7月房价出炉，子弹继续飞
房价再度出炉了，7月统计局数据可以看出来，依然还是以跌为主，70个大中城市二手房价同比全线下跌，环比方面也只剩下上海这个独苗了，现在来看，5月份的政策在7月基本消耗完了，8月近期保障房的加速推进下，其实有反向对冲去库存的效应存在，很多人开始纠结到底买配售型保障房还是商品房了，开发商去化难度更加大一些了。
就在8月15号，统计局发布了7月楼市数据，整体来看，下跌依然是主基调，进入到传统的淡季后，最近大家看楼市的文章和视频的热情也有所下降，流量特别高的时候说明很多人都在关注楼市，流量下调后，说明观望情绪也更加浓厚了，楼市自媒体的流量其实也是房价晴雨表的一个体现，而7月新房的销售转弱的效应还是比较明显，投资层面也还没走出下行通道，具体情况我们来看一下。
先看新房层面，从环比层面来看，一线新房的住宅价格是下跌了0.5%，二线新房的住宅价格下跌了0.6%，三线则是下降了0.7%。而这里面只有上海出现了0.1%的上涨，北京、广州、深圳分别下降了0.5%、0.9%和1.2%，我们之前也解释过，上海还在用改善户型的价格去拉升整体市场，但是现在也有点乏力了，估计8月也比较难撑得住了，因为不是依靠市场刚需的正向回暖，而是高位托举起来的豪宅等项目去迷惑了市场的价格。
而从新房的同比数据来看，一线新房价格同比下跌了4.2%，降幅扩大了0.5个百分点，其中，广州降幅最大，达到了9.9%，只有上海是上涨了4.4%；二线新房同比下降了4.8%，三线下降了5.8%，降幅也是扩大了0.3和0.4个百分点。这个让利幅度依然还是明显的，几乎没有哪个城市可以逃过这轮的周期，而且现在不少城市正在放开限价的操作，那新房后续的降价和让利会更加明目张胆一些了，而且配售型保障房的底线大家也差不多摸清了，基本就是5-6折之间的价格。
所以开发商能卖给地方也就是4-5折的价格，只要高于这个价格去让利销售就是好事，这对购房者来说也是有了砍价的底线了，所以别看那些买房送物业、送小汽车、送公寓、送私人飞机权益之类的，其实打的折扣都远远还不到6折的优惠了，因为开发商也是在试探购房者的底线，谁也不会一下子就把底牌露出来了，但是如果这种优惠还不够，那就继续搞活动降价呗，如果确实还是卖不出去，那最后才是走到卖给地方当保障房的地步了，这是现在去库存的套路和最终归宿，当然，地方现在也在精挑细选，不可能所有新房都收回来当保障房，有地段要求、有价格要求、有配套要求，还有现房要求，反正要求的难度不会比咱们普通购房者去买房的门槛低，所以能满足的条件的项目也并不多，当然如果后面收购不到，不排除地方会降低收购门槛，这个关键还是看市场的后续情况了。
关心完新房，咱们再看看二手房层面，7月一线二手房环比下跌了0.5%，二线和三线都环比下降了0.8%，一线的环比跌幅还扩大了0.1个百分点，虽然不到1%的月跌幅，但是如果乘以一年12个月就不小了，也可以看出来，业主们还是在不断考虑以价换量去竞争套现，因为现在不止是跟同小区的业主去卷价格了，还要面临来自新商品房、配售型保障房的价格内卷，尤其是保障房，可能直接就把同地段的价格打到5折了，那商品房的价格优势可以说一夜之间就会消失了，那客户为什么不去买5折的保障房，而是要多花一倍的钱去接盘二手商品房呢，这是每个存量房业主需要想清楚的问题，你的小区有什么优势，你的房子有什么优势，甚至你的税费有没有全部承担等等。
而同比数据来看更加明显，一线二手房价格同比下降了8.8%，广州依然遥遥领先，下跌了超12.4%，深圳紧随其后为9.8%，整体跌幅收窄0.2个百分点；而二线二手房同比下跌8.2%，三线下跌8.1%，降幅也是出现一定的扩大。可以看出来，一线的跌幅现在是大于二三线的，因为今年救市政策是一线城市的主场，二三线在前两年已经陆续下跌了很多了，现在是在低的基础上继续下跌，所以政策强度越大的几个一线城市，现在以价换量的幅度反而是更大的。
而且从我个人观点来看，一线城市的不少区域甚至开始有鹤岗化的趋势在了，就像上海的二手房分化非常明显，比如崇明、金山、奉贤等区域的价格已经跌回到了2016年至2018年了，而北京的话密云也出现了单价低于1万的二手房了；广州更是如此，远郊的从化五六千一平的房源非常常见，甚至还有3000多一平的二手房在卖，所以大家不要听到一线城市就觉得房价很贵了，其实很多郊区的价格已经出现了明显的下跌了，这也是后面很多购房者需要避免踩坑的地方，因为这种区域和房子即使是降价的话都很难出手了，因为潜在的购房需求太少了。
所以这也可以看拿出地段对于房价和销量的重要性，分化已经不止是一二三线城市了，因为没有自用或者能够去出租的房子，一旦房地产的衍生费用开始收取后，包括但不限于保险制度、体检制度、养老金制度、房地产税等，那最终可能会变成业主最大的一个负资产的拖油瓶了，这是每个郊区业主值得尽快思考的事情，而且时间不会很久了，因为上面说到的那三个制度已经在不少城市试点了，明后年预计可能会大面积铺开了，而房地产税之前说的是2029年左右成型，留给大家的时间也不多了。