住房交易税收新政出台 专家称市场进一步向好局面不断稳固
中国网财经11月14日讯 近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。
三部门有关司负责人在解读政策时表示，此次政策的调整是对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，积极支持居民刚性和改善性住房需求，降低二手房交易成本，缓解房地产企业财务困难，保持房地产企业税负稳定。
专家认为，市场已初现止跌回稳迹象，随着存量政策深入落实和增量政策加快出台，房地产市场进一步回稳向好的局面不断稳固。
契税优惠力度加大 节约居民购房成本
新政在契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。对于面积超过140平方米的住房，唯一住房的契税将按1.5%征收，第二套住房则按2%的税率执行。
经济学家任泽平表示，此次政策调整将税费优惠的受益人群从原本的刚需购房者扩展至改善型购房者，显著减轻了购房者的税负，大幅降低了购房交易成本。特别是对于一线城市中购买第二套住房的购房者，在以往的政策下，四个一线城市的第二套住房契税均按3%的税率收取。
民生宏观陶川团队认为，契税优惠涉及的年规模或可达千亿级。整体来看，2023年公共财政中契税收入5910亿元，为土地和房地产相关税收中占比最多的分项，其中契税税率较高的四个一线城市2023年契税总收入817亿元。减税可为居民实实在在节省购房成本，特别是对于一线城市的改善型需求。据统计，取消普宅标准后，符合条件的一线城市持有2年以上、5年以上住房可分别免征增值税、个人所得税，以上海为例，一套1000万价值的二手房交易可能减免约70万元税费，接近购房所有税费及成本的3/4，相当于2023年上海居民人均消费支出的13倍。
土地增值税预征率下限降低 缓解企业财务困难
与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。
“近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。”中指研究院政策研究总监陈文静说，本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，在当前开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下，很多地方可能会取消预征。“一方面，预征额本来就比较低，在最终清算周期较长的情况下，地方取消预征能提高房企拿地积极性；另一方面，增值税税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入，地方取消预征的积极性也很高。”李宇嘉说，取消预征，并不是不征，而是推后。目前来看，尽管销售端有所好转，但政策效应从刺激销售端传导至开发拿地端的效果还未显现，这也是此次政策的一个出发点。
增值税政策调整 降低二手房交易成本
增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上(含2年)非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
中原地产首席分析师张大伟认为，该政策旨在鼓励消费，尤其是鼓励已有房居民进行改善性置换。举例来说，北京一套160平方米的二手房，虽然房产持有已经超过2年，但因为是非普通住宅，所以需要缴纳差额增值税。但如果取消普通住宅与非普通住宅划分，那么这部分税费将节省。
“取消普通住宅和非普通住宅标准，是今年一线城市购房政策调整中较大的一个变化。这一政策调整后，挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本，尤其是降低房屋出售成本的导向。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“上述政策带来的直接影响是，因为不用担心交税，房东出售持有2年以上的大房子的积极性将增加。”对于优化二手房交易结构、提振二手房交易都有积极作用。
房地产市场有望延续止跌企稳向好发展态势
今年10月份以来，我国房地产市场热度回升，呈现止跌企稳态势，一线城市房屋成交量增长明显。住房和城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。58同城、安居客发布数据显示，10月全国新房找房热度环比上涨13.2%，全国各线城市都出现了不同程度的热度回暖现象，一线城市新房找房热度上涨明显，涨幅为16.4%，其中深圳找房热度环比上涨34.9%。政策落地使整体预期出现明显改善，10月购房者信心指数环比上涨10.2%。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长邓郁松表示，随着市场3年多的调整和一系列政策的落实，市场已初现止跌回稳迹象。邓郁松分析称，从市场调整幅度来看，房地产市场已具备企稳的基础条件。从市场销售情况来看，市场预期已开始改善。销量变化反映了市场的活跃度与消费者的购买意愿。当销量上升时，通常意味着市场需求旺盛，投资者和购房者对未来充满信心。“随着一系列政策的落实，居民购房预期开始改善，市场销售情况也一定会有较明显的好转。”
成都市城市建设发展研究院副院长冯波认为，10月份商品房成交数据表明，前期中央和地方聚焦“止跌回稳”的多重利好政策有力推动了市场企稳。政策“组合拳”在供需两侧同时发力调节供求关系，调整或取消购房限制措施，降低居民购房成本，减轻购房负担。与此同时，各地因地制宜实施住房“以旧换新”、房票安置、购房补贴等特色政策，有力促进住房需求释放，推动市场回稳。“随着存量政策深入落实和增量政策加快出台，房地产市场进一步回稳向好的局面不断稳固，四季度有望走出独立行情，同时为明年房地产市场良好开局奠定基础。”(作者：王擎宇)