10月25日起存量房贷利率批量调整，客户“固转浮”要尽早提出申请
9月29日，中国人民银行发布公告〔2024〕第11号，提出完善商业性个人住房贷款利率定价机制，以适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待。同日，中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》）明确，各商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。这是继2023年8月中国人民银行会同金融监管总局引导商业银行采用协商变更合同利率等方式批量调整存量房贷利率后的又一次重磅调整。
针对《倡议》提出的具体事项，国庆长假前，各家银行已发布公告明确将通过对符合条件的存量房贷开展调整，将利率下调至接近全国新发放房贷利率。10月12日，已有中国银行（601988.SH）、工商银行（601398.SH）、建设银行（601939.SH）、农业银行（601288.SH）、交通银行（601328.SH）、邮储银行（601658.SH）等多家银行发布公告称，自10月25日起，将对存量个人房贷利率进行统一批量调整。值得注意的是，“统一批量调整”即无需提出申请或提供材料，客户“不跑银行”即可享受利率下调，但采用固定/基准利率定价贷款的客户，须先主动申请转成浮动利率，再纳入本轮存量房贷利率“普调”。
关于本轮存量房贷利率调整，银柿财经就客户关心的常见问题梳理了银行“解码版”。
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一问：本轮调整范围是什么？
答：所有已发放的首套房贷款、二套房贷款均在本轮调整范围内，只针对存量商业性个人住房贷款、存量公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分；但不包括：住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款部分、购买商铺或商住两用房等商业用房的贷款。
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二问：何时开始批量调整？
答：10月25日。目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中国邮政储蓄六大国有商业银行已明确将于10月25日起，对存量个人住房贷款利率进行统一批量调整。调整完成后，银行方面会通过短信告知客户利率调整结果，客户也可在手机银行APP“房贷利率调整”栏目查询利率调整结果。
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三问：本轮利率调整的执行标准是什么？
答：最多可下调至LPR-30BP，若贷款人的存量房贷利率已低于LPR-30BP，将不会进行调整。LPR是指贷款市场报价利率，一般房贷利率是在LPR基础上加减点确定的。现行LPR包括1年期、5年期以上两种类型，2024年9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。
目前除北京、上海、深圳执行二套房贷政策的住房贷款调整为目前执行的新发放房贷利率政策下限以外，其他大部分地区的存量住房贷款均可调整至不低于LPR-30BP。换言之，大部分利率较高的存量商业性个人住房贷款都将纳入本轮调整范围内，且只要是符合调整条件的贷款，无论是首套还是二套，都将统一批量调整为LPR-30BP。
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四问：利率下调后，房贷会降低多少？
针对客户最关心的问题，工商银行通过两个简单的案例进行说明：
小张在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，小张每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。
小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
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五问：采用固定/基准利率定价贷款的客户是否需要申请？
答：必须提交申请。采用固定/基准利率定价贷款的客户须在银行开展统一批量调整（即10月25日）前，主动向银行申请将贷款转为浮动利率，办理“固转浮”业务或可按照线上系统提示自助办理，或联系贷款经办机构申请办理。银柿财经特别提醒：该项申请必须尽早提交！以建设银行为例，该项申请须于2024年10月23日（含）前完成提交。
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六问：如何查询个人贷款利率是否符合本轮调整条件？
答：目前各家银行已在手机银行APP上陆续上线“房贷利率调整”功能，可查询或办理相关业务。如，中国银行某客户想通过线上渠道申请二套房转首套房，可进入中国银行手机银行APP“贷款”—“房贷利率调整”功能，选择想要调整的名下房贷，然后点击“申请认定为首套房贷”，并提交相关证明材料，具体所需佐证材料请咨询贷款经办机构。另外，自10月12日起，客户可通过所在贷款银行APP的“存量房贷利率调整”功能查询个人房贷是浮动利率还是固定利率，并提交“固转浮”申请。
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七问：为何同城且同为首套/二套房利率的贷款调整后会有所不同？
答：由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
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八问：北京、上海、深圳二套房贷款利率目前按照什么标准执行？
答：按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：北京五环外LPR-25BP、五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳全辖区LPR-5BP。
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九问：已预约提前还款的客户能否享受此次利率下调的政策优惠？
答：若截至目前尚未完成扣款，客户可撤销提前还款申请，只要符合此次调整条件，即可进行利率调整；若已完成部分提前还款扣款，只要符合此次调整条件，剩余本金部分可进行利率调整；若全部贷款已结清，则无法进行利率调整。
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