城中村和危旧房改造将加力实施，明年房地产用地供应或走向“控量提质”丨中央经济工作会议深解读

21世纪经济报道记者李莎 北京报道中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。

会议确定了九项明年经济工作的重点任务，其中之一是有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。

防风险是近年来房地产管理的主题，今年也不例外，中央经济工作会议将房地产相关工作纳入防风险框架下进行部署。

“防风险是第一位的。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，风险如果防不住、房地产市场无法实现止跌回稳，不仅会通过房地产行业传导至上下游产业和金融领域，也会导致居民预期转弱、冲击消费信心等。

12月9日中央政治局会议提出，稳住楼市股市，中央经济工作会议再次对此进行强调。李宇嘉认为，楼市和股市作为中国资产的典型代表，将“稳住楼市股市”放在一起表述，意在稳定量价，防范风险。

加力实施城中村和危旧房改造

10月17日，住房城乡建设部部长倪虹在国新办新闻发布会上提出，要实施两项增量房地产政策，其中之一即通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

之后不久，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万人以上的大城市，扩围至近300个地级及以上城市。地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。

在此基础上，中央经济工作会议强调要加力实施城中村和危旧房改造。

李宇嘉认为，实施城中村和危旧房改造是新一轮房地产增量政策的重点，也是未来推动房地产止跌回稳新的抓手。在都市圈的背景下，35个大中城市是房地产增量市场的基本盘，也是止跌回稳的关键变量。这些城市城中村、危旧房较多，新市民、年轻人较多且很多集中居住在城中村和危旧房，实施城中村和危旧房改造，既是推进房地产高质量发展的新模式，也能释放新市民和年轻人、城中村村民和危旧房业主的美好人居需求，还能通过货币化安置来带动新房库存去化。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，未来城中村和危旧房改造的规模有望继续增加，整体力度或将加大。

从细化政策上来看，陈文静预计，将货币化安置与房票政策结合，将收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合可能是未来各地探索和实践的重要方向。其中加大使用房票安置的补贴奖励，提高居民使用房票积极性，将有助于加速城中村改造节奏，有望在2025年对新房销售产生实际性的拉动效果。

合理控制新增房地产用地供应

今年5月，自然资源部在《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中明确，合理控制新增商品住宅用地供应。各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。

在10月17日国新办举行的新闻发布会上，自然资源部副部长刘国洪表示，在住宅用地供应上，要一手抓控新增，一手抓盘存量。在控新增方面，指导各地合理控制新增商品住宅用地供应，对于去化周期过长的城市暂停供应商品住宅用地；对于去化周期较长的城市，实行“盘活多少、供应多少”。

在抓盘存量方面，10月12日，财政部宣布允许专项债券用于土地储备，为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持。11月，自然资源部出台《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确了收回收购土地的类型、价格标准和程序、再供应要求等内容，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。

另外，在10月17日召开的新闻发布会上，财政部部长助理宋其超表示，支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房。此前央行也设立3000亿元保障性住房再贷款，激励银行发放商业贷款，支持收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，推动存量商品房去库存。

中央经济工作会议强调，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前对于增量和存量之间的工作重心和定位变化，总体上是源于房地产市场供求关系发生的重大变化。尤其是从存量用地、存量商办项目、存量商品房等角度看，其不光面临去库存等问题，同时也产生了新的金融风险问题。所以严控增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。

对此，陈文静认为，接下来支持专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，如财政部细化落地专项债额度等相关政策，为各地执行提供更多资金支持；3000亿元保障性住房再贷款收储政策将继续完善，打通收储过程中存在的价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等卡点，促进存量商品房去化等。

严跃进认为，从2024年四季度供地情况来看，各地主要侧重对优质土地和好地段土地的供应，同时强调取消限价、减少配建、取消现房销售等。从这个角度看，2025年土地供应将坚持“控量提质”的导向。本次会议明确盘活存量用地和商办用地，这也就意味着后续各类金融、财政资源将加快导入。

此外，在促需求方面，陈文静认为，核心城市限制性政策有望继续优化，继续降低购房门槛和购房成本，更多城市或加大购房补贴力度等，带动需求释放。