和9月持平
奉贤青村板块因为本身就很小，属于是不太有存在感的板块，对它的成交量也不要太苛求了
如果分析只到这里还不够，关于板块分析的颗粒度还能再细一点
03
所以这些板块的成交到底跌在哪里
我们来看看这些成交量不涨还跌的板块里，在售小区和二手房都是怎样的
老实说，还真看到一些不为人知的画面
比如松江车墩，是受到单个小区成交量的影响
当我去查遍9月和10月成交的所有小区，不难发现一个成交量遥遥领先的小区
松南城善德苑，在9月成交量达到113套，而10月成交量为56套
我们在5.27新政后的市场分析中就提到过，松江是6月成交最猛的区
其中松南城善德苑就榜上有名
这说明什么
说明松南城善德苑这个小区的成交量从6月就已经开始上涨了
这件事从图表中看会更清晰
也就是说，松南城善德苑的成交量总体是上涨的，甚至在9月涨出了新记录
那么在10月这个小区成交量56套，相比9月减少了57套，算是正常回落
而松江车墩整个板块，10月成交相比9月成交就少了10套
也就是说，车墩作为刚需性价比之选，其他小区的成交量甚至可能还涨了
因为一个小区的变化而沦落到下跌板块，对车墩来说算是个美丽的误会
这件事如果不从小区的颗粒度来看，你根本不可能想得到
再说说内环，更多的还是因为产品和市场不匹配
比如普陀长寿路老破大的产品力不足，长宁新华路的产品性价比不高
先说说普陀，这是一个比较魔幻的区，横跨了上海市的内中外环，而长寿路板块正好落在内环线内
可能是因为一直以来的对长寿路板块的刻板印象，虽在内环，价格却比较亲民
而且长寿路的小区户型面积段更大，比较偏向是内环老破大的聚集地
事实上，长寿路10月的成交也是大户型偏多
从面积分段的成交量涨幅很明显能看出，70平以上的户型成交在变多，而小户型在减少
这和长寿路的市场特征是吻合的
但其实对于老小区的大户型，产品竞争力的要求只会更高
我们来看看长寿路板块成交还算比较多的几个小区
长寿路某小区，房龄25年左右
根据兔博士app数据，10月这个小区成交了4套二手房
其中之一就有这套107平的2房
可以看出户型的产品力确实比较一般，在如今107平的新房做到比较舒适的三房都没问题的情况下
这里只做到两房，而且只有一个卧室朝南
产品力明显不够
而另一个内环板块也面临相似的问题
长宁新华路，只不过新华路是以小户型居多
从10月成交量也能看出来，70平以下的二手房更受欢迎
很现实的一个原因是，新华路不仅单价不算低，小区房龄也会更老一点
35年房龄以上的小区并不在少数
链家网显示，在新华路板块成交量还不错的某老小区，一字型小户型出现的频率颇高
甚至10月成交的几乎都是这个户型
虽然环境是加分项，但自住起来还是性价比不高
所以无论是老破小还是老破大，终究还是会落到居住的本质
大家都会在可以选择的范围内，选择更舒适的房子
04
说了这么多，其实还是落在两件事上
第一，是每次调控都是有效的，我说这句话不是放在一个长期的背景下，就只针对调控后的第一个月来说，一定会产生效果
成交量的上涨也证明了这一点
但是这一个月之后呢
长期来看，市场还是会均值回归
这也是我要说的第二点
政策带来的热度会持续多久尚未可知，但市场有它明察秋毫的能力
所以你会发现新房好的产品力会乘上政策的东风出现日清盘
而没有新房供应的板块，也会因为一直以来的发展成熟，让二手房的成交几乎不受政策影响超前的稳定
还是那句话，在这个愈发稳定的市场环境下
希望大家都能做出最优的决定
注:文中数据除标注外，其余都整理自免博士app
以上为正文，来自Once
这是真叫卢俊公众号的第5671篇原创文章