最好的商场,改姓外资了

文/十一弟

一个月前,万科名下有一家合资企业,悄悄完成了股权变更——

上海星信曼企业管理有限公司。

在此之前,万科旗下的商业地产平台——印力集团,持有上海星信曼50%的股权。

另外一半的股权,由新加坡政府投资公司(GIC)持有。

上海星信曼,开发及持有了一个商业项目——上海南翔印象城MEGA。

这是印力旗下最核心的商场之一,据说去年的销售额高达46亿。

在万科开发运营的两百多个商业项目里,上海南翔印象城MEGA贡献的收入排名第二,仅次于上海七宝万科广场。

这个商场由印力集团与新加坡政府投资公司(GIC)共同开发持有,是两家商业巨头在中国内地合作的第二个项目。

他们合作的第一个商业项目,就是上海七宝万科广场。

2020年,上海南翔印象城MEGA开业时,成为上海最大的单体商业购物中心。

在上海南翔印象城MEGA项目上,印力集团与新加坡政府投资公司(GIC)的持股比例,原本各占一半。

但上个月,印力集团悄悄把上海星信曼48%的股权,转让给了新加坡政府投资公司(GIC)。

这样一来,新加坡政府投资公司(GIC)的持股比例提高到了98%,印力集团仅保留了2%的权益。

据说,在股权转让之后,印力集团还会通过小股操盘的模式,继续参与上海南翔印象城MEGA的运营管理。

也就是说,印力集团只是想把手上持有的项目股权拿出来换钱,融资需求明显强于退出意愿。

由于房地产持续下行,资金压力也已经传导至万科身上。

今年四月份,在股东大会上,万科董事会主席郁亮作了反思——

“过去万科做的转型探索类业务比较多,虽然大多做得不错,但是公司的资源是有限的。”

“万科今天的部分压力,就来自于公司把开发业务的资金用于经营性业务,从结果来看,公司的资源并没有那么充分。”

“我们必须再次聚焦在核心业务上,公司的资源没法做到全部业务都能照顾好,所以这个时候必须要做取舍。”

“除了住宅开发、物业管理、租赁公寓三项主业外,万科将退出其他业务,清理和转让非主业的财务投资。”

“坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成两百亿。”

郁亮的言下之意,哪怕是最核心的商场,也要摆上货架了。

你手上缺钱,即便掏空家底,把最好的东西拿出来换钱,也卖不到高价。

因为别人都在眼巴巴地等着落井下石、抄底捡漏。

过去二十年,内地楼市的每一轮下行周期,外资都嗅到了抄底加仓的机会。

年初,万科已经把旗下最核心、收入贡献最多的商业项目——上海七宝万科广场卖掉了。

这个商场也是由万科与新加坡政府投资公司(GIC)合作开发。

三年前,新加坡政府投资公司(GIC)将其持有上海七宝万科广场的一半权益,卖给了来自香港的房地产投资信托基金——领展。

当时,上海七宝万科广场的市场估值将近66亿,新加坡政府投资公司(GIC)给了不到3%的折扣,领展出价将近28亿接盘。

时隔三年后,万科同样选择把项目剩下的另一半权益,卖给领展。

此时,上海七宝万科广场的市场估值,已经超过了70亿。

但万科与领展商定的项目价值,只有52亿,相当于打了七折。

最终,领展以不到24亿的代价,就从万科手上收购了上海七宝万科广场剩下的一半权益。

于是,上海七宝万科广场的全部权益,都归了领展。

领展完成收购以后,这个商场很快就改名了——上海七宝领展广场。

万科的痕迹,已经被悄悄抹除了。

只用了半年时间,万科旗下最核心的两大商场,全都落入了外资的兜里。

不止是万科,另一家开发商——远洋集团,也在割肉卖掉它旗下最值钱的商业项目。

上个月,在印力集团向新加坡政府投资公司(GIC)出售上海南翔印象城MEGA48%权益的同一时间,已经陷入债务违约的远洋集团,将其持有北京颐堤港二期的全部权益,出售给了中国人寿及太古地产。

香港上市的太古地产,原本就持有北京颐堤港二期35%的权益。

此次进一步收购15%的权益后,它已经获得了这个项目将近一半的权益。

北京颐堤港二期,是远洋集团旗下最有开发价值的商业项目之一。

尽管还处于开发建设阶段,并未开业运营,但市场估值就已经高达122亿。

在出售之前,远洋集团是北京颐堤港二期的最大股东,持有项目权益比例将近65%。

到现在,北京颐堤港二期的净资产为84亿。

而远洋集团与中国人寿、太古地产商定的股权代价,还不到39亿,相当于打了七折。

在北京颐堤港二期项目上,作为最大股东,远洋集团已经投入了63亿。

这次从项目上退出,它属于亏本出售,将会产生多达18亿的亏损。

但由于债务违约及资金压力,远洋集团还是选择割肉卖掉了。

2022年底,它就已经以超过55亿的代价,把它旗下另一个核心商业项目——成都远洋太古里的一半权益,出售给了太古地产。

十一弟查了下,当时成都远洋太古里的市场估值高达123亿。

据说,去年整个商场的销售额达到了115亿,在全国前十大购物中心里,它排名第六。

在成都,光怪陆离、霓虹闪烁的成都远洋太古里,更是数一数二的网红打卡地。

很多人心目中,它算是昂贵、土豪、有钱的代名词。

太古地产接盘项目全部权益后,也悄悄抹掉了远洋集团的痕迹,这个商场从此改名成都太古里。

这一轮楼市下行,内地开发商深受重挫。

为了回流现金,他们不得不卖掉手上最值钱的商业资产。

很多有价值的商业项目,从拿地开发到开业运营,内地开发商花了一二十年时间,才得以孵化、培育、沉淀下来。

现在,只能选择打折乃至亏损卖掉,拱手于人。

成都远洋太古里、上海七宝万科广场、上海南翔印象城MEGA、北京颐堤港二期,这些大城市里最好的商场,从此都改姓外资了。