从1.7万/㎡到4万+，新塘一手价差居然这么大！

这个十一长假，广州哪个区的房价更有看点？

综合“金九“到”银十”的新盘表现，一个小小片区内，一手房价竟能覆盖1字头、2字头到3字头、4字头，找遍广州如此魔幻的组合，称得上只此广州东新塘一家。

从1.7万/㎡起的山景盘，到破4万/㎡的CBD摩天豪宅，没错，现在的新塘楼市，就是如此丰俭由人。

卖得最贵的，当然还是靠近新塘TOD的一线。

当你看到这样密集的高楼街景，是不是有点CBD的feel了？

没错，在新塘TOD，几栋高楼已初现雏形，这里同样被称之为广州东部枢纽CBD。

先看看规划，除新塘TOD与凯达尔枢纽国际广场外，保利天际规划1栋超300米写字楼，广州城投规划2栋写字楼，率先封顶亮相的，则是广汇新世界金融中心2座写字楼。

其中1栋240米高，是片区首个封顶的甲级写字楼；另一座200米高写字楼，则由新世界自持经营。

从介绍中，这也是新世界在广州东部打造的首个Co-City都会融合体，集甲级写字楼、瑰丽旗下星级潮牌酒店、广粤天地式时尚街区于一体的项目。

正因如此，能集齐如此多“高大上”资源的56层高摩天住宅——广汇尊府，自然成为目前新塘价格最贵的项目。

目前项目报价约35000-42000元/㎡，在十一期间，项目也推出约92-130㎡「空中阔景叠墅」全新准现楼，均价约3.6万/㎡，层高5.8米真复式设计，总价约320多万/套起。

实际上，整个所谓广州东部枢纽CBD核心区只规划了3个一手住宅，除了广汇尊府外，目前保利天际住宅部分也已经售罄，最后一个在售的项目是与广汇尊府一街之隔的广州城投·禧悦府。

目前广州城投·禧悦府在售5号楼，2梯4户设计，89㎡三房一卫、102㎡三房两卫、122㎡四房两卫，均价3万/㎡，带精装修交付。

可以说，如今买在新塘最核心的板块，基本要3字头。

看完贵的，当然新塘便宜的新盘选择更多。

例如，离广汇尊府直线不到约4公里的陈家林，就有截然不同的画风——CBD和山景村貌并存，这也是新塘的现状。

位于陈家林的新盘山水合悦，在央企信达接手后重出江湖，项目于今年中秋节开盘，目前洋房总体均价1.8-2.1万/㎡，带项目称的豪华装修，其中特价单位一度低至1.7万/㎡。

尽管价格便宜，但从定位上看，山水合悦同样是整体偏重于改善和舒适性。

首先是整体容积率，作为一个主打别墅的产品，容积率非常之低仅1.14，算得上近年来广州数一数二的新盘。

其次是地段上，配套不足山景来凑，外面有山内部也有山，10栋洋房布局也是围绕项目内部山景展开；

最后是产品上，目前主推的110㎡大三房、132㎡五房，清一色偏重于改善型设计，空间格局比较大。

另外，别墅总价550万起，有点像近十年前科学城别墅的价格，可满足别墅党的情怀之余，价格也不算贵。

因此，这个价位的产品，其实主要满足两种人群，一方面是一些科学城外溢的需求，毕竟未来宁埔大道通车后，去科学城基本15-20分钟；

另一部分是新塘本地置换型客户，比如片区大量楼龄时间长的住户，不花多少钱，就能换新房子。

从1字头到4字头，那么，新塘的真实定位是“几字头”？

恕我直言：目前的城建值1字头、配套值2字头，PA（潜力）值4字头！

尤其是今年遇到的市场行情比较特殊，PA恐怕短期难以兑现。

一方面，增城成交量还领跑广州各区，但房子越卖越多，价格持续低迷、投资客逐渐撤退，让各方不得不采取多项必要的措施。

例如，除了普遍的“价格战”外，在土地供应上刹车更加明显。

今年广州3轮土拍，增城全区一共才挂出4宗宅地，其中第一轮成交的2宗宅地，其中1宗就是位于新塘，第二轮流拍1宗，第三轮挂牌1宗。

“水多了加面，面多了加水”，从源头控制供需关系，可以说是稳定增城市场的有力措施。

同样的道理，面对呼声很高的二手交易“增值税5改2”，看似能激活市场，但为何迟迟不推出？

恐怕最大原因还是在于，能促进卖房，却未必能促进买房！

短期加大供应，只能造成大量抛售，瞬间挤兑市场价格，这对一二手库存保有量都很高的新塘乃至增城而言，只会造成更混乱的局面。

毕竟在主城区政策不松绑前提下，“不限购”的新塘还能喝口汤，倘若有一天大哥们想喝汤了，那么，小弟恐怕就要彻底喝西北风了。

因此，房子很多的新塘，归根结底还是得看配套的兑现力。

新塘TOD讲了这么久，实际上，目前对上班族最实在的线路，还是只有13号线一条地铁。

长远来看，近期传闻颇多、推进速度明显加快的地铁28号线，新塘就能覆盖陈家林站、新塘站两个站点，这才是结结实实的利好。

都说喜欢什么，就去追求什么！

不管你眼中的新塘值几字头，若想投资保值，物以稀为贵，Location is everything！

自住，那就看看荷包，怎么开心怎么来吧。