保利+建工89亿元竞得北京海淀一宅地 为此前万科所退地块

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

7月25日，北京市海淀区一“回炉”地块顺利出让，与8年前出让时相比，其挂牌价和上限价格几乎翻倍，最终由保利和北京建工联合体以89.01亿元竞得，溢价率3.5%。

《中国经营报》记者了解到，此次出让地块为海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块。

根据出让信息，地块建筑规模16.29万平米，其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地，容积率分别为2.0和1.7，总建筑面积14.92万平方米。0162地块为零售商业用地，建筑规模约1.36万平方米。

值得注意的是，该地块为“回炉”地块。早在2016年11月16日，北京市推出海淀区永丰产业基地2宗地块——018号、019号地块，要求竞买报价达到土地上限价格时，转为在此基础上竞报企业自持商品住房面积，自持的商品住房只能作为租赁住房，不得销售。

其中，18号地块吸引了16家开发商经过38轮竞价，19号地块吸引了12家开发商52轮竞价。最终，2宗地块被万科以总价109亿元竞得，竞报的自持面积是100%，包括住宅和商业。18号地块成交价50亿元，19号地块成交价59亿元，土地单价超过3.6万元/平方米。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，2宗地块也是万科当时响应政府推动“租售并举”的全新尝试。之后，18号地块被万科开发为万科翡翠书院，作为全国首个企业自持租赁房项目开工面世，项目容积率仅为1.78。按照当时“70/90政策”要求，180平方米的四居室产品占比不到30%，被做成复式（两层+阁楼）。其余户型主要为90平方米的三居室。

2018年4月份时，北京万科对外释放了翡翠书院项目的预租消息，租赁房源包括月租金约为1.5万—1.8万元的90平方米三居室和月租金约为3万—4万元的180平方米四居室。所有房源主打长租，最长租期不超过10年，如果承租10年，则一次性签订10年的租期合同，10年间租金不变，但要求承租方一次性付清全部租金。

按此计算，即便不考虑建安、财务、管理及融资成本，企业109亿元土地款至少需要30年才能回本。

面对成本压力，万科此前也曾考虑寻找合作方共同开发上述地块，比如曾提出采用众筹方式，选择周边企业参与众筹，帮助这些企业的员工解决住宿问题，但并未有企业接受此合作方式。

直至去年9月份，万科子公司才通过与华泰资产管理有限公司签署协议，设立不动产债权投资计划获得本金金额合计不超过40亿元的融资，期限最长为10年，万科翡翠书院第一个10年租期得以“解套”。

而随着房地产行业融资收紧、销售下滑，万科自身流动性承压。根据海淀区人民政府2021年公布的消息，19号地块总投资估算为69.15亿元，由于建设资金量大、收益低、资金回笼慢，开发建设难以进行下去。最终，万科不得不折价退地。

今年6月份，19号地块再次挂牌，即为本次出让地块。时隔8年，地块出让条件有所改变：不再需要企业自持，而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人。同时，相较于2016年时44亿元的挂牌价格、59亿元的上限价格，本次挂牌价格和地块合理上限价格分别调整为86亿元和103.2亿元，几乎达到翻倍水平。

值得注意的是，该地块按照溢价率情况分段设置住宅指导价，当溢价率低于15%时，住宅指导价为9万元/平方米；溢价率高于15%低于20%时，指导价为9.3万元/平方米，浮动范围为±8%。

据了解，今年土拍市场低迷，上海市于6月份取消了土拍时地块10%溢价率上限的要求。北京市虽未取消溢价率限制，但在今年的多宗地块出让中根据市场变化调整了限价政策。比如4月底，海淀永丰南地块出让时，最高溢价率提至20%，突破了此前15%的惯例。5月底，东城区金鱼池地块出让时，采用溢价率分段指导价的方式进行拍卖，并将溢价率上限调高到25%。此外，在7月23日大兴区一组团地块的出让规则中，允许同一集团的不同成员企业在竞价阶段参与竞拍。

但从地块竞拍热度来看，由于目前多数企业流动性承压，对于拿地积极性并不高。上述提高溢价率或调整参拍规则的地块并未吸引大量企业参与竞拍。

本次出让的“回炉”地块亦是如此，由于今年上半年该板块已有3宗地块入市，且周边在售项目仍有库存，同时地块总价较高，所以没有出现激烈争抢的局面，仅有保利+北京建工、中海、海开3家企业参与竞拍，最终经过少数几轮举牌由保利+北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米（溢价率15%以下），上下浮动8%。

据张凯介绍，从该地块周边配套来看，永丰北周边住宅众多，生活氛围相对成熟，地块紧邻海淀大悦城，南北紧邻新建的中关村三小科技园分校，西北方向是规划建设的西玉河湿地公园，缺点是相较于永丰南来说，距离地铁较远，到16号线永丰站直线距离1.5公里以上。结合地块容积率来看，产品仍旧以低密改善型为主。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）