北京市放松“离婚限购”政策，中信证券：维持核心城市房地产开发行业二季度开始基本面趋稳的判断

总体来看，政策边际变化虽小，显示出支持房地产需求的态度却明确。各项政策不断累积，我们预计其边际影响也不小。2024年一季度房地产行业仍在底部运行，但是部分指标有好转苗头，预计小步快走的限购放开和按揭贷款利率下降，将提振市场信心，助力核心城市房地产市场在二季度企稳。物业服务板块的高股息成为最大投资主线，稳定营收，盈利能力和现金流入的特点被投资者认同。

▍北京市放松“离婚限购”政策。

根据北京日报，“离异3年内不得京内购房”的限购政策从今日（2024年3月27日）起被废止。北京市住建委于2021年8月发布《京市住房和城乡建设委员会关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，其中规定“夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房”。截至3月27日，北京市住建委官网显示，该文件已经失效。

▍限购逐渐退出历史舞台，符合政策初衷。

限购政策的初衷是避免房价过快上涨，避免投机炒作。和限制车牌不同，如果房价持续不上涨，市场自然不会存在投机炒作成分，允许买房就并不会带来负面效应。2024年3月5日，两会政府报告提出要“优化房地产政策……促进房地产市场平稳健康发展”；3月22日，国常会指出要“要进一步优化房地产政策……系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”。2024年以来，各地陆续放开房地产行业限制性政策，限购政策在各地不断退出。当然，我们认为限购政策的退出一直是小步快走式的，例如北京之前就优化了通州地区的限购措施，而今天又加码退出了离婚后3年内限购。这种小步快走的模式，有助于观察市场对政策的反应，既能有效恢复市场购房人的信心，增加市场的有效需求，又能避免市场对房价重拾快速上涨预期，保持房价稳定。我们认为，未来各地限购政策仍将沿着小步快走的方式，继续放开管理，推动合理需求有序释放。

▍行业基本面虽在下行，但新政策的边际效应预计明显。

房地产行业仍然处于低谷，居民信心不足，行业销售萎靡，房价延续下跌趋势，企业投资信心不足。根据国家统计局，2024年1-2月，全国商品房销售额同比下降29.3%，销售面积同比下降20.5%；2024年2月，70个大中城市中，共有59个城市新房价格下跌和68个城市的二手房价格下跌。根据Wind统计，2024年3月截至27日，42个样本城市新房网签套数同比下降47.6%，14个样本城市二手房网签套数同比下降32.1%；其中，北京市新房网签套数6,587套，同比降低41.8%；二手房网签12,279套，同比下降36.9%。但高频数据和先行指标显示前期深圳、上海等地限购放开政策对市场有积极影响，深圳看房人数开始增多。根据贝壳研究院数据，2024年2月26日至3月3日这一周，50个样本城市新房和二手房KMI指数分别为50%和51%，回升至50%的荣枯线附近，体现出经纪人对未来短期市场的预期逐渐转好，部分城市二手房市场有所好转。总体来说，如果政策维持小步快走局面，市场边际复苏的势头预计可能越来越明显。

▍维持核心城市房地产开发行业二季度开始基本面趋稳的判断。

我们认为，房地产市场的供求关系已经发生重大变化，即使是核心城市房价也开始下行。根据贝壳研究院数据，2024年2月，50个样本城市二手房价环比下降0.3%。总体来看，房价没有长期明显上涨的供求基础。但近期来看，按揭贷款利率还有很明显的下降空间，核心城市限购还有限购政策还有持续放松的可能，政策小步快走将持续释放需求。总体而言，我们预计核心城市开发行业二季度开始基本面将趋稳，即房价将沿着先二手后新房的路径止跌。

▍风险提示：

政策出台、执行效果不及预期，房地产景气度进一步走弱的风险；部分房企报表盈利能力减弱的风险；部分企业过去拿地不足，市场好转后可售资源不及预期的风险；商业地产的租金下行风险。

▍投资策略。

总体来看，近期政策边际变化虽小，但显示出支持房地产需求的态度却明确。各项政策在不断累积，我们预计其边际影响也不小。2024年一季度以来房地产行业仍在底部运行，但是部分指标有好转苗头，预计小步快走的限购放开和按揭贷款利率下调，将提振市场信心，助力核心城市房地产市场在二季度企稳。物业服务板块的高股息成为最大投资主线，稳定营收、盈利能力和现金流入的特点被投资者认同。

本文源自券商研报精选