以旧换新、购房补贴先行 长三角楼市去库存多管齐下

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

5月21日，据“南京发布”官方公众号消息，安居集团存量住房“以旧换新”公告发布后举行首批签约，有52组客户确认成交。

此前的4月27日，南京安居集团正式发布的存量住房“以旧换新”公告明确，截至今年12月31日，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，首批试点限额2000套。

南京安居集团是南京城投平台旗下企业，在这一轮去库存中，地方国企的身影渐渐清晰。此前不久，杭州临安区试水政府收储存量房。

5月17日，国务院保交房工作视频会议召开。会议明确，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

易居研究院研究总监严跃进指出，这是此次政策最核心的要点，可以总结为“以购代建”。这也将成为未来各地去库存的重要措施。

“以旧换新”带动市场热度

南京市“以旧换新”试点范围包括玄武区、秦淮区、建邺区等主城六区，房源条件必须是住宅，不含自建住房、商业、办公、公寓等；存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易，不存在抵押、担保或查封等其它不可置换状态等。

据南京安居集团相关负责人表示，公告发布后，截至5月20日，线上、电话、现场等各类咨询约3450组，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名约4150组，初审符合条件的登记约3430组；案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。

据悉，安居集团正开展相关评估工作，首批次100套房源线下验房、评估结果出具等工作已经完成。为实现公正评估，安居集团从信用好、业务强的评估机构组成的名单库中随机抽取3家评估机构，分别对拟收购的存量住房进行交易价格评估，取排序中间的评估值作为最终收购价格。评估结果出具后，安居集团陆续邀请换购人反馈评估结果，确认下一步意向。截至目前，已有52组客户确认成交。

在完成首批100套房源评估后，安居集团上周又选定两批评估机构，同步开展200套房源的验房评估工作，预计6月上旬基本完成房源的现场查验。

从政策内容来看，南京“以旧换新”有几个特点。

首先，政府通过安居集团去收购市场当中一些存量住宅房源，再经过评估机构估值，符合安居集团的收购条件的才收购。

其次，南京安居集团所收购的住宅，再次出让价格不能高于新购商品住宅的80%，体现出通过卖小换大、卖旧换新促进市场流通的思路。

最后，南京“以旧换新”选择范围直指主城六区。南京安居集团收购这些区域的房源之后，作为主体来运营分散式的长租公寓。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，地方城投旗下的安居集团，收购存量二手房作为长租公寓去运营，其本质上还是重资产型的分散式长租公寓。

资料显示，南京安居建设集团成立于2012年，是经南京市政府批准成立的大型国有全资集团公司，集团注册资本40亿元，主要从事南京市保障性住房建设，商品房开发建设，政策性危旧房改造、重要近现代建筑保护与利用、土地一级开发整理、持有型物业经营、租赁住房建设与运营等业务，并已在南京、苏州、徐州、扬州、镇江、南通等城市有所布局。

张宏伟表示，南京这批存量房收购后重新装修再运营，租金回报率或有1.5%左右，运营一段时间之后，等到市场周期达到一个新的价格水平，安居集团也有可能会把现在收购的一些资产再变现，获得资产增值收益。他认为，如果资产质量还不错，通过打包公募REITs进行资产证券化的方式也是一个途径，也能实现前期资金的安全退出。

值得注意的是，分散式长租公寓的运营难度要大于集中式长租公寓，从带动市场去化的角度，其效果有待观察。张宏伟认为，南京市内六区的去库存压力没有那么大，六区之外去库存压力比较大，如果政策能扩散到市内六区以外，对于南京楼市去库存的作用会更显效。

此前，杭州临安城投平台也收购存量房用作长租公寓，助力国企和城投去库存。

据克而瑞统计，2021年到2023年的三年间，地方国企和城投参与拿地的数量，占比超过6成。分析人士指出，由于市场热度不高，未来不少项目都将面临去库存压力。

购房补贴力度不减

国企下场以购代建的同时，各地在购房补贴上也不遗余力。

5月20日下午，合肥市多部门联合多家房地产开发商及经纪机构召开5.23-5.25大型惠民消费季协调会。针对市民关心的购房补贴问题，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室表示，6月30日前，购房者可在网签时一次性全额兑现对应补贴额度。7月份及以后，对应补贴分两次兑现。

合肥的购房补贴政策为本月稍早前发出，按照规定，在合肥市新购新建商品房可享受单套最高10万元补贴。

5月21日，苏州市相城区政府对人才购房补贴征求意见，推出房票补贴、价格优惠等措施。其中房票补贴最高为50万元，购房减免额度最高为2000元/平方米。但该政策不足24小时便遭遇“下架”，业内人士解读认为，补贴力度过大，导致相邻城市有压力。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，当前房地产市场的难点在于，房企受困于保交楼以及化债工作，居民端购房意愿较低。针对这两种情况，国家层面出台了消化存量、以旧换新的楼市新政。

宋红卫指出，政府下场收购是最有效、最直接的消化存量的模式，但是资金是核心问题。

基于此，5月17日，中国人民银行宣布拟设立保障性住房再贷款，规模为3000亿元，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房用作保障性住房。分析人士指出，该政策可以向市场释放一定的资金规模，对于地方政府的收储存量住房形成有力的支撑。

同时，居民端购房政策也在进一步优化。近期，监管部门宣布下调个人住房首付比例，贷款利率也不设下限。市场普遍认为，这有助于改善市场预期。

宋红卫表示，购房者信心的修复和购买意愿的上升，能够提高以旧换新的参与度和新旧转化的效率，这对于稳定楼市、化解房企的存量压力、解决保交楼痛点都有较大的帮助。