颐和澐颂“偷阳台”，海开控股食言了？

文/乐居新媒体 林振兴

海淀第一个偷阳台面积的楼盘诞生了，它就是最近公开案名的颐和澐颂。

两个月前，北京自规委公示了颐和澐颂项目的方案。10月11日，针对该项目设计图纸，反馈上来了38条意见。

其中，有一条意见最带有情绪色彩，“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。”

建设单位则信誓旦旦回复，“本项目规划设计中住宅均未设置开敞阳台、露台。”

海开控股的答复很巧妙，也不是完全错，的确该项目没有外置敞开阳台，但是它有内置封闭阳台，而且偷得很隐蔽。南向没阳台，北面和侧面有阳台，但阳台面积不大，宽度估计就60-70公分，等于变相赠送阳台。

一位去现场看了颐和澐颂样板房的购房者，也称北面有内置阳台。

近几年，楼市下行，北京一些区域的楼盘规划审批的尺度放宽，地产商用送阳台、露台，已经见怪不怪，顺义、丰台、大兴、石景山、昌平都有所覆盖。此举目的是为了让地产商的房子好卖一点，进而拉动土地市场，而购房者也得到了实惠。但海淀向来比较严苛，尚未在送阳台上松动。

现在，颐和澐颂在海淀打响了偷阳台面积的第一枪，对没有赠送阳台的新楼盘和老小区进行了降维打击，也难怪永丰南片区的老小区业主们会投出反对票，反对“该项目有阳台规划”。

当然，最紧张阳台的还属周边的新盘操盘手们，已经开盘的中海中旅西山观复，没有阳台，只有飘窗赠送；保利建工嘉华天珺也不会有阳台。

颐海澐颂属于海开永丰南，销售指导价9.3万/㎡，永丰北的项目是保利的嘉华天珺。这两个项目直线距离不到3公里，90-170㎡面积段基本重合，属于竞品。

在北京楼市最艰难的时刻，海开控股肩负其海淀的地界上的“托底”责任。先是5月底，海开控股旗下的海开云创斥42.3亿元拿下了海淀清河的一宗综合性商业金融服务用地；而后6月初，它又单枪匹马以79.17亿元拿下永丰南地块，溢价率1.5%。

短短16天后，项目公司北京海开颐和房地产开发有限责任公司成立，注册资本5000万元，法人牛卫华，由北京华大基业房地产开发有限责任公司（简称“华大基业”）全资持股，而华大基业又是海开控股的全资子公司。

目前，华大基业名下有5家存续子公司，还包括北京壹品海开房地产开发有限公司、北京海开基业置地有限责任公司、北京海开嘉业房地产开发有限责任公司、北京海开华大置业有限责任公司。

海开的拿地野心，还未止步。11月5日下午三点，功德寺两块地的买家就要诞生了。截至目前，功德寺地块吸引了近10家房企参拍，其中就包括海开 建工联合体。

在更早的国庆节前夕，海开控股全子公司海开城市更新拉上北京城建，悄悄成立了北京海城兴泰置业发展有限公司。

海开控股便已经在北京土地市场豪掷超120亿元。能如此大手笔，是因为这家开发商背后有一位“好爸爸”，不仅替其担保，还拆借资金给它。

海开控股的全称为北京海开控股（集团）股份有限公司（曾用名“北京海开房地产股份有限公司”），成立于2001年12月，注册资本12.18亿元，法人、党委书记兼董事长马光华。

2021年3月，北京市海淀区人民政府聘任周有建为海开控股董事长，马光华为总经理；然而短短两年多后的2023年12月29日，周有建被免去董事长职务，马光华接任。关于免职原因，并未通报。

股东架构上，海开控股目前由北京翠微集团、北京海淀区国有资本运营有限公司、北京京门兴海科技集团、北京海淀区国有投资经营有限公司、北京海淀置业集团、北京威凯建设发展分别持股37.89%、34.31%、24.23%、2.44%、0.57%、0.57%。它们的终极股东都是海定区国资委。

据乐居财经查阅获悉，海开控股2023年的营收105.39亿元，同比猛增328.35%，净利润只有区区5108.93万元，同比增5.31%，属于“增收不增利”。其中，房产销售收入占比42.01%，移动贸易收入占比48.07%，技术服务等其他收入占比9.92%。

同期，海开控股的总资产为342.63亿元，总负债285.32亿元，资产负债率83.27%，相对过高；经营性现金流量净额-19.09亿元，手握现金仅31.43亿元。

这三年，海开控股拿地凶猛背后，还有一位“好爸爸”在默默支持。

根据北京海淀区国有资本运营有限公司的审计报告显示，它借给海开控股59亿元，账龄为1-3年，其中1年期为39亿元。截至2024年6月底，海开控股已拆借15亿元。而在2023年，北京海淀区国有资本运营公司对海开集团增加了1.25亿元投资。

同时，北京海淀区国有资本运营有限公司还替海开控股担保，担保金额为11.1054亿元，担保银行为农业银行北京海淀支行，日期从2021年8月20日至2028年8月18日.

在2023年3月和10月，海开控股发行了非公开债11.5亿元和PPN债券20亿元，都是两年期，担保人为北京海淀区国有资本运营有限公司。2024年9月5日，海开控股成功发行了11亿元公司债券，票面利率2.55%。

但如果未来海开控股经营情况恶化、不能偿还到期债务，北京海淀区国有资本运营有限公司可能会面临一定的代偿风险。

此外，股权出质也是海开控股融资的重要手段。2021年，海开控股将旗下北京海开缤悦酒店管理有限公司价值84736.8421万股权数额，出质予中国农业银行北京海淀支行。

2024年7月，海开控股将旗下华大基业2000股股权数额，出质予浙商银行北京分行；紧接着9月，海开控股又将旗下华大基业1500股股权数额，出质予北京市海淀区政府投资引导基金（有限合伙）。