最高法发文：房地产“白名单项目”融资专款专用 不可被查封冻结

21世纪经济报道见习记者 郭聪聪 北京报道

最高人民法院紧跟“保交房”政策的步伐，在7月底低调发布了《关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知（法〔2024〕154号）》（下称154号文）。有知情人士确认，法院系统已经收到这份文件。154号文在执行层面对融资支持资金提供了以下司法支持：第一，确保资金专款专用；第二，对融资支持资金优先保护。

今年1月，住建部和金融监管总局联合发文，指导各地建立了城市房地产融资协调机制，成立“房产白名单”，指导金融机构为符合条件的在建已售未交付商品住房建设项目提供融资支持，精准对迟滞房产项目进行融资支持。

随着“保交房”政策的落地铺开，全国297个地级市及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行已经按照审批程序通过了“房产白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元。

“保交房”项目进行遴选之后方可进入“房产白名单”，以确保资金流向优质项目。但融资支持资金如何能够有效的落地保交房工作，在司法层面仍待明确。某银行贷后从业人员告诉本报记者，在此之前常见地产公司借壳融资缴纳土地出让金等专款非专用的情况，如若融资支持资金专款专用无法保障，这无疑增加了银行的金融风险。

在此背景下154号文出台，最高人民法院在司法层面回应了“满足白名单项目合理融资需求”所面临的司法保全、执行等法律问题。

首先，确保资金专款专用。154号文规定，人民法院对金融机构为支持房产白名单项目建设施工提供的新增贷款、发放的并购贷款等账户及其资金，不得采取冻结、扣划措施，除非是因本项目续建工作原因。此外，人民法院在冻结、扣划银行账户资金或查封房地产建设工程时，如当事人或者协助执行人以账户资金属于白名单项目融资支持资金，或建设工程属于利用融资支持资金的新建部分为由提出执行异议，必须征求所在地房地产融资协调机制的意见，经审查异议理由成立的，不得采取保全、执行措施；已经采取的，必须立即解除。

迟滞交付的房产项目往往都有存量债务，如工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设债务，购房人因购房合同解除申请退款的合同债务，开发商未能如约交付的违约金等。若此时融资支持资金因存量债务诉讼而被采取查封、扣押、冻结等保全执行措施，资金流向将难以保障。154号文将融资支持资金与企业其他可执行财产进行了隔离，将融资支持资金严格限制用于保交房，以避免被保全、执行偿还存量债务。

其次，对融资支持资金优先保护。154号文规定，金融机构对房产白名单项目利用专项融资复工续建部分设定抵押权，请求就该部分优先受偿的，人民法院应予支持。也就是说，相较于复工续建前已经办理土地使用权抵押登记或者在建工程抵押登记的抵押权人，金融机构对“专项融资复工续建部分的在建工程”享有优先受偿权。

一般来说，地产商为了融资，往往会以土地使用权或在建工程抵押给银行，故在建工程上会存在多个抵押权。依据民法典等相关法律条文，在建工程抵押范围不包括续建部分，仅限于设立时已经存在的部分，所以明确了对融资支持资金复工续建部分设置抵押权的，金融机构有权优先受偿。

同时，154号文还规定了相关单位及个人的法律责任。当事人及有关单位、个人利用专项融资账户规避、逃避执行的，应当依法承担责任。有关部门相关人员在账户资金冻结、划拨或者建设项目查封过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究其法律责任。

最高人民法院154号文与2022年发布的“商品房预售资金”的保全执行规定有着异曲同工之处。但154号文规定了人民法院对房产白名单项目后续建设新增的融资账户及资金既不能冻结也不能扣划，同时人民法院对融资支持资金不得采取保全、执行措施应先征求所在地房地产融资协调机制的意见，可以看到人民法院对于“金融支持资金”专款专用、封闭运作保障更进一步。