重塑对话贾康，“黑铁时代”并不意味着没有希望

2001年，福布斯中国富豪榜中，开发商占据了28个席位。

2021年，福布斯中国富豪榜前十名中，却只留下了一位开发商。

二十年间，房地产行业更迭、潮起潮落，从北京大兴区黄村的土地市场“第一拍”到“两集中”、从“地王”到“限价”，行业蒙头狂奔的标志正在被逐步摘掉。

“三道红线”“预售资金监管”等政策的出台，将房地产行业隐藏在泡沫中的杠杆剥离出来，袒露在阳光下，债务危机、融资难一时间成为了房企们跨步的门槛。疫情冲击下，销售停摆，虽然居民购房欲望仍在，但持币观望的态度却更明显。房地产行业再次行致十字路口，如何转向成为焦点所在。

财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院创始院长贾康看来，虽然房地产行业还有不确定性，但是我们可以把握的确定性，就是顺应经济社会发展，他认为，最根本的解决思路要落到中央早已提出的房地产行业健康发展的长效机制上。

2022 年上半年，在“房住不炒”的总基调下，中央围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，叠加各地楼市调控政策，建立健全房地产金融管理长效机制。而长效机制将要如何建立？

“完善基础性制度建设”，贾康强调，基础性制度建设不解决，房地产再怎么调控都是治标不治本。

在长效机制建立的探索阶段，房地产行业在调控政策与行业发展模式、企业资金与融资环境、项目产权与业主权益的矛盾中蹒跚前行的局面，贾康坦言，“黑铁时代”并不意味着没有希望。

“稳”是重中之重

回望2022年上半年， 处于行业变局之中，房地产市场感受最深的便是“动荡”二字。

5月24日国务院印发《扎实稳住经济的一揽子政策措施》“稳大盘”是我国当下经济工作的重中之重。贾康认为，其中自然也包括稳住房地产市场。由于前期断供潮等问题，消费者出现不安情绪，对未来预期降低从而导致需求下降，地方政府已纷纷出台一系列措施，以求保证地方楼市稳定。

2022年开年之后，各地相继出台关于当地房地产行业的“暖市”政策，而这一行为在市场中被解读为“救市”。

面对房地产行业先调控再放宽的局面，贾康坦言，“我们要做的并不是摆脱对房地产行业的所谓“依赖”，而是让它健康发展，发挥应有的对国民经济的支撑功能。”

健康发展，就需要治标又治本，重视长效机制。“摆脱现在中国老百姓(行情603883,诊股)屡屡感受到的这个房地产市场热了也不行，冷了也不行，左右为难的不良状况。”贾康指出，要依靠基础性制度建设来打造健康发展长效机制。

而基础性制度的建立要从四个方面出发，贾康认为，首先是住房双轨制，也就是做好商品房和保障房的开发规划，这是一个基础性制度建设。其次，是土地制度的改革。第三是金融制度。在住房的“双轨”下，金融不可能只是单轨的，一定是商业性金融和政策性金融相互协调，相互呼应，来支持土地开发、不动产形成。

第四方面，贾康强调，为房地产税的问题。虽然财政部已经明确年内不采取任何改革试点扩围的动作，但改革大方向一直没有动摇过。“往后，我们还需抓住必要条件，捕捉适当的时机来深化相关方面的税制改革。”

贾康表示，房地产必然是国民经济的支柱产业，广义的房地产并不是讲住宅，还有工业房地产、商业房地产、居住房地产以及行政、国防的都是房地产，但是老百姓最敏感的是住有所居的房地产。“如果把这样一个关系看清楚，我们就要有一个在不确定性的种种困扰中间应该牢牢把握的确定性。”

在贾康看来，我国房地产调控多年来存在着治标不治本的偏颇，应当标本兼治，而治本为上。他强调，要按照供给侧结构性改革的指导精神，注重放松供给端的抑制和约束、更好地增加有效供给，以满足人民群众美好生活的需要，支持高质量发展。

“地产不会崩盘”

“政策暖风频吹以后，房地产回暖是大概率的事情。”贾康表示，未来还有大量人口从农村迁移到城市，只要不犯低级错误，房地产市场就不会崩盘。

根据我国第七次全国人口普查数据显示，我国城镇常住人口为90199万人，占总人口比重为63.89%。自2010年以来，有16436万乡村人走进城市，变成城镇人口。但在贾康看来，中国真实的城镇化水平应该主要看“户籍人口的城镇化率”而后适当向上调整，目前该指标大约为50%。“要走完城镇化的快速发展阶段，还需再提高约20个点。如果每年提高1个点，（城镇化之路）还要走20年。”

同时，贾康提醒道，未来20年的房地产市场对整个经济社会转轨，对全民是一个历史性的考验。

贾康坦言，城镇化是必然的趋势，我们之所以推动县城为载体的城镇化，是希望让它发展得更加健康。他认为，中国城镇化还有很大的空间，城乡一体化的发展趋势需要很多配套措施的支撑，不能简单延续过去城乡分治的格局，以至于城镇化带来的伴生问题。

在贾康看来，中国在实现第二个百年目标的期间，会有更大规模的农村社会成员群体，向城镇流动，在城乡一体化、现代化的过程中，必须要有一轮一轮的基础设施建设和基础设施升级换代，一轮一轮的产业互动和产业升级，一轮一轮的人力资本培育。

作为房地产行业的资深研究者，贾康呼吁，要以内循环为主体，同时绝不放弃外循环，内外循环相互促进，从全球取得有效供给来回应这个需求释放过程。这当然就是中国所谓的“成长性”。在这样的成长性中间走完中国城镇化高速发展阶段。