大调整下周开启!新旧房贷利率将“端平” ,个人房贷利率迎新定价方式

21世纪经济报道记者叶麦穗 广州报道银行存量房贷利率调整进入倒计时,此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭,1.5亿人口,平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。此外为了从根本上解决新老房贷利差问题,央行建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。根据相关规定,如果未来新发放房贷利率继续下降,当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时,借款人可与银行协商,申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。对此,市场认为,通过长效动态的调整,可以避免贷款人由于利差过大而提前还贷,也有利于银行稳定贷款规模,提高贷款质量。

存量房贷利率调整下周开始

存量房贷利率将在下周迎来调整,本次调整后,存量房贷利率将与新发放房贷利率基本拉平。调整后,存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率(LPR)减30个基点,即“LPR-30BP”,且不再区分首套、二套房。北京等特大城市的存量房贷利率本次也将迎来大幅调整,尤其是此前首套房贷利率为“LPR+55BP”的购房者,这次也将统一调整为“LPR-30BP”。

由于此次存量房贷利率调整仅涉及加点幅度,并不调整贷款重定价日,重定价日的差异使得调整后的存量房贷利率有所差别。目前,各借款人的定价基准LPR有4.2%、3.95%、3.85%三种可能,减30个基点对应调整后的利率分别是3.9%、3.65%、3.55%。

此外,9月29日中国人民银行发布公告,指导商业银行再次下调存量商业性个人住房贷款利率,并进一步完善个人住房贷款利率定价机制。个人住房贷款利率也将迎来新的定价方式。一是自11月1日起,存量和新发放个人住房贷款均可由借贷双方自主协商重定价周期,选择按年、半年或季度重定价。二是当存量房贷利率与新发放房贷利率出现一定差距后,借贷双方可适时通过变更合同等方式,自主协商调整贷款利率加点幅度,不需要等到再次批量调整。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示,对于购房者来说,增加了选择权,购房者可以根据自己的实际情况选择定价周期。当然定价周期时间越短,灵敏度更大,可以更贴近市场的利率走势,如果未来利率持续下行,选择短周期当然更加划算,当然这也是双刃剑,如果未来利率向上,那也意味着会付出更高的成本。

对于自主协商调整贷款利率的制度,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言,通过长效动态的调整,可以避免贷款人由于利差过大而提前还贷,也有利于银行稳定贷款规模,提高贷款质量。 不过严跃进坦言,由于客户众多,银行单个协商的可能性不大,除非是金额比较大,比如200万元以上,协商的可能性会大一些。

“近期一直都在加班加点,估计下周开始到月底会更忙,行里已经通知加班了,本次调整涉及的人数较多,需要办理的业务量很大。”一银行工作人员者表示。10月12日,全国主要商业银行发布批量调整存量个人住房贷款利率的操作细则,明确将于10月25日“掐点”主动批量调整存量房贷利率。届时,除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外,其他符合条件的房贷利率均将调整为贷款市场报价利率(LPR)减30个基点。

截至10月15日,包括国有大行、股份制银行在内,以及城商行、农商行、村镇银行等上百家银行,集体发布了批量调整存量个人住房贷款利率细则公告。多家银行明确,存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整,不需要客户提出申请。“时间紧,任务重”成为当前银行个人住房贷款业务部门的工作写照。

9月新发房贷款利率处于历史低位

存量房贷利率下调进入“倒计时”,由于此次调整涉及的范围、幅度较大,在惠及借款人的同时,不可避免会对银行息差产生影响。

根据中国人民银行发布的2024年二季度金融机构贷款投向统计报告,截至今年二季度末,全国个人住房贷款余额为37.79万亿元,同比下降2.1%。国有四大行同期个人住房贷款余额合计约为22.3万亿元,占全国比重约为59%。

中泰证券研究所所长戴志锋认为,本轮存量房贷的调整,对银行而言,虽然短期对息差、营收和税前利润有所影响,但是长期来看,有助于缓解银行零售资产端增长压力;当前居民还款压力较大,存量房贷下调有助于稳定银行零售资产质量。

开源证券地产建筑团队分析师齐东表示,存量房贷利率下调可以减轻居民的负债压力,刺激消费和投资,减轻提前还贷压力,稳定住房消费预期,提振购房信心,政策利率下调也预示后续房贷利率中枢进一步下移。过往两次存量按揭利率调整均有所成效,他认为本轮调整虽然不能直接促进市场去库存,但短期市场信心或将得到改善,后续政策持续性仍值得关注。在宽松的货币政策支持下,经济保持稳健增长,购房信心修复企稳,市场销售数据有望筑底,促进房地产行业平稳健康发展。

万联证券研究所分析师郭懿表示,存量房贷利率下调有利于促进消费、减少提前还贷行为。银行业整体的利润增长或已经进入底部区间,盈利的稳定性将逐步体现。另外,从分红的角度看,分红率的提升,有利于银行股估值的提升。不过,由于银行本身商业模式的限制,净利润除了分红外,留存收益部分作为重要的资本内源补充,满足监管对资本充足的要求,推动未来业务和规模的扩张。

10月14日,中国人民银行的数据显示,9月份新发放个人住房贷款利率约为3.32%,比上月低约2个基点,比上年同期低约78个基点。本次存量房贷利率调整后,存量房贷利率将与新发放房贷利率基本拉平,房贷整体利率水平处于历史底部。