土地市场生变：上海遇冷 金茂时隔2年北京补仓

“930“楼市新政过后，上海迎来了首场土拍。

10月25日，上海2024年第六批次4宗地块全部成功出让。作为土地市场热度较高的城市之一，上海此次土拍却更趋于理性，四宗地并未出现以往的火热场面，房企对每块地都出手谨慎。

本次4宗地由9个小地块组成，总出让面积约19.68万平方米，总建面约51万平方米，最终1宗溢价成交，3宗底价成交，成交总金额约为148.44亿元。

此次土地出让，共吸引中海、华润置地、象屿地产、上海城投和保利置业5家企业参与。从参拍企业性质来看，清一色的央企、国企。

值得关注的是，在土拍市场中，北京、杭州等城市也发生了一些新变化，有的城市拍出了新地王，有的城市则出现了许久未曾露面的企业下场拿地。

中海溢价2.32%竞得杨浦东外滩地块

上海第六批次供地推出的4幅地块，涉及杨浦区1宗、闵行区2宗、宝山区1宗，共三个区域。4宗地中，除了杨浦东外滩地外中止溢价率是40%外，其余均为30%。

其中，杨浦区定海社区地块吸引了中海、保利置业2家企业竞拍，最终到第19轮竞价时，保利置业退出，最后中海以32.13亿元斩获，溢价率为2.32%，楼板价69158元/平方米。

而闵行沈杜公路地块、闵行华漕地块、宝山大场地块分别被象屿、上海城投以及华润置地以底价摘得。

从地理位置来看，杨浦东外滩地块位于内中环以外，地块距离地铁12号线隆昌路站在0.5公里以内，周边有25路、317等公交线路，距中环1公里以内、内环2公里以内。

地块周边配套较为成熟。附近有平凉路第三小学、东辽阳中学、上海市第二十五中学、杨浦区中心医院、宝龙旭辉广场、上海国际时尚中心等教育医疗配套。

周边3公里范围内有缦云上海在售，均价12.2万元/平方米，累计去化63%；附近还有中建壹品·浦江之星，最近一次开盘为今年5月，认购率121%。

中指研究院上海分析师刘卓维表示，杨浦东外滩地块紧靠缦云上海，配套成熟、体量较小但周边城市界面一般。宝山大场地块位于南大核心区，靠近热门项目中环置地中心润府，周边有丰翔路和南大路站两个TOD规划，相较中环置地中心润府距地铁站更近。闵行区的两块地中，浦江地块位置更佳，距地铁站仅300米，周边商业、医疗、教育配套能级更高，而华漕地块距离轨交较远，周边配套需要一定时间兑付。

业内人士表示，此次竞拍为多宗子地块打包出让，对开发商资金体量要求大，有底气参拍的房企不多。另外，目前外环外库存压力比较大，为了尽快回笼资金，房企更趋于谨慎。

杭州新地王诞生 金茂重回北京

相比上海土拍市场的略显“凉意”，本周的杭州土拍却创造了新单价纪录。

10月22日，杭州出让1宗宅地，该地块地处江湾新城核心板块，吸引绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭、中海等国央企及本土实力民企激烈争夺，历经77轮角逐，最终被绿城斩获，揽金34.2亿元，溢价率28.5%，成交楼面价50717元/平方米，刷新杭州单价“地王”纪录。

在此之前，杭州宅地成交楼面价纪录要追溯至8年前的2016年，彼时，绿城中国以37.35亿元竞得潮鸣地块，折合楼面价为45368元/平方米，刷新当时杭州宅地楼面价纪录，而当时破纪录的也是绿城。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，自9月24日以来，地产不断迎来政策支持，降首付、降利率、融资白名单等利好持续落地，中央层面高频表态企稳楼市，对市场预期有较大改善作用。该地块位于江湾新城核心板块，发展潜力十足，且板块内库存基本见底，客户厚度有保障。

不仅如此，在本周的北京土拍中，出现了一个阔别已久的“老面孔”。

10月23日，金茂以40.13亿元底价拍下丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块，楼面价约5.57万元/平方米，销售指导价10.75万元/平方米。

这是两年后，金茂重返北京土地市场，引起了业界广泛讨论。

金茂上一次在北京拿地还是2022年9月。而金茂此次拿的这块地距离南边的北京金茂府二期直线距离不过1公里。

从位置上来看，这块地距南三环直线约400米，西侧约900米处是5号线刘家窑站，西南方向还有5号线和10号线交汇的宋家庄站。

周边在售项目中，地块东侧直线2公里是“分钟寺三兄弟”，东叁金茂府、合生缦云和北京天誉网签均价约为10.5万/平方米，所剩不多。地块西南侧3公里是“大红门三兄弟”，指导价9.5万元/平方米，其中永定金茂府已经清盘，网签均价9.24万元/平方米，中海和瑞叁号院、中环悦府入市较晚，网签均价也在9万/平方米左右。

从北京金茂府目前在售价格和这块地楼面价来看，利润比较可观。北京金茂府一期挂牌均价10.46万/平方米，二期的挂牌均价在9万/平方米左右。

业内人士表示，近期，房地产政策频出，政策带来的市场企稳效果也让更多房企看到了回暖的信心，对于比较优质的地块，房企还是跃跃欲试的。