产业地产已成红海 资金+服务能否突围？
（原标题：楼市快讯）
东莞本地龙头房企光大地产在松山湖开发的其首个产业地产项目光大·WE谷。
在品牌房企的冲击之下，住宅市场利润变薄，本土房企纷纷转型开发产业地产。恰逢东莞产业转型升级时期，大量的产业地产项目如雨后春笋般出现，供应量过大，产业地产的蓝海变成红海。在激烈的竞争当中，有实力的开发商不断挖掘新模式，增强竞争力吸引企业。不过业内人士表示，产业地产项目从投入到盈利周期长，可能需要5~8年时间，而仅依靠租赁的产业地产项目呈现亏本状态难以支撑，未来产业地产项目或将不断出现洗牌。
现状观察
竞争：房企转型开发产业地产，蓝海变成红海
2010年，广东中天集团成为东莞首个进入产业地产的本土房企。目前该集团在东莞已经拥有了8个产业园区。2016年，东莞本地龙头房企光大地产跟进，在松山湖开发其首个产业地产项目光大·WE谷，随后又在厚街等其他镇街开发产业地产项目。与此同时，外来品牌房企万科、碧桂园、时代地产等都纷纷表现出对东莞产业地产的兴趣。目前东莞的产业地产项目已经超过100家。
“东莞从制造到智造，在产业转型升级中出现了机会；东莞本身的转型有很大的需求，加上凭借地缘等优势，很多深圳企业迁入东莞，未来产业园的空间会很大。”中天产业集团副总经理黄万军告诉记者，正是因为如此，近两年来，有很多房企、实业投资商进入产业地产行业，竞争变得很激烈，“前几年产业地产是一片蓝海，但是现在已经变成红海了”。黄万军透露，仅仅是松山湖北区就有十几家产业园项目，近200万平方米的体量，未来仅这一个区域的竞争就非常激烈，这还不算整个松山湖片区和其他镇区。
“未来肯定会有一部分产业园要被淘汰，做不好的产业园没有企业进驻，就只能空置在那里。”但是他也表示，由于产业园仍然是一个新兴事物，在两三年内，还不会看到洗牌。
光大·WE谷策划总监余远增则认为，做产业地产和做房地产的思路是不一样的，产业地产关键还是要看运营。他相信未来的产业地产应该是强者恒强的时代，“最终会有一个洗牌的过程，有的可能会招商困难，想卖也卖不掉。”
困难：单靠租金难盈利，项目投资周期长
在东莞新建的科技产业园遍地开花之前，东莞更多的产业园类型是以三旧改造为主的文创园。在东莞做得比较成功的文创园是工农8号，该项目引进了多个文化创业类的企业进驻，目前主要是通过租赁的方式获得回报，但是仅靠租赁来盈利是比较困难的。
广东中天集团董事副总裁、中天产业集团联席董事长兼总裁欧阳峰告诉记者，做产业园非常的难。“我们最开始做的两个产业园很困难，需要拿其他项目的盈利来填补的。”
由于产业园运营属于新兴事物，缺乏专业的人才和经验，不少产业园存在招商困难，人气不足的难题，仅靠租金回报，很多产业园甚至是亏本的。南城的万科769等文创园项目也面临着同样的问题。记者在走访时发现，该项目不少商铺空置，园区人气不足，引起许多入驻商户的不满。
“这是许多传统产业园区都会面临的难题。”黄万军告诉记者，产业园区单靠租赁方式来运营是亏损的，为了能够推动文创园的盈利，他们也在开拓一些新的方式，如引进文创基金，加强金融服务，加大对优质文创企业的投资等。但是他也承认，这种盈利模式需要的时间比较长，投资周期长，短时间内很难实现盈利。
机遇：
东莞产业转型升级
吸引深圳企业入莞
东莞产业转型升级，让产业园迎来了新的机遇。一些企业从工厂搬进了产业园，不少企业从珠三角特别是深圳搬迁来到东莞。
黄万军告诉记者，位于南城的联科国际信息产业园一期招商已经完成了95%，有90多家企业进驻，主要是来自东莞周边镇区，来自深圳的企业有两成左右。“原来在工业园的一些企业，在产业转型升级时期将研发办公转移到产业园来；是空间上的转型，同时也是业务的转型，从加工制造业变成新兴产业。”
而位于松山湖的国际金融创新园则有五成以上企业是来自深圳。黄万军透露，“松山湖产业园的企业有过半都是从深圳搬迁过来的。”
余远增也证实了这一点，在光大·WE谷招商的企业当中，有一半是来自深圳的企业，他认为这与东莞的办公成本和生活成本都比较低密切相关。
深圳房价、地价、办公成本增加，导致深圳企业向珠三角其他城市转移已是大势所趋。黄万军认为，与同样在大力吸引深圳企业的佛山相比，东莞的优势更为明显。“首先是地缘优势，第二是一直以来东莞和深圳都在承接着外商投资，产业发展形态、工业经济等都很相似，在深圳能做的，在东莞也能做，而且成本还更低一些。第三才是东莞优惠政策的吸引，松山湖环境好、产业氛围好等。”
对此余远增也表示，目前东莞的产业园供应量过大，需要市场去慢慢消化，除了东莞本身转型升级消化之外，也需要将深圳产业引进来，才能支撑这么多产业园。
未来发展
产业园要盈利？或要五到八年时间
面对传统产业园区亏损的情况，产业园何时才能够实现财务平衡一直是困扰运营商和投资企业的一大问题。黄万军认为，实现财务平衡甚至盈利，在地产行业很容易做到，但是在产业地产却很难。“产业园前期需要长时间大规模的投入，从招商、租赁、到孵化等等，可能要五至八年时间才有可能实现财务平衡。”他透露，联科国际信息产业园从建设到现在已经快五年了，但仍然实现不了财务平衡。
他认为，做产业园的企业如果没有其他板块的支持，是很难坚持下去的。黄万军介绍，中天产业集团之所以能够坚持了7年，是因为有金融、产业加地产多元化板块的支撑。
余远增也告诉记者，目前光大·WE谷的租金是36元/平方米，光靠租金的回报是很少的。产业园的核心还是在孵化企业，“但是孵化上市企业时间比较长，需要好几年时间。”因此光大·WE谷还会帮助企业做融资来达到盈利的目的。“我们现在做天使投资，做A轮融资，在B轮融资的时候我们就可以退出来了，或者是帮助企业并购，这样也能够获得回报。”余远增告诉记者，光大·WE谷是去年才开园，希望快的话三年左右能够有所回报。
探索产业园资产证券化之路，让资金流动起来
业内人士认为，对于目前产业园的运营方来说，最急迫的是需要多方面探索，寻找一个能够较快地回笼资金的盈利模式。
对于未来产业园区的发展，黄万军表示，产业园区正在探索资产证券化模式。“产业园未来的发展方向是让资产流动起来。”他介绍道，产业园前期依靠租金、投资孵化等，基本上是没有什么收益的。但是如果尝试资产证券化，就会使得资金流动起来，降低园区运营商的资产沉淀包袱，减轻运营商的压力。
“产业园资产证券化，就是社会大众成为股东，但仍然由园区运营商来运营。”他告诉记者，这种方式目前在国内刚刚开始，“一些由政府主导的园区已经在做，而且做得很好了，但是民营企业才刚刚开始尝试。”
盼产权分割早日落地
2015年8月中旬，东莞出台《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》，规定在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。不过对于大多数的东莞产业园而言，目前要实现产权分割还很难。余远增介绍，据他了解，目前东莞仅天安数码城一家在前期有部分住宅拥有独立产权。“许多产业园销售的实际上是使用权。”
黄万军表示，期盼产业园能够早日实现产权分割，“目前一些做得比较好的产业园，就是拥有部分独立产权的住宅，先卖掉住宅来达到一定的财务平衡，后期的压力才没那么大。”
他山之石
用活资金做好服务
为了能够在激烈的厮杀中突围而出，东莞的产业园纷纷打造自己的“王牌”服务来吸引企业入驻，其中资金、人才和创业等方面是企业最关心的问题。在目前的东莞产业地产市场，中天产业集团和广东光大集团是做得比较好的两个本土企业。
一、帮企业找资金
中天产业集团在今年建立了东莞首个金融大数据中心。黄万军介绍，金融大数据中心是整个产业中天旗下的金融数据服务平台，主要是为了增强产业园运营方面的亮点。“一方面是提供金融服务，一方面是提供数据服务。宗旨是帮助企业找到资金，帮资本找到项目。”
记者了解到，去年中天产业集团共做了五期的资本相亲会，跟多个金融机构、资本机构合作，根据不同的行业，合作投资园区内的企业。
二、培育企业上市
孵化是产业园吸引企业入园最重要的一点。记者了解到，在孵化企业方面，目前中天产业集团已投资了1000多万元、十几家企业，有不少企业准上市甚至已上市。去年，联科国际信息产业园全程孵化的广东沃杰森环保科技股份有限公司在新三板上市，由于是该园区首个全程孵化的企业在全国上市而备受关注。
黄万军告诉记者，他们专门设置了培育企业上市基地，将准上市企业和已经上市的企业聚在一起，为园区管理孵化开导服务提供便利，进行圈层交流。
而孵化也从初创期开始，由专门的创业导师在战略发展、管理咨询、人才引进、开拓市场等方面帮助企业；同时打造专业的科研平台，为企业提供科研数据支撑和人才引进，在企业发展到一定阶段以后，由专业券商包装辅导，帮助企业上市。
黄万军告诉记者，目前园区上市的企业已经有十多家，未来两到三年内，希望通过基地的打造，上市企业实现年年倍增，园区企业实现的产值也能够实现倍增。
三、创业导师辅导
广东光大企业集团有限公司产业运营部总经理、光大·WE谷项目总经理林建强则认为，“做产业园要考虑两个问题，一是企业凭什么要进这个园区，二是企业进了园区怎么获得高速发展。”传统产业园是做招商，而他们更多的是做好服务。
据了解，光大·WE谷一期已经全部招商完毕，二期也已经被预订了不少。林建强介绍经验，“一是打造产业氛围；二是能够提供创业辅导。”林建强认为光大·WE谷最突出的竞争力是有创业导师，创业导师的工作是“帮助企业寻找市场、产品，打通营销通道、设计商业模式，组建团队、合理设置股权架构，以及如何打造核心竞争力等。林建强经验丰富，“我自己就是做辅导企业的，看过的项目不少于一千家，整个产业怎么去搭建我都很清楚。”
在选择企业方面，林建强表示，大的企业一定要想办法留下来。在光大·WE谷已经进驻的企业当中，就有3家是华为的服务商。“大的企业进来了，其他的类似企业也会跟进来。”他介绍，同时还要不时地举行一些论坛、沙龙，各种活动，把氛围营造起来，把企业吸引进来。