北京再成土地市场焦点

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

连续两个月位居土地收金榜首、高溢价地块频现、更受房企青睐，近来北京再度成为土地市场焦点。

“受评房企拿地再次聚焦京津冀地区，凸显出北京市房价的韧性，以及其他经济活跃地区优质土地供应不足。”惠誉评级企业评级联席董事张顺成告诉《中国经营报》记者，惠誉授评且定期披露信息的6家房企，上半年在京津冀地区拿地的金额比重较2023年提升超10个百分点，长三角及珠三角地区拿地金额占比同比则有所下降。

北京土拍收金持续居首

多方数据显示，近来北京土拍收金增长明显，已连续两个月居各城市土地收金榜首，且前7个月累计收金金额也保持领先地位。

Wind数据显示，今年6月及7月，北京市各类土地成交面积分别约57.32万及84.37万平方米，成交总价分别约271.29亿元及177.25亿元。其中，住宅用地成交面积分别约34.43万及29.14万平方米，成交总价分别约266.87亿元及165.88亿元。相应成交价均位居同期超200城首位。

诸葛数据研究中心监测数据也显示，全国住宅用地出让金为1449.62亿元，较上月小幅上涨3.1%。其中，北京收金持续两个月领先，单月土地出让金约165.88亿元，前7个月北京也以822.87亿元收金规模位居全国首位。

相应情况与城市基本面及各城市优质地块供应等有关。张顺成表示，惠誉获评房企新购地块仍高度集中于经济及人口基本面良好的一线或中级城市，其中北京更受青睐。

“从6家授评房企情况来看，今年上半年这些房企在京津冀地区的拿地总额占比由2023年的23%上升至36%，长三角和珠三角地区则分别为23%、14%，分别下降了12个、9个百分点。”张顺成表示，这一转变凸显出北京市房价的韧性，2024年上半年，北京市新建商品住宅价格跌幅小于大部分长三角和珠三角地区经济实力较强的城市，上述房企在北京市的拿地支出占其在京津冀地区土拍额的90%以上。

不过，张顺成也指出，上述房企在长三角和珠三角地区拿地金额比重下降，可能是受地方政府惜售的影响，部分核心城市优质地块供应不足。

一线城市土地供求节奏放缓

除北京外，在优质地块吸引下，今年一线城市及强二线城市土地市场热度持续，房企拿地也更倾向这些城市。但整体来看，这些城市土地市场供求节奏也明显放缓。

“尽管2024年上半年一线城市房价承压加剧，但我们仍观察到市场对优质地段高品质地块的强劲需求。”张顺成表示，上述6家授评房企披露的数据显示，2023年及2024年上半年，这些房企所购地块几乎均位于一线或人口结构基本面良好的城市，持续侧重经济实力较强城市。

不过，房企拿地仍呈收缩态势，一线城市宅地收金额度也在下探。

“优质土地供应有所减少可能拖累了部分经济实力较强城市的土地销售。”张顺成指出，上述6家房企在一线以及中级城市土地市场的合计份额分别从2023年的25%、7%显著缩减至2024年上半年的13%、4%。土地销售额持续收缩可能在长期内侵蚀房企销售和市场地位，也可缓解存量住宅过剩问题，并有助于改善供需平衡。

从2024年供地计划完成情况来看，尽管多地均下调了2024年计划供地规模，但目前进度过半，多地计划完成率较慢，其中一线城市供地计划推进尤为缓慢。

“在2024年供地计划缩水的背景下，截至8月下旬，29个重点城市平均供地完成率为21%。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，截至8月下旬，大部分一、二线城市土地成交规模仍处于相对低位，其中一线城市对2024年供地计划的推进进度尤为缓慢，京沪广深一线四城完成率均不过20%，广州和深圳均不足5%。

“目前，深圳实际成交面积为7公顷，占其2024年供地计划的4%；前7个月成交金额榜首城市北京，目前全年供地计划完成度也只有14%。”马千里指出，整体来看，土地市场供给侧将面临更加严峻压力。

“2024年度各地供地计划推进整体偏缓，不过考虑到大部分城市面临着较高的去化压力，需要调低年初定下的供地计划目标，当前的供地节奏整体仍适中。”马千里认为，结合库存压力现状和供地节奏的季节性变化来看，预计2024年供地计划完成率将降至四成左右。

值得注意的是，近期如广州部分城市加大了优质地块的供地力度，今年三季度末、四季度供地节奏可能将在一定程度上提速。

（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：翟军）