市场改变 掌握商办投资关键

台湾高力国际业主代表服务部董事黄舒卫。（黄舒卫提供／王莫昀台北传真）

台股冲破2万点大关，A1概念股吹响全球再工业化的号角，连带美国年底大选热况炒热供应链重组的议题，商用不动产市场在升息循环沉潜之后，蓄势待发。

从内政部的数据来看，工业、仓储类投资从2016年低点起跑，当年169万坪的建照核发量，过了3年，2020年正式来到308万坪的新天量，急起直追的则是商机下渗、组织扩张、资金回流，拉动办公、服务类需求。原本全台每年50万坪以下的新增供给，2021年已经拉到102万、2022年跃升到148万坪，台北市更出现办公、服务类建照核发面积超过住宅类87％、绝无仅有的特殊现象。

遍地开花、爆量颠覆的建筑投资，反映五大结构性的市场改变，无法再用过去线性的去化、成长趋势推估。

首先，供应链重组下的产业布局效应。金融海啸到2015年的8年间，侨外资对台直接投资金额平均每年为54亿美元，但2016到2023年直接攀升至103亿元，举凡高科技业因应「中国+1」以及先进研发的扩大投资、新能源、零售批发业的落地生根，累积的租、购动能惊人。另国内科技大厂积极在内科、南港、北士科等新兴产业聚落猎地猎楼，强化品牌、服务升级的空间能量。

其次、疫情、科技刺激办公场所内涵的提升。疫情加速企业数位转型，也颠覆传统办公区位选择、租购偏好、空间装修、组织管理、混合工作型态等多面向的发展。企业严肃面对备援办公室、灵活办公室、共享空间等需求，同时展开轻资产的商办营运服务SPaaS （ Space-as-a-Service ）的无限可能，也进一步促进产业、产品的大跃升。

第三、库存供给的质量挑战。高力国际盘点目前台北市中心七大办公商圈128栋约105万坪的纯办大楼，其中屋龄21年以上的有77栋，占绝大多数。部分屋龄老、规格差、设备旧、维护贵、管理难的大楼，如果有产权单纯的条件，很快就会进入都更、危老等重建程序，势必形成租客外流、商圈洗牌的趋势，擡升对新商办的需求。

第四、利率走势与租金、价格的拉锯。虽然美国联准会今年降息的机率高，但不可否认，现阶段的租金收益率过低仍是商办投资硬伤。新供给缺货的前提之下，市中心商办价格几乎已经超越同地段、同屋龄住宅，但租金碰触到玻璃天花板却也是不争的事实。蛋白区、新聚落、厂办价格等优势，将成为需求转向的关键，释放紧绷已久的失衡状况。

最后，ESG浪潮加剧的新、旧大楼竞争。台湾推行「建筑能效评估系统」，2040年要求50％既有建筑物更新为建筑能效1级或近零碳建筑。面对租客流失、租金修正、空置升高的市场压力，旧大楼砸重金改善或直接打掉重练，已迫在眉睫。新商办直接取得国内外认证标准，协助进驻企业确保生产地位不掉队，也成为难以匹敌的核心竞争力。

顶办市场在信义计划区饱和之后，随着基础建设、产业聚落的发展，供给弹性大增，商办发展已非「房东市场」、铁板一块，供需条件将出现多元、个别化的表现。商办的持有者、投资人对于目标对象的轮廓、需求、动向、痛点、限制应有更深入的掌握，以避免闭门造车的风险。