物业已成地产压舱石 中交服务寻求曲线上市

观点网 继珠江股份之后，A股地产公司收购同集团物业子公司的行动再次上演。

9月11日晚间，中交地产发布公告，筹划以现金方式向中交集团及其下属子公司地产集团、中交一公局及中交投资分别持有的中交服务10%、51%、24%及15%股权。

若收购完成，中交地产将取得中交服务100%股权，同时新增物业管理业务。

收购公告发出后，两位主角的心境却截然不同：中交地产午后涨超7%，中交服务从确立之初便提出的独立上市计划则宣告中止。

收购理由

对于收购中交服务的理由，中交地产在公告中表示是为了主力公司拓展轻资产业务，打造中交地产特色产品谱系，提升资产质量、增强抗风险能力。

据物聊社了解，中交服务2022年12月30日于北京成立，中交集团党委副书记刘翔表示，组建中交物业服务集团是中交集团优化产业布局、增强发展后劲的关键一步。

走轻资产运营发展道路的中交服务，实际上在一开始便被当作中交集团房地产全产业链条的补充。

但成立之初，中交服务的目标是独立上市，公司官微第一条推文中，“走高质量上市发展之路”被写进目标指引。

作为中交服务的控股股东，中交房地产还在2022年12月23日通过官微发布了一则招聘公告，面向社会为中交服务征选一名副总经理。

值得注意的是，除了工作经验限制，“具有物业公司IPO经历优先”也被写进招聘条件中。

可见，中交服务一开始便奔着IPO而来。

但如今，中交地产一纸公告要将中交服务纳入管理版图，独立上市的梦想已然飞远。

从中交地产的角度看，置入物业管理服务，在延伸房地产业务产业链背后，或许还存在着维护股价的打算。

截至发稿，中交地产报7.42元，涨3.78%，总市值为55.43亿，距离今年4月发布2023年年度报告时的70亿市值下降约21%。

最新中报数据显示，中交地产今年上半年实现营收89.8亿元，同比微增2.48%；归母净亏损9.83亿元，同比亏损幅度扩大72.86%；利润总额为-9.22亿元。

作为主业的房地产开发业务录得营收88.82亿元，同比上升2.35%，但毛利率保持下跌趋势，跌至4.08%。

具体到销售业绩，中交地产2024年1-6月全口径签约销售面积43.4万平方米，较上年同期减少56.73%；签约销售金额81亿元，同比减少62.26%；销售回款113.4亿元，较上年同期减少53.97%。

现金流方面，中交地产经营活动产生的现金流量净额7.44亿元，同比下降75.16%；期末现金及现金等价物余额为66.48亿元，较上年同期下降近半。

此外，中交地产期内现金短债比较期初降低0.45，剔除受限制现金之后，非受限现金短债比为0.37。

不久前的8月21日，联手广州交投47.45亿拿下广州海珠区今年首宗宅地的第二天，中交地产宣布放弃开发地块，交由中交集团代为培育。

当时便有市场观点猜测，较大的偿债压力之下，中交地产需要更谨慎地斟酌资源配置和投资回报，因此选择放弃。

转型退路

类似的收购动作，让人想起珠江股份2023年3月完成的重大资产重组。

当时，珠江股份以28.04亿元将所持有的房地产开发业务相关资产负债置出，同时作价7.79亿元置入珠江实业集团及珠江健康合计持有的珠江城服100%股权。

重组完成后，珠江股份从地产开发商摇变为物业管理及文体运营公司，冲击港股失败的珠江城服也成功借壳A股上市。

不过，与珠江股份收购珠江城市服务不同的是，中交地产并没有置出房地产开发业务，中交服务业也未在IPO上碰壁。

更相似例子，则要看到今年5月的华发物业私有化。

5月27日，华发物业服务集团有限公司发布公告，宣布华发股份境外全资子公司铧金投资有限公司提出私有化建议，旨在撤销华发物业服务的上市地位。

当时，华发股份称华发物业服务完成退市私有化之后，可以更好地专注于长期战略，更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合。

从母公司并表角度看，私有化将进一步提高华发物业服务对公司归母净利润的贡献水平，更有利于进一步稳定华发股份的现金流。

截至2023年末，华发物业账面现金人民币3.8亿元，近两年每年经营净现金流入约为人民币1.7-1.9亿元，可以为华发股份经营现金流做有益补充。

私有化完成后，华发股份将完全享有华发物业服务的收益及分红。

有珠江股份转型物管企业、华发物业私有化加强产业链协同珠玉在前，不论中交地产选择哪一条路，都能有前事之师。

房地产行业红火的时候，物业是房地产的附属。但时过境迁，如今物业还能拥有相对稳定的收入，基本维持着独立运营的状态，甚至还能在一定程度上反哺地产。

物业企业从前被称为“现金奶牛”，现在向着“现金流压舱石”靠近，地产开发商或许将置入物业管理业务当成了一条转型退路。

不过，市场漩涡当中的地产开发商尚且自身难保，物业企业受到关系紧密的房地产行业下行波及，未来的挑战同样不小。

再者，中交地产在公告中表明，本次交易尚且处于筹划阶段，交易方案、交易价格等核心要素仍需进一步协商，尚需交易各方履行必要的决策、审批程序。

中交地产究竟能否拿下中交服务觅得转型退路，还要静待收购后续。

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