COVID-19後 在美國買房越來越不容易

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蔡佑骏╱北美智权报 专栏作家

在COVID-19(下称疫情)大爆发以前,我每年都会去美国西岸,主要在南加州一带旅游和居住。

那时我就在南加州偏东边,但尚未到Riverside(加利福尼亚州河滨市)的地区,大约是在Los Angeles(洛杉矶)的东边看房地产物件。在2015年以前,会看一些single house(房型类似台湾的独栋透天房地产),若以达到我自己设定条件的物件,价格落在50~80万美元还买得到,但到2019年的时候,能达到我眼光的single house价格已经涨到70万美元以上。当2023年疫情过后,我再去Los Angeles东边看房地产物件,我觉得符合自己要求的single house,价格全部超过百万美元,而且几乎没有物件释出到市场了,甚至连condo物件(公寓房型),也要80万美元以上。通货膨胀让一样的预算买不到相同的房型 — 从独栋透天变成社区住宅,除了能购买的物件面积缩水了,连购房后要缴的HOA管理费用(Homeowner's Association,又称社区管理费)与相关保险费用,也跟着全面调涨。

疫情后,提高的持有房地产成本是全球议题

近几年来持有房地产的成本,很明显的大幅提高了,这是全球普遍的现象,美国连养房的成本都很明显的提高许多。即使买得起房,但后续的维护和利息支出,未必能稳定地撑下去。依据图1及图2中全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, NAR)近几年来的统计资料可以看出,

(1)图1中美国人首次买房(First-time Buyers)的年纪,从1981年的平均32岁,在2024年时提高到了38岁。

(2)图1中美国人平均购屋(All Buyers)年纪,从1981年的大约30几岁,2024年时跃升到56岁。

图1. 美国人1981-2024年买房调查资料(年龄别);资料来源:全国房地产经纪人协会

从图2可以看出美国房屋首购族的比重更是从1981年的44%在2024年大幅降到24%,这是美国近年来的最低数据;然而从NAR统计资料中[1]可以看到2024年许多卖房的屋主年纪超过60岁,这是美国近年来的最高纪录。

图2. 美国人1981-2024年首次购房率;资料来源:全国房地产经纪人协会

以买房付款方式看,因为美国的贷款利率还是很高,NAR的统计显示[2]有74%的购屋者是选择贷款买房、26%的购屋者则是选择全现金购房,这是美国历史最高纪录。八成的买家认为买房是一项不错的投资,而且比股票稳定多了,房地产的潜在投资价值,吸引更多美国人增持房地产的意愿。

虽然美金的基础利率在2023年大幅提高到5.5%,且在2024年底微幅降到4.5%,但美国房地产贷款利率还是处于相对高的水位;这样的金融环境抑制了大量的房地产交易,也压缩了二手市场余屋释出的空间。因为美国房贷有高比例是属于「固定利率」,屋主普遍不会采用「卖掉低利率贷款的旧房子,然后再向银行申请较高利率的贷款去买一间房子」的方法,造成房地产的流动性降低许多。加上美国在爆发疫情以来,大部分时间处于缺工状态,所以建商的新屋开工数量偏低,房地产库存从1980年代来看,至今已降到至少40多年来的相对低点;按照供需原则,相对少的供给和库存,商品价格因此较难下跌。

图3. 截至2024年9月,美国人的房地产库存已远低于1980年代;资料来源:202409US Total Housing Inventory. TRADING ECONOMICS.

截至2024上半年美国人口普查局(U. S. Census Bureau)统计数据显示[3],美国家庭的房屋自有率约65.5%,年纪65岁以上的屋主比重约占三分之一,在这之中约40%的美国屋主在2022年的时候就还清房贷了。然而,美国房贷利率近两年都维持在6%以上,可以想像若透过贷款买房,每个月要缴的房贷利息经过复利后也是一笔可观的支出。如果是改选择租房,以一户四口家庭来看,要住在治安较好的区域,并要求至少3房1车位的条件,月租金至少2,500美元以上跑不掉。由此可知,不管是租或买,在美国的居住成本都不小,另一种选择是,或许可以往Los Angeles尚未开发的区域居住,该地区的购屋价格会相对低廉,但生活机能也会相对较差,毕竟房地产所有优缺点,都会反映在价格上。

即将举办在美国洛杉矶的2028奥运或许将让美国的房价再次升到高峰?

虽然我是外国人,但透过长期去美国观光旅游的观察,不难发现,美国当地的居民,如果是年轻世代,没有父母的援助,要买房也是相当不容易的一件事。很快的,2028年美国的Los Angeles要举办奥运了,按照以往的经验,主办奥运的国家,境内一些大城市的房价都将大幅炒作一波热潮,尤其在民生消费很热络的美国,未来几年的居住成本恐怕还是会节节高升。

参考资料:

1. Chapter 6: Home Sellers and Their Selling Experience. 2024 Profile Home Buyers And Sellers. Reported on November 4, 2024, NAR.

2. Chapter 5: Financing the Home Purchase. 2024 Profile Home Buyers And Sellers. Reported on November 4, 2024, NAR.

3. Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Third Quarter 2024. Reported on October 29, 2024, U.S. Census Bureau.

责任编辑:卢颀

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Strategy全球财经笔记『Joe's investment』主编、商益专栏作家

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