贝壳，开始拿地了
文/十一弟
今年一开年，楼市行情更加惨淡了。
百强房企榜单上，无论是央企、地方国企，还是民企，销售都出现了大幅下滑。
房企一哥，依然是央企保利。
过去两个月，保利卖了不到360亿。
去年同期，保利卖了将近640亿，下跌了四成以上。
就连需求最坚挺的两个城市——北京、上海，也熄火了。
到上个月，北京的新房成交量下降了逾六成，上海更是创下了这几年同期历史新低。
今年二月份，上海有五个新盘入市，日光盘销声匿迹，平均去化率仅为三分之一。
楼市已经超跌了，根本看不到底。
一片哀嚎的市场里，唯一的安慰在于，开发商还在拿地，尤其是民企。
从开年到现在，龙湖已经在西安、佛山连拿了两块地。
对于接下来的楼市，它还是抱有信心，有节奏地储备弹药。
昨天，北京出让了三块地，成交总价并不高，大约25亿。
其中，最抢手的一块地位于顺义区，吸引了37家房企报名拍卖。
中铁、中铁建、保利、中海、招商等央企，首开、建发、金隅、天恒等地方国企，龙湖、上海大华集团等民企，悉数到齐。
报名参拍的企业名单里，还混杂着与几家大型开发商捆绑的马甲——
比如，东方雨虹、福建雄旺、厦门岩垚盛、山西星河，也都一一现身了。
这块地能算过来账，相当有赚头——
起拍价只有十亿左右，折算下来的楼面价，大约三万块钱。
未来的新房价格，政府设定在了六万块钱。
地价与房价之间，留足了三万块钱的操盘空间。
根据北京的土拍规则，地块拍卖的最高溢价率是15%。
哪怕是封顶成交，每平米依然有2.5万块钱的价格空间。
总价低、利润空间充足、地段不错，开发商当然要扎堆争抢了。
在报名参拍的37家企业里，有一个陌生的新面孔——
贝好家（北京）置业有限公司。
它背后的唯一股东，是国内最大的中介平台——贝壳找房。
去年九月份，贝好家刚刚注册设立，控股股东为贝壳旗下一家基金管理公司——
贝翼创业投资基金管理（海南）有限公司。
十一弟查了下，在土地公开市场上，贝好家还没有露过面。
报名参拍北京顺义地块，大概率是它在土地市场的处女秀。
这意味着，作为国内最大的中介平台，贝壳开始往上游房地产开发业务切入了。
目前，贝翼创投基金已经在北京、西安、成都出资设立了三家房地产企业，均以贝好家命名。
贝壳的开发业务，将从这三个城市率先试水。
从去年开始，贝壳在内部孵化了一个代号为“9号项目”的新业务。
据说，当时它挖来了不少有龙湖、万科、金地、蓝光发展等传统房企背景的职业经理人，组建了开发业务团队。
贝壳还在内部重新调整了组织架构，把原来的“一体两翼”战略，升级到了“一体三翼”——
“一体”业务仍然是以房产经纪为主，其他“三翼”业务则是整装、惠居和贝好家。
其中，整装就是家装业务，惠居聚焦租房业务，贝好家其实就是开发业务。
贝壳任命负责贝好家事业线的一把手，是其核心高管徐万刚。
他一直担任贝壳的副董事长、首席运营官，是贝壳资历最深的元老骨干之一。
在公司内部，贝壳把一手房交易称为“第一赛道”，装修、租赁、房地产开发等新业务，则被定义为“第二赛道”。
寻找第二赛道，据说是贝壳向下一个十年、“翻越第二座山”做的准备。
去年，市场传闻贝壳将介入开发业务时，有人还作过分析——
“贝好家事业线，并非传统意义上的全面进军开发领域。”
“而是从开发链条上的某一个环节作为切入点，探索房地产开发行业的新模式。”
“不排除未来从产品定位、客研、营销环节，都深度介入地产项目与评判。”
但从这次在北京报名拿地开始，贝壳在开发业务上的野心，终于开始显露。
从拿地环节，它就要亲自下场了。
贝壳在北京、西安、成都出资设立的三家贝好家企业，持股平台并非一般的子公司，而是它旗下的基金管理公司。
这也许是贝壳切入开发业务过程中，与其他开发商最大的不同——
它的资金来源和融资方式，相比传统的银行贷款，可能更加多元丰富。
十一弟查了下，去年八月份，在出资设立贝好家的同一时间，贝翼创投基金就与保利地产旗下的信保基金合作，通过基金投资的方式，在太原参与了一个房地产项目——
中铁置业·逸宸首府。
这个项目由中铁置业代建操盘，但开发资金却主要来源于贝翼创投基金和信保基金。
从亲自下场拿地到融资方式，整个开发业务链条上的前端，贝壳已经开始迅速落地了。
前两天，贝壳刚刚公布了去年的财务业绩。
它的整体营收规模，增长到了778亿。
尽管房产经纪业务仍然占到了收入的大头，但驱动其收入增长的，其实是新业务。
去年，贝壳的二手房业务收入增长了不到16%，新房业务收入增长了不到7%。
而它的装修业务收入增长了一倍以上，其他新业务收入增长了将近两倍。
由于营收规模增长，再加上发力新业务，贝壳在去年已经扭亏为盈，赚到了大约60亿利润。
最可观的是，它手上还有600多亿现金。
过去三年里，楼市行情不景气，开发商都在大面积收缩投资。
作为国内最大的中介平台，贝壳也深受影响，它的传统房产经纪业务，增长空间变得十分有限。
寻找其他新业务赛道，在各个业务线上挖掘利润，是贝壳接下来的战略方向。
当许多开发商正在被洗牌出局、大举撤退时，贝壳带着大把现金，果断地闯了进来，摇身变成了新玩家。
在贝壳的战略逻辑里，房地产开发还是新业务，依然有钱赚。
别人眼里全是风险，贝壳却看到了入局的机会。