保持高分红,万物云砺剑“单飞”

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

万物云上市后的第二份年报,稳定了投资者的预期。年报发布当日,万物云股价反弹明显,截至当日收盘,万物云报19.88港元/股,上升4.41%,投资者对之的支持,由此可以觑见。

2023年,万物云实现营收331.8亿元,同比增长10.2%;核心净利润23.4亿元,同比增长29.8%;现金及现金等价物达155.7亿元,现金盈余保障倍数达1.3倍。

踏实的业绩增长、超预期的高分红,万物云2023年的财报颇多亮点,不过市场关注的焦点却不仅局限于业绩本身。

母公司万科风波不断,资本市场又更关注远期的增长,过去母公司、兄弟公司冲击到物业企业的“事故”频繁发生,在外界看来,万物云与万科命运相通,万物云能不能平滑万科对之业绩及其他显性或者隐性的影响,至关重要。

在回答21世纪经济报道记者对这一问题的提问时,万物云董事长朱保全并没有否认房地产行业下行对物业行业的影响。

朱保全分析称,无论是万物云还是其他物业公司,都没有走出独立行情,都跟着房地产在变。投资者关注万物云的业务、资金独立性,以及母公司业务下滑所带来的影响,但大开发结束后将是不动产消费的过程,那是物业公司的“彼岸”,是所有衣食住行里最刚需的消费。

“刚需”消费,也同时意味着它的另一面是:可能有着民生属性,很可能带不来高溢价。加之房地产行业整体下行的现状,万物云要从“此岸”到“彼岸”,仅依靠独立于万科成长或许并不够。更多的是,在必不可少的这笔消费里,挖掘新的发展潜力,例如商企服务、又如“蝶城”计划。

打消疑虑

准确来说,物业企业与母公司走向分野,也不全是因为房地产行业下行的影响所致。物业本质是服务,房企则注重资源的盘活,更像是“金融”的生意,这本就不是一样的商业逻辑,物业公司终有一天走向市场化,走向没有母公司“哺育”的发展道路。

不过,房地产行业的低谷期,的确也在客观上让物业企业一夜独立。

朱保全说,过去20年,物业是开发商的末游,不过一些第三方物企活得挺好。随着房企下属物企上市,这类物企成为主流,因此投资者更关注物企对母公司的依赖,会关注新房交付的数量,这对物企来说很容易,但是影响了转型速度。“2023年到2025年就是一个分水岭,到2025年之后谁能跑出独立行情,这是一个关键点。”

不可避免地,万物云也要回应和万科的“依从”关系。

事实上,摆数据来看,万物云和万科之间的关联自从万物云开启第三方拓展后,一直保持在相对合理的水平。账面上的关联交易,也并不扎眼。根据万物云2023年年报,近年来,万物云与万科间关联交易比例持续下降,从2021年的19.2%,到2022年16.0%,再到2023年的13.5%。

万物云甚至还做过压力测试。朱保全说,2023年度,万物云剔除所有与开发商相关收入后(含开发商新交付项目的物业费收入),对万物云的收入会带来17.5%的影响,但收入增速变得更快,达14.5%,毛利增速达23.7%。

应收账款方面,万物云财务与资金管理部负责人王绪斌表示,2023年万物云应收账款的余额为67.8亿元,同比增长8%,低于营收规模增幅。其中,应收账款余额中91%都是一年以内的。对万科的应收账款余额是24.87亿元,均是万物云向万科提供经营性业务服务而产生的应收账款,账龄都比较短。

从投资回报的角度,万物云也更希望通过分红的方式,让投资者对之未来的发展有信心。

朱保全透露,分红代表着你有钱,有钱能分、能赚着钱。万物云将在既定战略之内保持原有的分红策略至2024年,也即是2022、2023、2024这三年,万物云会按照事业计划书制定的比例55%进行分红。

2023全年,万物云利润分配为1.092元/股(含中期已派付0.315元,含税),分红率约66%,股息率高达6.23%。

“单飞”计划

没有开发商的加持,物业服务这门生意短期或许会更难,未来却可能更有成长性。围绕房地产行业的服务有许多,国际上的“五大行”、国内的贝壳,在寒冬中还能细水长流,这就说明了这门行当具有一定的可持续性。

朱保全表示,物业行业从最早的上市潮到现在,讲了两个故事:一是社区增值服务,但最后没做成;二是地产高增长下带来的高规模、高毛利,但现在地产已经断崖。“这两个故事都没兑现,但物业行业仍然是一个好行业,因为这个行业的续约率超过85%。”

眼下,最重要的是将物企作为独立第三方的个体进行审视:比如,没有了万科,万物云存量地盘如何保住?住宅管理增长曲线平滑,万物云还有没有增量的故事可讲?

分版块来看,万物云的营收结构,已经是一家综合性的物企。根据年报,万物云的社区空间居住消费服务实现收入187.4亿元,同比增长13.0%;商企和城市空间综合服务收入116.6亿元,同比增长4.7%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入27.8亿元,同比增长16.9%。

万物云也一早就在尝试各种可行的突破增长瓶颈的方式,比如蝶城战略、多元客户,又如科技转型。

这其中的蝶城,是万物云战略的底层基座。它的核心逻辑,是在以街道为单位的空间内,投资打造一个高效率的服务网络,即以一个半径3公里的城市区域构建20~30分钟服务可触达的服务圈。“蝶城”必然要在万物云所能覆盖到的范围内,所服务的小区、写字楼等物业足够多才可以。

年报显示,报告期内,万物云蝶城数量持续增长达到621个,累计完成流程改造的蝶城150个,已改造蝶城服务效益提升达4.5个百分点。同时,在蝶城内进一步拓展资产服务,如维修、装修、租赁、买卖。

在万物云的计划里,朱保全还打算通过蝶城+社商来构建生态链接,打造刚需基础设施。

朱保全说,在万物云计划布局的蝶城内,有超过800个蝶城具有开展社商业务的机会。蝶城+社商将提供破局思路,即在标准蝶城3公里范围内有1万户万科物业在服务的业主,高粘性用户存在日常生活消费需求;通过住这儿APP平台连接社区商业,完成所需的生活消费需求;有可共享的属地经营团队能提质降本。

蝶城+社商,是一个还没有被太多物企讲过及实践的故事。朱保全没有说,这与已经式微的社区O2O有什么本质不同,也没有讲,线下与线上部分应该如何协同。一个新的领域,投资者能否有耐心给予万物云试错的机会?