中央定调2024楼市：防范化解风险是重心 “先立后破”构建发展新模式

中国网财经12月14日讯 (记者 谭梦桐)中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议全面总结2023年经济工作，深刻分析当前经济形势，系统部署2024年经济工作。

房地产方面，会议指出，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

会议还指出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

“此次会议关于房地产的表述全部集中在‘持续有效防范化解重点领域风险’的总体目标中，意味着风险化解仍将成为2024年重要工作。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受中国网财经记者采访时表示。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，明年政策需要在需求端继续优化限制性政策，供给端支持房企合理融资、化解企业风险以及推进“三大工程”建设等方面协同发力，才能推动行业恢复平稳。

防范化解风险仍是重中之重

此次中央工作经济工作会议，进一步强调“持续有效防范化解重点领域风险”等内容。可以看出，防范化解风险仍是未来房地产工作的重中之重。

“从目前形势看，风险扩散的情况并没有得到有效控制，甚至一些稳健经营企业，国企也出现了债务问题。这是地价房价下跌，其悲观的源头原因。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言。

自2023年10月以来，中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，11月多部委召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。

根据中指研究院监测，2023年11月，房地产企业债券融资总额为412.8亿元，环比增长49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初显。

本次中央经济工作会议继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

值得一提的是，此次会议没有直接提及“支持合理住房消费需求”等内容。在易居研究院研究总监严跃进看来，这更加说明在房地产领域，防范化解风险工作的重要性、迫切性和优先性。充分体现党中央对房地产金融风险防范化解的高度重视。

“坚决两字表明了中央对守住不发生系统性风险的底线的态度。”陈文静谈到，当前，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面。

严跃进也指出，会议强调了底线思维。底线思维要求各地对房地产风险认识上升到新高度，即从流动性风险、债务风险等层面上升到系统性风险和国家安全的新高度。

严跃进进一步分析认为，化解风险的工作抓手，不在于消费端，而在于房企端。主要策略在于，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。各地2024年金融风险防范化解工作方面，更要重视房企融资工作，积极落实“三个不低于”等工作。

“自7月24日的中央政治局会议以来，多次中央会议通稿均未提及‘房住不炒’，一定程度上反映出中央对于房地产政策的托底导向。”陈文静表示，当前化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血能力，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售好转仍需需求端政策继续托底发力。

尽管本次会议未明确涉及需求端政策，但从趋势来看，陈文静预计2024年政策仍将继续优化，其中一线城市有望降首付、降利率、因区施策优化限购，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

“先立后破”构建房地产发展新模式

此次会议明确，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。多位专家认为，该表述与此次会议及日前中央政治局会议提到的“先立后破”相吻合。

“相较2022年中央经济工作会议提出的‘推动房地产业向新发展模式平稳过渡’，今年的表述程度更进一步，表明构建房地产发展新模式的迫切性有所提升。”关荣雪表示。

关荣雪指出“完善相关基础性制度”似乎也为构建新模式指明了方向，中央政治局会议“先立后破”的总体要求或成为了新的构建原则，即先建立明确且合理化长效机制，再逐渐破除已经不适应当前房地产发展现状的“旧”模式。

目前，房地产发展新模式取得了一定的进展，如加强保障性住房建设、城中村改造、推进现房销售试点以及对房企融资层面监管规范等。

从市场表现来看，今年8月中央及各地政府加快优化房地产政策后，市场出现阶段性修复，但10月以来，重点城市政策效果持续性不足。根据中指研究院监测，11月，重点100城新建住宅销售面积环比下降约8%，同比降幅扩大至14%，市场仍有下行压力。

“如果明年房地产政策能够协同发力，包括在需求端继续优化限制性政策，在供给端支持房企合理融资需求、化解企业风险，同时加快推进‘三大工程’建设，那么房地产市场有望逐步实现筑底企稳。”陈文静称。

三大工程建设将提速

“三大工程”建设既是新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。专家预计，2024年“三大工程”建设亦提速，有利于在供需两端稳定房地产市场。

陈文静预计，2024年“三大工程”配套政策将加快落实：城中村改造因城施策实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产企稳。

值得注意的是，2024年是城中村改造的启动之年，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。

保障房实施策略有望逐渐明晰，配售型保障房供给量将有所增加，保障房“保基本需求”，市场化的商品房满足多层次住房需求下，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力，这也给开发企业提供了新的经营思路。

“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，也将对房地产投资产生积极带动作用。

城镇化地位再次拔高

相较此前中央政治局会议来看，“城镇化”地位再次拔高。

严跃进认为，此次会议关于“城镇化”，最核心表述是“要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动”。

“此次经济工作会议提及‘堵点’一词。从城镇化角度看，新型城镇化和乡村全面振兴的工作没有有效衔接，导致工作孤立、效果不佳。”严跃进谈到，此次明确将两个工作做结合，对于更好理解新格局下的“新型城镇化”工作具有较大的帮助。

我国城乡之间差别非常大，从大城市化、都市圈化，到大中小城市协同发展和以县域为载体的城镇化，是我国新型城镇化的路径，也是低成本城镇化，将城镇化与就业产业相协调的有效载体。

“乡村振兴和新型城镇化意味着广大农村居民和富余劳动力可以在城镇接受均等化的公共服务，同时还能够继续从事农业生产，这就是新型城镇化和扩大和释放内需潜力的路径。”在李宇嘉看来，这同时也为县域和镇域房地产市场创造可持续的发展路径，改变目前县域和镇域房地产和城镇面貌下滑的局面。