时隔13年首次调整！北京限购新政对市场有何影响？

央广网北京5月1日消息（记者 门庭婷）4月的最后一天，北京再一次对房地产政策作出优化，自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。

4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买1套住房。

业内人士表示，这是最近半年来，北京第8次优化限购政策，力度相当于给了所有符合限购的人再一次购房资格。同时，北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，对五环外增加1套购房指标有望带动新房市场活跃度提升。

“因区施策、精准施策”，有望拉动五环外市场成交

本次新政主要变化为，已拥有住房达到限购套数的家庭，在五环外增购1套住房。即：已拥有2套住房的京籍家庭，可在五环外增购1套住房；已拥有1套住房的非京籍家庭，可在五环外增购1套住房。已拥有1套住房的京籍单身人士，可在五环外增购1套住房；已拥有1套住房的非京籍单身人士，在符合限购条件要求的前提下，可增购1套五环外住房。

北京市住建委表示，按照北京城市总体规划，五环外平原新城地区是首都发展的重点地区，也是住宅用地供应的主要区域，允许上述家庭在五环外新购1套商品住房，适应构建北京新的城市发展格局的需要，能够更好地满足居民家庭多样化改善性住房需求，促进职住平衡。

北京链家研究院院长高原告诉记者，此次政策中明确可增购一套住房的区域为五环外地区，这一要求贴合了当前北京市城市发展的导向，具有较强的精准性的同时，也打破了行政区划，体现出全局性和总体性的特点，是北京市“因区施策、精准施策”调控思路的直接体现与延伸。

根据中原地产研究院统计数据，北京大约80%的新建商品房房源成交目前集中在五环外，该政策非常利好北京郊区新盘，特别是改善型新盘。对于市场来说，当下新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，限购松绑后，有望拉动这些区域市场成交，提高市场成交量。

北京政策依然具备优化空间，“渐进式”优化或仍是主基调

在张大伟看来，本次政策只是开始，证明了北京调控政策小步快跑，还会不断出台政策，限购、限贷等政策在未来都有可能松绑。

2023年下半年以来，北京已经多次优化楼市政策，整体政策保持稳步优化的节奏，今年以来，北京取消了离婚家庭三年内不得购房的限制；上调了购买绿色建筑等住房的公积金贷款额度；优化购买已改造老旧小区的公积金政策；优化离婚一年内贷款人的信贷政策……一系列政策组合拳，一定程度上促进了购房需求释放。

值得注意的是，此次政策并未对原有限购条件进行调整，包括五年社保、户籍等要求并未变化。同时，考虑到城市副中心功能定位和职住平衡，新购住房位于通州区的，《通知》还要求购房家庭为通州区户籍，或劳动关系在通州。

高原分析称：“该政策坚持以实际居住需求为导向，有资格购房家庭均为实际在京工作生活的家庭，不引入增量人口。”

他表示，近年来居民改善自身居住条件需求逐年增加，但基于工作、生活实际乃至情感因素考虑，部分家庭也希望保留原有住房。同时，伴随着产业结构升级与空间布局调整，北京市部分家庭也出现了职住分离的现象，很多居民均有在工作地周边购置住房、减少通勤压力的需求。当前，改善性购房者已成为北京住宅市场的主力购房群体，此次政策调整对于这类群体具有直接和显著的意义。

对于北京市场的影响，张大伟在接受采访时提到，“北京释放了五环外限购松绑后，预计其他一线城市最近也会同步，后续全国政策继续宽松是趋势。”

中指研究院市场研究总监陈文静表示，今年以来，北京房地产市场整体保持平稳运行态势，本次政策落地执行有利于五环外市场进一步活跃。房地产市场平稳运行或意味着北京楼市政策优化节奏整体仍将是“渐进式”的，过去在市场过热阶段出台的已经不符合当下市场环境的限制性政策或将率先得到优化调整。

全国各地楼市优化政策不断，市场活跃度或将逐渐恢复

进入4月以来，全国各地楼市动作不断，给购房需求减负的“减法”政策、松绑限购增加购房群体的“加法”政策也不断出台。其实在过去三年，很多城市已经全面解除了限购，比如东莞、佛山、南昌、郑州、福州、青岛、济南、厦门、合肥、南京、苏州、宁波、沈阳、大连、武汉等。4月28日，成都出台新政，全面取消了住房限购政策。4月30日，直辖市中的天津，率先推出新政，放开大户型新房限购，并且明确京冀户籍居民可享受天津户籍居民同样的购房政策。

张大伟表示，在新的市场形势下，全国房地产市场已经从以前的投资投机比例高，逐渐转变为对供求关系、房地产前景和未来房价的预期，买房行为等发生了重大变化。因此，过去长期过热时期，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策，都不再适用当下市场，都应该逐步退出。

4月30日，中共中央政治局召开会议提到，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

对此，中指研究院分析称，未来，随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复，同时年中高基数影响逐步减弱，预计整体房地产销售同比降幅将有所收窄。

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