时隔5年，北京二环里再上新

这是严肃君的第 555 篇推送

成交单价破6万/平，套均总价776万，是2022上半年北京新房市场的新记录。

据不完全统计，6月份新开盘10个新房项目，大多数尚未进入网签环节。

从严肃君朋友圈刷屏的成交海报来看，排名靠前的要么是地段好，如北京瑞府、端礼著，要么是价格倒挂，像建发·珺和府、长安润璟。

而7月推盘节奏也很快。

从一直霸榜热搜的太阳宫地块、中信城，再到大步快跑的一批次新供地块，抢收意图不能再明显。

01

买不到的新爆款

但供应多，不代表买得到 ，首当其冲就是中信城四期，难买指数5颗星。

这也是继2017年中骏天宸后，时隔五年二环里再上新。

消息人士称，6栋楼共计约450套房源，已流出16种户型图，覆盖63一居到138平三居，据传还会有下跃和顶跃产品，面积段也很丰富。

目前售价未公布，而周边二手房价格在16万/平左右。

其次是顶流太阳宫地块，难买指数4颗星。

近日业内流出了该地块初步设计方案。10栋住宅楼，共计412套房源，呈菱形沿规划红线分布，5-26层。

网传太阳宫项目楼栋分布初步方案

此前，项目曾传出产品为面积段163-220平四居，共3种户型，全部正南北向，定位高端。

太阳宫片区二手房挂牌均价约12.7万/平，太阳公园、红玺台挂牌均价已达16万+，

地块销售指导价13万/平，除去10%政府产权占比，未来实际售价约11.7万/平，价格倒挂明显。另有消息称，车位约65万/个。

最后是东四环融创壹号院，难买指数3颗星。

推售主力户型为215平、261平、291平四居产品，一期总计350套房，已开放售楼处和样板间需要提前预约。

据说即将开盘，就差价格还没批。

参考周边二手房观湖国际10万，泛海国际11.5万左右、泛海世家西府15.7万，融创壹号院买不到的决定性因素只能有一个，贵！

02

有钱的海淀，爆仓的昌平

下半年真正的买方市场，在昌平。

严肃君的好朋友summer，总结了目前昌平在售待售新房项目一览表，总价段从250万到千万不等。

去年一批次供地项目尚且顺销中，今年接连开盘中海·汇智里/硅谷one/建发·珺和府，后面还有紫金书院/国誉燕园，以及平西府/平坊村地块待入市。

最新小道消息称，华润平西府地块案名为北清橡树湾，这个周末就开盘。

严肃已经向项目内部人士求证，此为假消息，目前项目营销团队刚刚建立，临时售楼处设在清河橡树湾。

比较靠谱的是，7月中旬开放售楼处，并释放户型图，预计8月份开盘。

面积段或为70-133平二至四居，精装交付。按照6万/平计算，总价430-800万左右。

再加上也要8月开盘的紫金书院，面积段为110平-140平，主打科技住宅，回龙观这波供应属实有点儿“爆仓”。

关键是，不只回龙观，整个昌平新房市场目标客群高度统一---海淀码农。

海淀确实有钱，去年地区生产总值9501.7亿，2022年明确目标是破万亿；以码农为代表的海淀工作者们也确实有钱，多年来以一己之力托起整条北五环的房价。

但今年不同。

以前是买大不买小，踮起脚尖加杠杆；现在整体预期下行，每个人都在握紧钱包过日子。

昌平这波上新，价格战在所难免。

03

越来越买不起的南城

同样卷的，还有今年二批次供地的几个热门南城地块。

中海衙门口，5月31号拿地，6月1号就发海报宣布为“中海第6代空间产品首作”。

虽尚无具体产品信息流出，“卷王”中海的自我创新，还是值得期待一下子的。

隔壁电建小瓦窑地块动作也很快，仅30天获得规划许可证，规划效果图也已经公布。7个楼栋，高层、小高层为主，外立面也是当下流行的设计。

华润亚林西地块也已经开始组建营销团队，估计很快也会有实质性进展了。

发现没有，都是均价7.5万以上，甚至11.2万的改善或豪宅项目，南城越来越“高攀”不起了。

2022上半年丰台新房成交价格上涨7.12%，仅次于海淀（怀密延平东西城数据量小，不做讨论），接下来更是豪宅组团上新。

如果说丰台是买不起，那么传统区域“出货王”大兴，开始进入没得买状态。

今年一二批次集中供地，大兴仅出让两宗，分别是待入市的壹品兴创·御璟星城和大兴·星光城。

再往前看，2021年大兴也只上新了6宗宅地，除了六环外靠近大兴机场的和悦璞云，均价都在5.5万以上。

土地供应量减少，均价却提上来了，流速自然变慢。

上半年大兴仅销售2371套，位列区域成交排行榜第四。按照目前供地节奏，下半年大兴在整个北京新房市场的存在感，也不会很强。

互动时刻：

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