越秀房产基金今年上半年营收10.34亿元 周期下探索经营管理“进化论”
8月15日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，以下简称“越秀房产基金”)交出了半年度业绩答卷：2024年上半年，整体经营收入10.34亿元，物业收入净额7.43亿元；整体期末出租率为84%，整体期末月租金单价上涨2.7%至193.9元/㎡（不包括酒店和公寓），表现出较强的资产经营韧性。
期内，多个项目维持较高出租率和租金水平，写字楼、零售商场及专业市场多个项目出租率超95%；广州白马服装市场行业龙头实力获客户认可，出租率及租金单价双双上涨，租金单价452.5元/㎡/月，同比提升34.4%。广州IFC雅诗阁服务公寓上半年营业收入、EBITDA、RevPAR指数均创开业12年来新高，平均入住率和房价水平较去年同期有所提升。
对抗加息周期有道，人民币融资占比从2023年末39%上升至中期末41%，有效控制融资成本及管理外汇敞口；2024年上半年平均付息率4.56%，较2023年平均付息率4.6%下降4个基点。
在国内经济回升向好、基础仍需巩固的背景下，越秀房产基金作为中资REITs赴港上市“第一股”，凭借多元资产优势，以国际标杆资管水准，通过产业生态赋能和严格成本管控等主动管理措施，夯实经营基本盘，资产价值获市场认可。2024年上半年总资产438.78亿元，微涨0.1%；物业估值维持425亿元水平，在波动周期中保持稳健底色，为基金持有人、客户及投资者创造长期投资价值。
经营基本面稳健扎实 多元资产抵御风险成效渐显
上半年，越秀房产基金顶住外部环境不确定性压力，实现收入10.34亿元；各业态收入占比结构进一步优化。写字楼业态仍是收入贡献主力军，整体经营收入5.82亿元，占比56%；酒店公寓收入2.54亿元，占比25%；专业市场收入1.11亿元，占比提升至11%；零售商场收入0.87亿元，占比8%，多元资产布局抵御周期波动成效渐显。
作为公募市场重要的投资产品，REITs凭借风险较低、收益稳定等优势，其中长期持有的配置价值日益凸显。2024年中期，拟向基金单位持有人分派100%可分派收入总额，分派总额为1.85 亿元，按年计算的分派收益率为8.52%。
越秀房产基金多元的资产组合，在REITs市场上更是具备较强的稀缺性，让基金不仅可以抓住不同行业回暖周期机遇，拓宽收入增长动力来源，也有望在行业回暖时实现经营业绩的厚积薄发。
在此基础上，如何围绕不同业态项目，在B端构建产业生态圈，创造链接价值、提升租户粘性；在C端创新体验场景，以新模式强化消费“吸引力”， 打好资产运营、财务管理、风险管控“三张牌”，考验着基金管理人应变和谋划等多维能力。
搭建产业“生态圈” 向新质生产力要效益
经过多年运营和摸索，越秀房产基金管理人不断迭代租务管理和搭建产业“生态圈”的能力，向内求效益、向外寻机会，同时还向“新”发力、向“质”而行。
上半年，越秀房产基金专业市场业态维持行业标杆地位，广州白马服装市场出租率达95.6%，同比提升5.1个百分点；月租金单价452.5元/㎡，同比大幅提升34.4%；上半年日均客流约2.16万人次，同比提升17.8%。
三项经营指标全线上涨，是白马诠释“商户用租约表认可、采购商用购买力投票”的最好体现，凸显专业市场在吸引客户和提升收入上仍保持龙头地位。
在具体举措上，广州白马服装市场“主修内功”，对内优化品牌矩阵，内部原创专区实现首次品牌汰换、深化运营辅导、定向引流，助力租户结构调优、经营回暖；对外聚合产业链优势“练外力”，携手市场内原创优质服装品牌，组团参与2024中国国际服装服饰博览会春季展等国际展会，并通过打造“广州名品·全国行”白马馆等，为商户搭建供需对接平台。
写字楼是基金链接资源构建“生态圈”的另一重点着力业态。期内，基金管理人以产品差异化策略、资源整合、增值服务为“组合拳”，持续优化租户结构，加大优质租户的新签和续约，取得了令人鼓舞的成果：写字楼整体续租率达67.3%，优质租户占上半年成交总量40%。
广州国际金融中心上半年续约率达88.2%，出租率同比提升1.4个百分点；越秀金融大厦上半年完成7,454㎡续约合同，成功续签「光大证券」、「国元证券」、「五矿地产」等优质租户，并成功引入大型律所品牌「数科律所」及两家知名优质金融机构。
武汉越秀财富中心面对经营挑战，把握市场无新增甲级写字楼机遇，通过武汉市中小企业数字化转型供需对接会和硚口区大健康服务业协会2024工作会议等系列产业活动，推动楼宇生态“内循环”，积极导入有办公空间升级及搬迁需求的市场存量客户。
积极应对市场供需变化 持续升级品牌竞争力
上半年，国内休闲商旅和消费市场延续复苏态势，越秀房产基金紧抓消费者酒店需求转变，凭借酒店公寓项目多年优质口碑与荣誉，积极抢抓港人北上粤港澳大湾区购物、餐饮及旅游潮流，多措并举促经营。
广州四季酒店上半年经营收入1.94亿元，平均入住率约为79%，平均房价2,214元/间/晚，平均房价和RevPAR指数均较竞争群酒店高出近15%。广州IFC雅诗阁服务公寓收入同比上涨3.6%，平均入住率达到90.5%，平均房价1,134元/间/晚，RevPAR指数同比提升3.1%，在竞争市场中继续领跑第一梯队。
零售商业的竞争进入下半场，从比拼规模和增速转为比拼招商、运营、服务等多维能力。新形势下，越秀房产基金把握“新商品、新服务、新体验、新场景”四大破局关键点，夯实品牌资源库，持续为消费者创造新鲜感和消费动力。
期内，广州IFC国金天地出租率达到98.4%，同比提升0.3个百分点，通过广拓招商渠道，引进优质轻餐品牌「酵社面包」、「SUBWAY」、「M Stand」等，提供让人耳目一新的商务、餐饮多元消费场景，客流量同比上升5%。
VT101维多利广场出租率达到97.8%，同比提升4.3个百分点；上半年客流持续增加，同比提升14%。武汉星汇维港购物中心围绕营销节点，通过“热辣滚烫女神节”等多元主题活动持续引流，经营收入较去年同期上涨14.3%。
有效减低融资成本 提升绿色融资比率
上半年，全球经济面临多重挑战，基金管理人采取审慎的财务策略，有效控制融资成本，上半年平均付息率4.56%，较2023年平均水平下降了4个基点。
2023年以来，基金管理人把握人民币融资成本利差窗口，陆续进行多笔以人民币贷款置换存量境外外币融资，同时降低汇率波动带来的不确定性。截至2024年6月末，已累计引入73.8亿人民币融资并用于置换港元融资；中期末，人民币融资约84.04亿元，占比上升至41%，平均融资成本4.55%，较2023年6月末下降35个基点，较2023年末下降19个基点。
随着“双碳”目标的推进，越秀房产基金多年来坚定地推进ESG理念与现有业务模式、管控模式的有机融合，将其贯穿于公司治理、环境保护、社会责任等各环节，将可持续理念作为穿越行业市场周期的有效利器。
2024年6-7月，越秀房产基金携手领事馆、环保机构和全球知名动漫IP蓝精灵等多个国际资源，开展“可持续未来+计划”，通过跨国资源展览、沙龙、气候倡导等多元形式，构建跨国界的交流与合作，在国内外引起广泛共鸣，引领行业迈向更绿色及智能的未来。
越秀房产基金绿色发展的成效获融资市场认可，截至2024年6月末，绿色及可持续贷款占比达50%，有效降低资金成本。
结语：
展望未来，越秀房产基金表示：2024年上半年国内经济增量主要靠供给侧拉动，整体有效需求不足。管理人重点聚焦写字楼、零售商业及酒店公寓三个核心业态，从市场趋势中挖需求找机会，从自身问题剖析中找方向求突破，在激烈市场竞争中推行有效的租赁策略及经营措施，务求为基金持有人交出合格答卷。
上半年公募REITs产品市场的“上新”节奏也显著加快，可见未来REITs市场将迎来更广阔的发展前景，市场的积极信号正接踵而来。就在2024年4月，中国证监会宣布将REITs纳入沪深港通标的，有助于REITs进一步引入资金活水，提升交易流动性。作为中资REITs赴港上市“第一股”、以及目前香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合规模最大的REIT，越秀房产基金有望扩大投资者基础，持续提升资产价值，并为基金持有人创造长期价值。
【越秀房产基金】
越秀房产基金（00405.HK）于2005年在香港联交所上市，是全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金，旗下十项物业分布于广州、上海、武汉、杭州和香港的核心地段，业态涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店和服务式公寓。截至2024年6月末，物业产权总面积约118.4万平方米，资产总值438.78亿元。
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