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一见倾城;华灯初上,玺见精彩
预计6批次入市！首推约98-166㎡精装3-4房！3.1米建筑层高、宽厅神户型...
【佳运·瑞璟湾】
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上海现在更吃香的是什么产品？
无疑是改善户型，尤其是120㎡以上四房！
从大虹桥到古美再到唐镇，已一次次在热点板块得到印证，改善户型买家积分更高，在选房时号码靠前的购房者也多半冲着改善房源而去。
道理很简单，一是房票珍贵，尽量一步到位；二是市场确实渐渐步入改善阶段，现在的刚需客户将来也会换房，那一定也是买大户型。
然而环顾市场，大部分开发商选择打安全牌，90㎡段紧凑三房是主流，改善户型只是“配菜”，占比只有约10-20%，这就导致改善难的问题。
那现在就有一个好机会，可遇不可求：
全系产品几乎都是改善房源，购房者不仅有机会买到，选择面也更大，而且项目地段很好，位于外环内，周边双轨交环伺。
关键是它的产品力，用“诚意”或许都不足表达，“匠心”更贴切，品质剑指大宁北标杆，也完全匹配项目改善定位和客群层次。
宝山外环内，1&18号线双轨交
佳运·瑞璟湾
首批房源预计六批次入市
将推出建面约98-166㎡精装3-4房
3.1米建筑层高+宽厅神户型+中央空调、全屋地暖
单价预计6字头，600万级买进外环
项目可步行至18号线二期大康路站（在建）
或者1号线呼兰路站，5站直达大宁
示意图
项目售楼处、样板间已开放
对项目感兴趣的小伙伴
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产品力炸场
从社区、景观到层高、装修，皆是标杆水准
先看产品，这几年限价，坦白说大部分产品只是及格线水平。
但佳运·瑞璟湾是这几年少有的，真正让人眼前一亮，拉高人居标准，打出差异化的精品。
小胖君认为，在同质化严重的市场，现在买房就要买差异化的产品，价值才能跳脱市场。
首先，佳运·瑞璟湾容积率1.8，市面上大部分开发商面对这样的容积率更倾向于做利润更高的高低配。
但佳运·瑞璟湾却选择了清一色的小高层，那有什么区别呢？
这张示意图会告诉你：
示意图
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 简单来说，同样1.8容积率，高低配的小区，无论从楼间距、楼栋数等，高层住户都是要向低密住户让步，高层容积率变成了2.4，公共空间和绿化率在被压缩的同时，可能也都集中在低密区域，多多少少存在一种“分摊不均、区别对待”的感觉。
但纯小高层就不一样，楼栋均好性强，楼间距更宽，公共空间和景观绿化的面积更大，更容易打造出中心景观。
据悉，佳运瑞璟湾楼间距达到约30-38米。
项目效果图
另外，售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎很重要的一点是，相比高低配，纯小高层社区客群层次相对统一，更容易管理也更和谐。
其次，售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎佳运·瑞璟湾小高层为14层，那14层有个好处：得房率更高，不管是中间套还是边套，舒适性、隐私性都更好。
因为根据住宅规划消防要求，14层以上必须增加一部消防楼梯，为此市面很多16层的小高层都做了消防连廊，连廊的缺点除了不太美观，还拉长两边套的南北进深，而中间的户型又像在天井中，增加了公摊，得房率低，影响居住舒适度。
项目效果图
第三，售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎佳运·瑞璟湾的建筑层高达到约3.1米。
我一直在说层高是住宅的第一要素，因为装修不满意你大可重装，但层高你花再多钱也无法改变。
更高的层高意味着更宽阔的居住空间，也意味着投入更多的建筑成本，这背后是开发商不惜代价为业主一步到位的考量。
示意图
事实上，售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎项目建筑层高比市面常规户型高足足约15公分，即使装完中央空调和地暖也不显压抑。
而且，项目户型各功能间的门框都拉到顶，尤显气派。
项目样板间实景图
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎装修是品质的直接体现，佳运·瑞璟湾不仅是表面看起来品牌好，关键它是真的骨子里用料扎实、用料诚意，也很注重人性化细节处理。
细节见真知，开发商打造大宁北标杆的决心，展现得淋漓尽致。
事实上，现在你去看各项目的样板房，品牌都大差不差，但这里面其实有很大区别。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎你要知道一个进口好品牌，它的高端产品和普通产品，就像同款汽车的顶配和丐版，价格甚至质量都有很大差距。
据了解，大部分项目采用的都是进口品牌的工程款，品牌好，但档次属于该品牌内的中低端款。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎而佳运·瑞璟湾选用的都是各大进口、国产品牌的中高端零售款产品，质量等方面远优于工程款。
日立（或同档品牌）中央空调、菲斯曼（或同档品牌）地暖；方太（或同档品牌）的侧吸油烟机、燃气灶、蒸烤一体机，欧派（或同档品牌）橱柜；科勒（或同档品牌）洁具，摩恩（或同档品牌）龙头、淋雨花洒都是交付标准。
项目样板间实景图
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎细节更值得点赞！客厅和主卧都标配悬浮吊顶、无主灯设计，背景墙采用皮革和铝合金拼接，也都是交付的。
厨房拉门采用上轨道设计，地面没有卡槽方便清洗，而这扇门也采用金属镶边，提升质感。
甚至就连踢脚线这种容易被忽视的部位，都使用了极窄边铝合金，真的诚意满满。
项目样板间实景图
第四，售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎一个楼盘能不能成为改善，人车分流是重要指标。
市面大部分高低配的楼盘，低密区能做到人车分流，但高层区大概率是半人车分流的，存在一定的区别化管理。
而佳运·瑞璟湾做到完全人车分流，安全无汽车尾气，居住品质更好。
示意图
当然，完全人车分流的小区还有一个好处，更容易打造出优质的园林景观。
那说到景观，开发商佳运置业向来就很注重，也是拿手好戏。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎如在浦东的仁和都市花园，严选各类名贵的进口苗木。据悉，未来小区建成后，佳运·瑞璟湾同样会选用名贵苗木给业主们带来移步异景的园林级景观。
项目效果图
总结一下，能这么不惜代价砸品质，在当下非常少见，也非常难得。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎这背后一方面是有着佳运置业充裕资金作为保障；另一方面是打造标杆的决心与信念，在这么一个浮躁的市场下，佳运置业却能够沉下心来精心雕琢品质，把业主居住体验放在首位，甚是难得。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎事实上，佳运置业深知品质和口碑才是房企发展的根基，所以一向稳健发展，注重品质。据了解，对于产品的打造都是董事长亲力亲为，眼界、标准绝非操盘者是一般职业经理人的企业可比。
所以这是一家小而美，有着很强品质信念的房企，是当下开发商中的一股清流，值得尊敬和信赖。
物以稀为贵
中外环王牌改善户型，得房率78%以上
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎户型也是品质的表现之一，我把它单独拎出来，是因为户型设计格外优秀，我想让大家能更清新地看到。
首先，项目主力户型是建面约98-102㎡3房2卫，此外还有123㎡4房2卫、136㎡4房2卫、149㎡4房2卫，166㎡4房3卫。
改善型产品丰富，选择面大。
项目户型分布图
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎也统计了宝山中外环2020年至今的120㎡房源的占比：非常稀缺！特别今年以来大户型只有约8%，物以稀为贵，将来进入二手房市场，会更占优势！
数据来源小胖看房数据库
其次，项目得房率约78%以上。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎相比市面常规户型约72-75%得房率，项目有约3-6%的优势。这是是实实在在的多出来的面积，事实上对实际单价也有很大影响：
若按100㎡房型，6%得房率差异，约6.6万元/㎡联动价计算，光得房率一项，就有约4000元/㎡的单价差价。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎那得益于高得房率，项目建面约98-102㎡3房2卫餐厅位置都能放下圆桌，客厅面宽也比一般百平米户型强，重要的是三个房间舒适度均衡，不会出现两大一小很影响功能性、体验感的现象。
项目样板间实景图
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整体三面宽朝南，入户玄关的设置既避免了视线上的“一眼看穿”，更让出入皆有生活仪式感，同时便于收纳随身物件。
项目样板间实景图
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎板式户型格局，客餐厨阳台一线联通，南北通透，每个房间均有良好的独立性、私密性。
值得一提，阳台不封闭。
此外，北次卧都有约3.15米的面宽，主卧面宽约3.3米。
项目样板间实景图
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 同时双卫配置，避免早高峰如厕困扰，主卫更是做到干湿分离。
另外还有诸多细节，比如餐厅特设餐边柜，很实用，增加收纳，这在现在户型设计中往往被忽视。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 其它户型皆为四开间朝南大面宽设计。
什么是改善户型？更多的开间，更宽的面宽，更短的进深！
效果图示意图
比如建面约123㎡，客厅面宽达到约6.2米；建面约136㎡整体南向面宽约14.2米，而建面约166㎡这一数据更是达到约16.2米。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 四开间朝南+宽厅设计也增加了采光面和通透度，阳光满溢。
户型上还有很多细节，比如建面约166㎡拥有独立入户门厅，大家可以到售楼处进一步了解。
外环内、双轨交
尤其18号线二期（在建），串联杨浦、虹口...
在地段上，项目标签是“外环内、双轨交”。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 无需怀疑，如果你预算600多万，佳运·瑞璟湾就是地段更好、离市中心更近的项目。
同环线，桃浦联动价都要8.3万/㎡了，而项目单价预计6字头。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 何况在大家认知上，买进外环就相当于买进了市区，于购房者，这既是一种“我住在市区”的身份感，又能紧握板块发展势能，毕竟项目还位于2035主城区内。（信息来源上海市城市总体规划（2017-2035年））
示意图
此外，项目还占据双轨交势能。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 1号线5站到大宁，目前的大宁已是大家公认的上海北区新的商业、产业中心。
约56万平大宁音乐广场、约25万平大宁国际商业广场、约30万平大宁久光百货，静安大融城等商场一路连缀。
示意图
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 更重要的是，项目距离18号线二期大康路站（在建）直线约760米，未来可步行至站点。
18号线二期（在建）是宝山第一条东西向动脉，可串联虹口、杨浦、陆家嘴北滨江、龙阳路等重要节点。
示意图
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 两条地铁连接的都是市区高阶板块，可以预见将来会有更多高知人群、财富汇聚到佳运·瑞璟湾周围。
地块西南角规划幼儿园、中学
生活方式兼具烟火气和时尚潮流
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 在生活配套上，项目周边很便捷、充满烟火气，同时时尚潮流氛围也在逐渐兴起。
教育配套上，项目西南侧规划建设15班幼儿园、东侧规划建设24班中学。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 另外，项目周边有红星幼儿园，往北约600米的共富实验学校是一所九年一贯制公办学校，也是目前宝山区设施更先进的学校之一，周边还有贝贝佳双语幼儿园、共富小学等学校，全龄教育资源一站式配齐。
（预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）
示意图
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 商业上，从项目出发步行便可达场北商业广场、联华超市、吉买盛等商业配套。
自驾经康宁路共康路可达共康美食一条街、宝山万达和绿地新都会商业广场，周边配套完全能满足日常生活所需。
值得一提，项目南侧连接蕰藻浜滨水绿地（规划中），公园、河流、绿林纵横交错。
项目效果图
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 同时蕰藻浜滨水发展带，更是作为一条集生态、科创、活力为一体的“河滨连廊”，发展带勾连南大、吴淞两大转型板块，将打造成为集科技要素集聚、创新活力涌动的科创之河。(规划信息来源:上海市宝山区顾村镇国土空间总体规划 2019-2035)。
比如智慧湾科创园，里面有专业的健身房游泳池以及餐饮、网红店等众多设施。
蕰藻浜沿岸实景图
最后，大家买房会关注周边二手房价格。
售楼处电话：400-8558-334【预约热线】☎ 得益于大宁的辐射以及板块近几年品质住宅的云集，佳运·瑞璟湾周边其实是大宁以北的一个居住价值高地。
西北侧的的融创玉兰公馆成交价已奔约7.3万/㎡，央玺二手房，两年前的一套高层成交价就已达到约7.12万/㎡（价格信息来源链家）。
更别说南侧的共康，挂牌普遍在7.5万+，甚至8万+/㎡。
而项目单价预计6字头，入手性价比高。
价格来源于链家，2023.5.27
不多说了，佳运·瑞璟湾
首推建筑面积约98-166㎡精装3-4房
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「大资管」加速
变革的关键性节点已经出现
今年，助推地产行业从大开发走向大资管的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域，都有了关键性的突破。
首先，是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。
3月20号，证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点，把住宅也纳入了投资范围，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。
并且，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资，相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人可以通过私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。
针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。
从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。
对租赁运营企业的信贷支持，已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。
同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，扩容到了市场化租赁住房领域。
其次，是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。
3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。
仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。
公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域，标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。
这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间，也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。
地产行业的投资经营逻辑，将发生深刻的转变。
02
「住房双轨制」成型
二次房改成未来发展主线
这两年，我们一直在强调，当前的地产行业，正处于新、旧模式转换的节点。
这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。
这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。
在住房领域最重要的一项，就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。
此前，我们国家一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。
很多保障房持有一定年限后，就可以转为红本，上市交易，流入商品房系统。
这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。
今年，在体系建设方面，有了巨大的突破。
一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。
二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。
并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。
「住房双轨制」的明确，意味着我国住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系，和商品房的开发思路。
03
「千亿房企退市潮」
行业出清进入到新阶段
年底，又有几家千亿房企面临退市，也再次吸引了全行业的注意。
其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。
在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。
从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也越来越具体。
7月份，国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。
11月，金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」，要求金融机构定量给房企，尤其是民营房企融资输血。
12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已经不再受到“三道红线”的限制。
相较此前，“救项目不救房企”的态度，已经发生本质转变。
保房企、保销售，将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。
04
「五限彻底放开」
大分化时代正式启幕
12月底，随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业「五限放开」的基调，划上了一个圆满的句号。
属于今年的一个标志性事件，就是：过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。
包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业正式进入了购房政策最宽松的时期。
五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。
输血高能级城市的同时，进一步利空三四线。
地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化，将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。
事实上，目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。
2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并逐渐成为行业未来的常态。
05
「供给侧结构性改革」
新的市场机会正在涌现
其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。
中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。
供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。
也就是：
① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；
② 外围城市过剩， 中心城区短缺；
③ 低品质住房过剩，改善型住房短缺；
④ 商品房过剩，保障房短缺。
因此，地产行业今年的政策主线，可以总结为：调结构。
过剩的地区，由政府发行专项债，收储市面上的过剩房屋，转为保障性住房。
一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。
今年下半年，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。
短缺的地区，则增加多主体、多维度的供应。
一是推进农村集体用地入市，丰富土地供应主体，稳定地价。
今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。
今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。
二是推动城中村和老旧小区改造，提高土地利用效率，满足改善需求。
7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。
这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需，非常重要的手段。
三是增加改善型土地供给，放开土地供应的价格和容积率限制。
9月底，自然资源部下发文件后，不少城市都已经对土地供应规则进行了更新：
① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制，以及销售价格限制。
② 取消了远郊区容积率1.0限制，即取消了执行已久的“禁墅令”。
从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。