中信证券：房价企稳曙光初现，企业信心依然偏低

（原标题：地产｜房价企稳曙光初现，企业信心依然偏低）

来源：中信证券研究

文｜陈聪  张全国  刘河维

2024年前两月的房地产市场景气度继续下滑，大多数城市房价下降，销售额同比大幅下降。政策放松空间依然充裕，我们预计政策会小步快走，推动按揭贷款利率持续下降和大城市限购放开。国房景气指数达到2011年以来的最低点，新开工和竣工面积同比大幅下降，大多数企业聚焦核心城市，控制开发规模，以应对现房库存不断增加的挑战。

▍2024年1-2月销售同比明显下降。

根据国家统计局，2024年1-2月，全国商品房销售额10,566亿元，同比下降29.3%（同比增速由国家统计局按可比口径计算，不是今年公告数据和去年同期公告数据的同比变化。国家统计局称基数调整的主要原因是统计界定标准调整等因素），销售面积11,369万平方米，同比下降20.5%。网签数据方面，3月前17日我们跟踪的42个样本城市新房网签套数同比下降49.6%，14个样本城市二手房网签套数同比下降39.9%。2023年年初是全年房屋销售的阶段性高点，预计3月后市场逐步复苏和基数小幅走低，会推动销售额同比降速逐步收窄。

▍房地产市场景气度不佳，房价持续下跌。

根据国家统计局，2024年2月70个大中城市中新房和二手房价格下跌的城市分别为59个和68个。当前二手房市场的表现实际上超过新房市场，但新房价格存在推盘结构因素，总体而言房价下跌趋势尚未扭转。根据贝壳研究院数据，2024年2月50个样本城市的二手房价格指数环比下跌0.3%，连续12个月下跌。不过，值得注意的是2024年3月深圳等地二手房交易明显复苏。根据贝壳研究院数据，2024年2月26日至3月3日这一周，50个样本城市新房和二手房KMI指数分别为50%和51%，回升至50%的荣枯线附近，体现出经纪人对未来短期市场的预期逐渐转好。我们预计3月的房价跌幅将收窄，而二季度可能迎来基本面的企稳。

▍开工热情十分低落，景气指数持续下行。

2024年1-2月，全国房地产开发投资额11,842亿元，同比下降9.0%；全国房屋新开工面积9,429万平方米，同比下降29.7%；全国房屋竣工面积10,395万平方米，同比下降20.2%。大多数企业的现房库存规模达到历史高位，销售去化又有所放缓，普遍下调2024年的新开工计划。保交付卓有成效，但保交付并不覆盖已开工未销售的项目，部分项目因为缺乏需求的缘故处于停滞状态，也影响了竣工面积的表现。融资来源通畅的龙头公司也无意扩大开发面积，而是聚焦深耕核心城市。2024年2月国房景气指数为92.13，为2011年以来最低值。

▍政策放松空间仍然充裕。

贝壳研究院数据显示，2024年2月50个样本城市首套房和二套房的平均按揭利率分别为3.59%和4.16%，分别环比下降0.26和0.25个百分点。我们认为，由于按揭贷款利率下限有打开的空间，且LPR也有下行的可能，全年大城市按揭贷款利率仍将持续下行。上海和深圳等地限购政策的小幅调整对市场的正面影响已经反映在数字之中，一线城市限购仍有继续逐步放开的可能性。

▍风险因素：

房价超预期下行，房地产销售基本面显著不及预期的风险；房地产政策落实不及预期的风险；部分房地产企业2023-24年盈利能力大幅下降的风险；部分房地产企业拿地不足，可售资源不及预期，盈利能力进一步下行的风险。

▍投资策略：

2024年一季度，房地产市场仍在底部区域运行，企业投资信心尤其低落。但是，部分大城市二手市场已经出现了一些积极信号，深圳等地的房价也有了企稳的条件，政策继续放松的空间也仍然充裕。当然，一手市场表现仍然明显不及二手，消费者对交付的担心，预售之下新房平均质素偏低，城市核心区充裕的次新供给，预计使得一手的复苏要晚于二手。