大发地产被清盘，倒在了行业寒冬里

大发地产没能熬过寒冬。

01

清盘

10月16日，大发地产（06111.HK）公告称，公司及公司间接全资子公司垠壹香港有限公司在HCCW 110/2024及HCCW 111/2024被香港高等法院颁令清盘，而破产管理署署长获委任为公司及垠壹的临时清盘人。

公告显示，大发地产股份自2023年4月3日上午9:00起于香港联交所暂停买卖，并将继续暂停买卖，直至另行通知为止。

据Debtwire消息，香港高等法院公司事务法官以境外债务重组缺乏进展为由，向大发地产及其美元债附属担保人之一垠壹香港有限公司发出清盘令，将于10月28日下达书面判决。

此前，9月27日大发地产公告称，宣布与债权人订立重组支持协议，并邀请加入，重组方案提供三种选项供债权人选择，其于年初委任国泰君安为财务顾问。

《小债看市》统计，大发地产存续四笔票据，分别为1.38亿美元12.5%优先票据，到期日为2022年6月30日；1亿美元13.50%优先票据，到期日为2023年4月28日；3.6亿美元12.375%优先票据，到期日为2022年7月30日；2.8亿美元9.95%优先票据，到期日为2022年1月18日。

可以看出，大发地产重组涉及到的票据金额较大，涉及的利率和到期日也较为复杂。

继佳源国际控股、恒大中国以及德信中国后，大发地产成为了第4家被清盘的房企。

02

深陷危机

据官网介绍，大发地产成立于1996年，总部设在上海，深耕长三角城市群、成渝城市群，布局国家黄金城市群，并战略性地关注其他具高发展潜力的重点城市。

2018年，大发地产赴港上市，展开立足长三角拓展二、三线的战略规划。

从股权结构看，葛和凯为大发地产的第一大股东，其子葛一暘为第二大股东。

今年前8个月，大发地产及附属公司及联营公司的合同销售总额仅为5.74亿元，而总合同建筑面积为2.58万平方米。

从业绩上看，2021年大发地产亏损4.8亿元，2022年上半年再亏12.6亿元。

值得注意的是，因无法按时刊发2022年度业绩，大发地产股票被停牌。

归母净利润

截至2022年6月末，大发地产总资产为382.1亿，总负债312.75亿，净资产69.35亿，资产负债率为81.85%。

《小债看市》分析债务结构发现，大发地产主要以流动负债为主，占总债务的85%。

截至同报告期，大发地产流动负债有266.2亿元，其中一年内到期的短期债务有76.31亿元。

相较于短债压力，大发地产的流动性异常紧张，其账上现金及现金等价物仅有4.4亿元，现金短债比低至0.06，公司短期偿债压力巨大。

除此之外，大发地产还有46.52亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计41.84亿元。

整体来看，大发地产刚性债务有118.15亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为38%。

从融资渠道看，大发地产主要依赖于借款和发债，还通过信托等非标方式融资，其融资渠道并不算多元。

在资产质量方面，大发地产预付款项、按金及其他应收款规模近百亿，不仅对资金形成较大占用，还存在一定回收风险。

其实，早在2020下半年，大发地产便开始甩卖商业回笼资金，但无奈回款杯水车薪。

2020年10月，大发地产两家全资子公司将上海凯暘置业100%股权出售给了上海迈亮，总对价经调整后确定为2.74亿元。

随后，大发地产全资子公司再度出售两家子公司股权“续命”，回笼资金近亿元。

03

二代接班激进扩张

1996年，温商葛和凯创立大发集团，2001年扩张至上海，并在上海设立总部，后来又先后进入南京、宁波、舟山、芜湖、安庆等城市。

在葛和凯管理大发地产的二十余年中，经营风格一直是求利润、轻规模，2017年销售额也仅为43.2亿元。

2006年，葛和凯之子葛一旸以管培生身份加入集团；2015年葛和凯辞去管理层职位，葛一旸正式接手大发地产，任大发地产总裁，后出任董事会主席。

大发地产总裁葛一旸

在葛一旸接手的初期，大发地产的经营状况并不理想，2015和2016年公司分别净亏损1.498亿元及1.686亿元，直到2017年才扭亏为盈。

后来，在这位80后掌门人的带领下，大发地产风格变为激进。为了做大规模，同时拿到更多的资金，葛一旸决定要把大发地产推上资本市场。

奔赴资本市场前，葛一旸开始着手组建新的管理团队，他挖来了原来在世茂负责营运管理、信息系统及人力资源事宜的执行董事廖鲁江。

2017年，大发地产营收大增，葛一旸的野心也在极速膨胀，甚至喊出了2018年冲千亿，5年冲3000亿的目标。

2018年，大发地产赴港上市，葛一旸似乎有了更多的底气。

这时，葛一旸全新的管理团队基本成形，财务、产品、运营均有覆盖。大发地产搭建业务架构的速度也在加快，尤其在寻找合作伙伴方面格外积极。

同时，大发地产启动美元债融资，但其融资成本一直高居不下，债务压力与日俱增。

2021年下半年，房地产步入寒冬，个别头部房企开始爆发债务危机，作为中小房企的大发地产也感受到了唇亡齿寒，最终在这次行业大洗牌中被清盘。