中银证券：京沪新政后首周一线城市成交量大增，住建部提稳需求、稳融资、重品质

乐居财经 李礼 12月26日，中银证券发布房地产行业第51周周报。

新房成交面积同比由负转正，环比增幅扩大；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大； 一线城市新房与二手房成交同环比均大幅增长。 土地市场环比量价齐升，溢价率环比下降。

核心观点

新房成交面积同比由负转正，环比增幅扩大；一线城市同环比大幅增长。 40 城新房成交面积为361.9 万平方米，环比上涨 25.3%，环比涨幅较上周扩大了 18.7 百分点，同比上涨 17.2%，同比涨幅较上周扩大了 41.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 34.2%、 26.0%、15.4%，同比增速分别为 46.2%、 26.4%、 -26.9%。 一、二线城市同比涨幅较上周分别扩大了 68.9、40.5 个百分点，三四线城市同比降幅较上周缩小了 17.8 个百分点。

二手房成交面积环比降幅小幅扩大，同比增幅扩大；一线城市同环比大幅增长。 18 个城市成交面积为 163.8 万平方米，环比下降 2.3%， 环比降幅较上周扩大了 2.2 个百分点， 同比上涨 57.3%，同比涨幅较上周扩大了 37.8 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 19.0%、 -5.7%、 -9.4%， 同比增速分别为 62.7%、 43.4%、 89.6%。 一、二、三四线城市同比增幅较上周分别扩大了 15.0、 40.4、 53.1 个百分点。

新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。 12 个城市新房库存面积为 10101 万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-5.0%。 去化周期为 17.7 个月， 环比提升 0.2 个月，同比提升3.0 个月。 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 18.4、 15.3、 57.7 个月，一、三四线城市环比分别提升 0.3、 2.8 个月，二线城市环比持平，一线城市同比减少 4.9 个月，二、三四线城市同比分别提升 3.3、 30.5 个月。

土地市场环比量价齐升，溢价率同比上升，环比下降。 百城成交土地规划建筑面积为 10882.3 万平方米，环比上涨 37.6%，同比上涨 0.5%；成交土地总价为 2617.3 亿元，环比上涨 80.1%，同比上涨 28.8%；成交土地楼面均价为 2405.1 元/平，环比上涨 30.9%，同比上涨 28.1%；百城成交土地溢价率为 3.3%，环比下降 0.6 个百分点，同比上涨 0.2 个百分点。

本周房企国内债券发行规模同比上升，环比下降。 房地产行业国内债券总发行量为 124.4 亿元，同比上升 11.3%。总偿还量为 166.1 亿元，同比上升 39.4%（前值： 139.5%），环比上升 14.1%；净融资额为-41.7 亿元。

板块收益有所下降。 房地产行业绝对收益为-4.1%，较上周下降 5.2pct，房地产行业相对收益为-4.0%，较上周下降 6.8pct。房地产板块 PE 为 10.85X，较上周下降 0.45X。北上资金对电力设备、汽车、基础化工加仓金额较大，分别 44.89、 15.59、 7.72 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.81%（上周为 0.04%），净卖出 3.91 亿元（上周净买入 3.40 亿元）。

政策： 12 月 21-22 日， 住建部工作会议召开， 提出要因城施策、一城一策、精准施策，稳定房地产市场，此外，还指出，房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代，明年选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来，不同的价格下有不同的好房子。 中银证券认为，这是行业由追求“量”到注重“质”的提高的开始，未来对于住房品质的要求会逐步提高。 同时，住建部部长倪虹还强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，住建部将会同金融监管总局指导房地产融资， 再度释放房企融资的积极信号。 此外， 本周住建部相关负责人表示，新一轮保障房规划建设除了将原有的公租房和保租房作为配租型保障房外，还进一步引入了配售型保障房，即一种按保本微利原则配售的住房。 配售型保障房在规模上遵循“以需定建”的准则，并通过封闭管理的形式强调突出住房的保障属性。新一轮保障房建设将重点保障工薪收入群体和城市需要引进的群体。 地方需求端政策持续发力。 海南发布十条政策，涉及个人住房贷款中住房套数认定标准、降低存量房贷利率、不动产“带押过户”、二手房交易转让年限及增加多孩家庭购买商品住房套数等政策优化。北京发布预售资金监管新政征求意见稿，将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府。 中银证券认为，本次北京强化预售资金监管，将有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。

投资建议

中银证券认为，短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。

现阶段中银证券建议关注两条主线： 1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的： 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司： 金地集团、龙湖集团； 2）在一线城市有城市更新业务布局的房企： 中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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