21深度｜南京“2.23”火灾小区物业公司曾遭消防处罚 为南京头部物管企业

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

2月24日凌晨，南京，乌云压城，短暂停歇之后的大雪又开始纷纷扬扬落下，仿佛在抚慰那一场大火给人们带来的心理创伤。当日凌晨，南京市召开新闻发布会，通报雨花台区“2.23”火灾事故有关情况。

截至2月23日24时，雨花台区明尚西苑火灾事故共造成15人遇难，44人在院治疗，其中，1人危重，1人重症，42人伤情较轻，所有患者生命体征平稳。

南京市消防救援支队负责人介绍，经初步分析，火灾为6栋建筑地面架空层停放电动自行车处起火引发，具体原因正在进一步调查。

在此次火灾事故中，项目的物业公司也成为外界关注的焦点。21世纪经济报道调查发现，小区物业管理公司南京新鸿运物业管理股份有限公司（833440，简称“南京新鸿运物业”）为南京市的大型物业服务公司，服务物业类型以政府大楼和公建项目为主。当事方表示，目前正在配合调查，如被处以重大行政处罚，可能会对未来持续经营造成重大不利影响。

事故前曾有机会维修消防电梯

项目建设方南京安居建设集团官网显示，明尚西苑小区是岱善润福城项目的一个经济适用房社区。岱善润福城是南京最大的保障房片区——岱山片区的主体项目，项目位于南京市雨花台区西善桥街道岱山西侧，占地233公顷，总建筑面积约400万平方米。根据公开信息，除南京安居建设集团外，绿城集团、城开集团、建发集团和南京商茂地产等企业也参与承建。

岱善润福城共有经济适用房97万平方米、公租房9.3万平方米、廉租房5.3万平方米。其余部分为商品房及商业、教育、社区卫生等配套。

其中，明尚西苑建成于2013年12月，总户数2235户。小区共有5栋住宅楼，每栋34层，高于同区域内其他经适房社区的27层。各商品房交易平台给出的项目容积率为2.4，但火灾发生后，这一数据遭到质疑。

有南京的房地产从业者认为，就明尚西苑的建筑密度来看，其容积率应明显高于2.4。即便在南京全市各类保障房片区中，这种高密度的建筑样式也不多见。‍

明尚西苑的电瓶车停放问题和消防设施使用问题存在已久。

2020年，南京新鸿运物业为明尚西苑建过一个由专人看管的电动车停车区。据知情人士透露，小区5栋附近有一个非机动车地下停车场，小区建成后就有了。2022年，小区和外包公司合作，安排了专人看管。但由于来停车的人很少，成本收不回来，这个项目就暂停了。

2022年4月14日，南京广电《法治现场》栏目曾曝光该小区架空层挤满电动车，呼吁“消防设施需跟上”。

2023年06月29日，南京市江宁区消防救援大队对南京新鸿运物业作出5000元罚款的行政处罚，处罚事由为相关消防设施设备无法正常使用。

事故发生一个多月前，明尚西苑曾有机会对消防电梯进行应急维修。

根据南京市住房保障和房产局官网发布的消息，明尚西苑3-1单元货梯、6-2单元左、右、消防电梯申请应急维修，申请拨付金额为5938.62元，该申请于2024年1月3日获批。但在事故发生前，电梯是否已经维修完毕，目前尚不得而知。而此次失火区域集中的楼栋正是6-2单元。

物业费低于商品房小区

根据链家app的信息，当前明尚西苑二手房挂牌均价17170元/平方米。与之一河之隔的河西南板块，二手房价则在4、5万元/平方米的水平。由此可见，两个相邻片区固定资产价值相去甚远。前述南京的房地产从业者向21世纪经济报道表示，这主要是由于明尚西苑为保障房社区，河西南板块的主要项目为商品房，两者的房屋性质、建筑形式和密度、社区配套都不尽相同。

两者物业费也不在一个档次。河西南板块小区物业费普遍在2元/平方米左右；岱善润福城则为0.9元/平方米。

有资深物管行业从业者测算，按照每户平均100平方米计算，明尚西苑年饱和物业费收入有270万左右。再加上停车费、广告费用等，数字并不大。但他同时表示，物管公司的实际收入，要取决于物业费的催收难度和缴纳率。

天眼查信息显示，南京新鸿运物业司法案件多达3094个，81.35%为原告，执行标的大多数都是几千元，其中涉及的物业费纠纷不在少数。

前述人士向21世纪经济报道表示，物业费缴纳情况会在很大程度上影响到物业服务的实际支出和服务品质，相应地，在物业费缴纳率偏低的小区，业主对物业服务水平也不会报过高的期待。

实际上，岱善润福城的物业管理不止南京新鸿运物业一家。因应社区不同的功能与特色，岱善润福城还聘请了绿城服务、彩生活旗下慧韬物业和武汉一家养老服务机构旗下的江鸿物业共同参与部分物业管理业务。

而南京新鸿运物业来头不小，据其官网显示，该公司在管物业面积近1574.68万平方米，在南京的市场份额约为5%。在其“经典楼盘展示”页面上，除南京市的大量政府、学校、医院等公建项目外，岱山润福城也赫然在列。

2月24日，据红星新闻报道，关于起火楼栋居民怒斥物业警报不及时的问题，南京新鸿运物业董事长王中宁回复表示，公司正在配合调查。

2月25日，南京新鸿运物业发布风险提示公告称，公司目前提供物业服务的南京市雨花台区明尚西苑6栋因电动车起火引发火灾，公司目前正积极配合政府相关部门进行调查工作，因该事故造成重大人员伤亡，公司存在可能因此受到行政处罚的风险，该事故调查结果以相关政府部门最终公布结果为准。如公司被处以重大行政处罚，可能会对未来持续经营造成重大不利影响。

王中宁的物管生意

成立于1995年的南京新鸿运物业，是南京第一批物业公司，已深耕南京28年。2015年，南京新鸿运物业登陆新三板；2016年12月，顺利完成首轮定向增发，融资1088万元（人民币，下同）；2020年5月进入创新层。

作为公司法定代表人及实控人，王中宁持股81.77%。其还担任南京市物业管理协会副会长一职。南京新鸿运物业既是中国物业管理协会常务理事单位，也是南京市物业管理行业协会副会长单位。

王中宁配偶秦树梅持有公司4.76%的股份，两人之女王千持有4.71%的股份。

截至2024年2月23日，南京新鸿运物业总市值2.01亿。注册资本3192万，超过了92%的江苏省同行。

天眼查大数据分析，南京新鸿运物业对外投资了11家企业，除了物业管理主业，该公司还布局了科技、广告传媒、贸易、保安服务等赛道。

据公开信息，早年间，王中宁曾有在部队、公安系统的就职经历。1984年至1995年，先后在江苏无线电厂、江苏康达维娱乐服务有限公司就职，1995年创办新鸿运。

南京新鸿运物业发展过程中，承接了大量政府和公建项目。2022年，南京新鸿运物业前五大客户为医院、南京建发集团、科技学院等国企或事业单位。该公司不仅为江苏省委金融办、省发改委、省应急厅、省战略研究中心等单位提供服务保障工作，还承接了大量的学校、医院、博物馆等公建项目。如今，南京新鸿运物业已是南京市头部物管企业之一。

据官网信息，南京新鸿运物业的在管面积中，最大类别为政府办公楼，达到483.16万平方米。

2023年半年报显示，南京新鸿运物业来自管理住宅社区的物业费营收仅有2017.8万元，而来自行政企事业单位的物业费营收则超过了2.35亿元。

半年报同时指出，公司业务多集中于机关和企事业单位，毛利率相对偏低，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。

近些年，南京新鸿运物业也不断对外扩张。公开信息显示，南京新鸿运物业已经成立一百多家分公司，其中不乏北京、长沙等一、二线城市的项目公司。

物业公司承担哪些责任？

在类似火灾等事故发生时，物业公司应承担什么责任？前述物业管理人士指出，物业公司负有巡视责任，即时监控巡视起火点，通知相关部门，通知并提醒业主。至于电动车充电问题，主要看物业公司有没有做过规劝，并反复提醒，通知相关执法部门协同处理。另外，确认基本消防设施是否能正常使用，也是物业公司的责任。

上海财经大学法学院副教授李睿认为，此次火灾为地面架空层电动自行车停放处起火引发。安置房超高层失火的核心问题是管理，旧的思维和生活习惯与现代生活秩序之间的冲突是天然存在的，导致安置房小区的管理难度极大。

李睿指出，因电瓶车而发生火灾，一般有以下几点原因：

1、电瓶车的不规范充电。包括长时间充电、过度充电、在高温环境下充电、集中充电等。

2、消防管理不合格。失火大楼楼上存在有易燃物，比如墙面保温屋或楼道堆积杂物，加速火势蔓延燃烧。

3、物业管理存在疏忽。楼下架空层起火，物业没有及时发现，及时处理。架空层起火如果能够及时巡查发现，就能有效避免重大的人员、财产损失。

而关于火灾责任的追究，李睿表示，按照谁侵权谁负责的原则，第一赔偿责任人是着火电动自行车的所有人，找到起火源后确定赔偿责任人。如证明电动车的电池或者充电器材存在质量问题，相关厂商也要承担相应的赔偿责任。

其次，物业公司在日常管理上存在严重漏洞。南京火灾大楼在架空层集中对电动车充电，又缺乏必要的消防设施和预警、救灾装置，在安全巡查上缺位，最终引发火灾，有不可推卸的责任。物业公司存在民事上的违约行为，将承担赔偿责任。

她同时指出，如果赔偿尚有巨大缺口，地方政府在一定的条件下，将承担一定的兜底保障。