中指研究院：百强物企在管非住面积比例降至34.16%

本报记者 陈雪波卢志坤北京报道

物业市场更加风云变幻。

4月18日，中指研究院发布《2024中国物业服务百强企业研究报告》。2023年，百强企业管理面积均值为6798.1万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近五年来首次低于10%。

《中国经营报》记者注意到，2023年百强企业第三方管理面积占比达到54.53%，已连续三年超过50%，与2022年基本持平。然而，物业企业的市场并购放慢，外拓机会变少，物业企业需要提升自身的外拓能力。

百强营收增加4.56%

从报告数据来看，2023年，百强企业营业收入均值达15.5亿元，同比增长4.56%，同比增速较上年下降6.06个百分点。TOP10企业营业收入均值达142.44亿元，同比增速达8.72%，是百强企业的近2倍。

从收入构成看，基础物业有回归的趋势。2023年，百强企业基础物业服务收入持续增长，均值达12.72亿元，近四年占比首次超过八成，达到82.05%，占比较上年提升2.97个百分点，为近几年新高。增值收入均值2.36亿元，同比下降12.59%，非业主增值服务下降超三成，社区增值服务与上年基本持平。城市服务、IFM、商业运营等创新型服务收入均值约0.42亿元，同比增长5%，保持增长但贡献有限。

但在2023年，百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，不过降幅有所收窄。同时，2023年百强企业毛利润均值为3.23亿元，较上年增长0.81%，转降为升。净利润均值为8385.5万元，较上年下降11.18%，降幅收窄11.22个百分点。2023年，百强企业毛利率均值为20.85%，较上年下降0.77个百分点，净利率均值为5.41%，较上年下降0.96个百分点，降幅分别收窄2.72个百分点和1.75个百分点。

报告分析认为，房地产市场的整体下行对百强企业的储备面积产生了不利影响。2023年，百强企业储备面积均值为1881.78万平方米，首次出现下降，同比下降10.15%，未来在保持管理面积持续增长以及项目拓展方面将面临较大压力。

值得注意的是，部分百强企业的管理面积和合约面积也出现了不同程度的下降。百强企业出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平。此外，部分企业年内部分项目到期未能续约而自动终止，当新增项目不能完全覆盖减少项目时，管理面积出现减少趋势。

然而，在行业发展降速的背景下，头部企业仍然保持着相对较快的增速，竞争优势明显，企业分化加剧。2023年百强企业TOP10管理面积均值达到4.53亿平方米，同比增长13.01%，管理面积均值和增速分别是百强企业的6.67倍和2.10倍。

业务外拓速度放缓

在2023年，百强企业第三方管理面积占比达到54.53%，已连续三年超过50%，与2022年基本持平。但当前阶段，百强企业在市场外拓方面面临困局。一方面，2023年并购市场冷淡，高速外拓的方式不可持续；另一方面，市场竞标难度大，竞争激烈，外拓节奏有所放慢。

报告指出，从长期发展趋势看，房地产开发市场增量逐步萎缩，新开工面积和商品房销售面积连年下降，地产关联方的项目供给将逐步成为百强企业拓规模的重要补充，起到“锦上添花”的作用。

市场化拓展将随着行业的发展变得越来越重要，是体现企业市场竞争力和品牌影响力的核心所在。市场竞标难度较大，竞争激烈，行业内卷严重，尤其住宅领域出现了“物业带资进场”的“疯狂”现象。

中指研究院建议，物业服务企业应从以下几个方面发力提升外拓能力。第一，加强团队建设。百强企业积极调整拓展策略，成立专业的市场拓展团队，提升拓展能力。第二，明确拓展方向。打造样本标杆积累经验，树立口碑，再“以点带面”复制推广。同时，增加核心优势区域及城市的拓展力度，提升管理密度及运营效益。第三，把握拓展机会。跟踪各大城市土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，精准高效进行项目拓展。

此外，与市场竞标相比，以合资合作或战略合作的方式获取第三方项目更灵活，成为百强企业重要的拓展手段。这种轻资产的合作模式不需要花费重金，但能充分发挥合作双方的资源优势、品牌优势，达到“1+1＞2”的效果，有利于百强企业拓展非住宅和专业赛道，强化外拓能力。

在项目外拓变缓的同时，物业企业的非住宅管理面积占比也在降低。2023年，百强企业非住宅业态管理面积占比为34.16%，较上一年降低1.12个百分点，一改往年持续增长的趋势。2023年商品房竣工面积约9.98亿平方米，其中住宅竣工面积7.24亿平方米，不少百强企业承接到更多新建住宅项目。此外，2023年并购市场进一步回归理性，导致非住宅扩张速度减缓。而类似医院物业、学校物业等业态的专业壁垒也为物业企业拓展非住宅业务造成了一定的障碍。

（编辑：王金龙审核：童海华校对：颜京宁）