最好的商场，改姓外资了

文/十一弟

一个月前，万科名下有一家合资企业，悄悄完成了股权变更——

上海星信曼企业管理有限公司。

在此之前，万科旗下的商业地产平台——印力集团，持有上海星信曼50%的股权。

另外一半的股权，由新加坡政府投资公司（GIC）持有。

上海星信曼，开发及持有了一个商业项目——上海南翔印象城MEGA。

这是印力旗下最核心的商场之一，据说去年的销售额高达46亿。

在万科开发运营的两百多个商业项目里，上海南翔印象城MEGA贡献的收入排名第二，仅次于上海七宝万科广场。

这个商场由印力集团与新加坡政府投资公司（GIC）共同开发持有，是两家商业巨头在中国内地合作的第二个项目。

他们合作的第一个商业项目，就是上海七宝万科广场。

2020年，上海南翔印象城MEGA开业时，成为上海最大的单体商业购物中心。

在上海南翔印象城MEGA项目上，印力集团与新加坡政府投资公司（GIC）的持股比例，原本各占一半。

但上个月，印力集团悄悄把上海星信曼48%的股权，转让给了新加坡政府投资公司（GIC）。

这样一来，新加坡政府投资公司（GIC）的持股比例提高到了98%，印力集团仅保留了2%的权益。

据说，在股权转让之后，印力集团还会通过小股操盘的模式，继续参与上海南翔印象城MEGA的运营管理。

也就是说，印力集团只是想把手上持有的项目股权拿出来换钱，融资需求明显强于退出意愿。

由于房地产持续下行，资金压力也已经传导至万科身上。

今年四月份，在股东大会上，万科董事会主席郁亮作了反思——

“过去万科做的转型探索类业务比较多，虽然大多做得不错，但是公司的资源是有限的。”

“万科今天的部分压力，就来自于公司把开发业务的资金用于经营性业务，从结果来看，公司的资源并没有那么充分。”

“我们必须再次聚焦在核心业务上，公司的资源没法做到全部业务都能照顾好，所以这个时候必须要做取舍。”

“除了住宅开发、物业管理、租赁公寓三项主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。”

“坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成两百亿。”

郁亮的言下之意，哪怕是最核心的商场，也要摆上货架了。

你手上缺钱，即便掏空家底，把最好的东西拿出来换钱，也卖不到高价。

因为别人都在眼巴巴地等着落井下石、抄底捡漏。

过去二十年，内地楼市的每一轮下行周期，外资都嗅到了抄底加仓的机会。

年初，万科已经把旗下最核心、收入贡献最多的商业项目——上海七宝万科广场卖掉了。

这个商场也是由万科与新加坡政府投资公司（GIC）合作开发。

三年前，新加坡政府投资公司（GIC）将其持有上海七宝万科广场的一半权益，卖给了来自香港的房地产投资信托基金——领展。

当时，上海七宝万科广场的市场估值将近66亿，新加坡政府投资公司（GIC）给了不到3%的折扣，领展出价将近28亿接盘。

时隔三年后，万科同样选择把项目剩下的另一半权益，卖给领展。

此时，上海七宝万科广场的市场估值，已经超过了70亿。

但万科与领展商定的项目价值，只有52亿，相当于打了七折。

最终，领展以不到24亿的代价，就从万科手上收购了上海七宝万科广场剩下的一半权益。

于是，上海七宝万科广场的全部权益，都归了领展。

领展完成收购以后，这个商场很快就改名了——上海七宝领展广场。

万科的痕迹，已经被悄悄抹除了。

只用了半年时间，万科旗下最核心的两大商场，全都落入了外资的兜里。

不止是万科，另一家开发商——远洋集团，也在割肉卖掉它旗下最值钱的商业项目。

上个月，在印力集团向新加坡政府投资公司（GIC）出售上海南翔印象城MEGA48%权益的同一时间，已经陷入债务违约的远洋集团，将其持有北京颐堤港二期的全部权益，出售给了中国人寿及太古地产。

香港上市的太古地产，原本就持有北京颐堤港二期35%的权益。

此次进一步收购15%的权益后，它已经获得了这个项目将近一半的权益。

北京颐堤港二期，是远洋集团旗下最有开发价值的商业项目之一。

尽管还处于开发建设阶段，并未开业运营，但市场估值就已经高达122亿。

在出售之前，远洋集团是北京颐堤港二期的最大股东，持有项目权益比例将近65%。

到现在，北京颐堤港二期的净资产为84亿。

而远洋集团与中国人寿、太古地产商定的股权代价，还不到39亿，相当于打了七折。

在北京颐堤港二期项目上，作为最大股东，远洋集团已经投入了63亿。

这次从项目上退出，它属于亏本出售，将会产生多达18亿的亏损。

但由于债务违约及资金压力，远洋集团还是选择割肉卖掉了。

2022年底，它就已经以超过55亿的代价，把它旗下另一个核心商业项目——成都远洋太古里的一半权益，出售给了太古地产。

十一弟查了下，当时成都远洋太古里的市场估值高达123亿。

据说，去年整个商场的销售额达到了115亿，在全国前十大购物中心里，它排名第六。

在成都，光怪陆离、霓虹闪烁的成都远洋太古里，更是数一数二的网红打卡地。

很多人心目中，它算是昂贵、土豪、有钱的代名词。

太古地产接盘项目全部权益后，也悄悄抹掉了远洋集团的痕迹，这个商场从此改名成都太古里。

这一轮楼市下行，内地开发商深受重挫。

为了回流现金，他们不得不卖掉手上最值钱的商业资产。

很多有价值的商业项目，从拿地开发到开业运营，内地开发商花了一二十年时间，才得以孵化、培育、沉淀下来。

现在，只能选择打折乃至亏损卖掉，拱手于人。

成都远洋太古里、上海七宝万科广场、上海南翔印象城MEGA、北京颐堤港二期，这些大城市里最好的商场，从此都改姓外资了。