万物云朱保全：2023—2025年是行业分水岭 物企要独立自主转型

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

3月22日，万物云（2602.HK）发布2023年业绩公告。报告期内，万物云总收入331.84亿元，同比增长10.2%；毛利同比13.7%至48.12亿元，毛利率同比增加0.4个百分点至14.5%；利润20.36亿元，同比增长28.3%，2023年全年经营获得所得现金流量净额为25.86亿元，盈余保障倍数为1.3倍；核心净利润为23.4亿元，同比增长29.8%。

截至2023年12月31日，万物云每股股东应占溢利为1.66元，董事会建议以2023年核心净利润的55%对股东进行利润分配，全年利润分配为每股1.092元，向股东派付末期股息每股0.777元（含税）。

万物云董事长朱保全在致股东信中表示，2023—2025年这几年会是行业的分水岭，从房地产开发产业链下游向不动产持有的消费转换与跨越。其间，物业企业需要解决收入结构转换、规模增长带来的系列问题，物业企业要有摆脱路径依赖、独立自主转型的决心。

业绩会上，朱保全对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示：“董事会提出以核心净利润的55%为派付股息基准，明年也将保持这个比例，就是要用确定性的现金回报股东，并使市场认识到各类疑虑和担忧没有必要。赚到钱，分给股东，万科作为股东也拿到了钱。”

关联交易收入占比降至13.5%

公告显示，万物云分为三大业务板块，分别为社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT和BPaaS解决方案服务。2023年，社区空间居住消费服务收入约187.38亿元，同比增长13%，占公司总营收56.4%。商企和城市空间综合服务收入同比增长4.7%至116.64亿元，占比35.2%；AIoT和BPaaS解决方案服务收入同比增长16.9%至27.81亿元，占比8.4%。

报告期内，万物云的社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT和BPaaS解决方案服务合称为“循环型业务”。2023年，公司循环型业务收入约266.65亿元，同比增长14.2%，占公司总收入的80.4%，毛利同比增长25.6%至33.95亿元，占总毛利的70.6%。

其中，住宅物业服务的收入仍是万物云的主要收入来源。2023年，这一业务收入约170亿元，同比增长14.8%，占总收入比重为51.2%，毛利率从2022年的9.9%提升至13.3%。万物云在公告中表示，住宅物业服务收入的增长得益于公司在存量市场中优异的拓展能力。

朱保全表示：“大股东开发商不可能再回到大开发时代。由此带来的问题是原来高毛利的开发商增值服务快速回落，因为地产销售缓慢带来的增量下降，以及开发商应付的空置房物业费增多，这些对财务报表带来的影响需要时间消化，但更需要物业公司摆脱路径依赖、独立自主转型的决心。”

公告显示，截至2023年年末，万物云来自万科集团（包括其合营企业及联营公司）的住宅物业在管项目年化饱和收入为121.3亿元，财务收入为90.28亿元，在管数量为1546个；来自独立第三方房地产开发商的住宅物业在管项目年化饱和收入为122.75亿元，财务收入为79.74亿元，在管数量为2264个。

万物云管理层在业绩会上表示，多元客户战略帮助万物云在保持规模增长的同时，万物云与万科集团的持续关连交易继续下降，收入占比下降至13.5%，整体非开发商业务的收入占比提升到82.5%。“万物云与万科集团的应收账款余额是24.87亿元，均是万物云向万科集团提供经营性业务服务而产生的应收账款，账龄较短。2023年，万科集团年内累计付款44亿元。”

而基于多元客户战略拓展的物业及设施管理服务在报告期内的收入同比增长10%至约83亿元，占总收入的25%，为万物云带来毛利7.14亿元，占总毛利的14.8%。截至2023年年末，万物云在管物业和设施管理服务项目数量为2241个，较去年同期增加412个。

万物云方面表示，2023年，公司客户矩阵进一步丰富，互联网、高端制造、金融、生物医药、外资企业这五大主攻赛道的饱和收入占比进一步提升，新增饱和收入10.6亿元，同比增长51.7%。

蝶城住宅物业毛利增长3.5%

“蝶城”是万物云近年来重点布局的战略。

公告显示，截至2023年年末，万物云累计打造621个蝶城底盘，其中标准蝶城191个，主攻蝶城188个，目标蝶城242个。报告期内，蝶城内新增住宅物业项目数量共319个。根据万物云内部招投标统计，在蝶城内获取存量项目的成功率超过六成。2023年，公司共对104个新获取项目承诺投入智慧社区改造基金，将在项目接管3年内逐步投入使用，预计为1.71亿元。

截至2023年12月31日，万物云累计对150个蝶城进行流程改造，涉及1124个住宅物业项目，其中2023年新增112个蝶城的流程改造，已改造蝶城的整体提效幅度达到4.5个百分点，基础住宅物业毛利同比增长3.5个百分点。

值得注意的是，过去一年，万物云在蝶城内围绕“维修、装修、租赁、买卖”进一步拓展资产服务。其中，二手房买卖业务总交易额同比增长24.5%至213.46亿元，二手房买卖收入为4.08亿元，同比增长25.1%；蝶城内装修业务金额同比增长68%，蝶城内维修、装修业务量同比增长90.8%，围绕资产展开的增值服务收入总额超过325亿元。

万物云方面表示，2024年将继续推进不少于100个蝶城的流程改造，与此同时，公司将加大研发投入，以提升内部效率和市场竞争力。

朱保全表示，存量市场的竞争势必愈加激烈，“公司规模”“品牌”是存量市场“选秀”中的重要比较因子，然而规模增长的背后隐藏着一系列问题，比如人力资源与服务品质保障问题。“唯有积极拥抱技术，并坚持客户至上的文化才能破解规模增长带来的或有问题。”

公告显示，2023年，万物云得益于科技战略成果，管理费用占比同比下降0.9个百分点，AIoT及BPaaS解决方案的收入同比增长16.9%，占公司总收入的8.4%。

截至2023年12月31日，万物云总成本为283.72亿元，同比增长9.6%；销售和分销开支同比增长10.5%至4.97亿元，占总收入的1.5%，与2022年同期持平；行政开支同比下降3.7%至20.73亿元，占总收入的6.2%，同比下降0.9个百分点。

2023年年末，万物云拥有现金及现金等价物155.73亿元，较2022年年末增加22.27亿元，公司无任何银行贷款或借贷。

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）

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