单价4万出逃，千灯湖大平层也开始卷了？
一直以来，千灯湖都是佛山房价风向标，也是过去两年，佛山为数不多的涨价板块。
即使过去一年，楼市处于下行期，千灯湖房价还是涨了，9月挂牌均价3.73万/平，一年涨了22.3%；成交均价3.44万/平，年涨15%（数据来源：贝壳APP）。
大多数二手盘都在跌价，为何千灯湖房价还涨了？背后全靠豪宅大平层拉动。
保利天悦二手房盘超百套
最高降幅达744万
去年底，千灯湖豪宅标杆保利天悦交楼，新房还没卖完，二手就陆续来了，7万+成交价直接拉高了千灯湖整体价格。
今年中旬，有业主甚至挂出10万+天价，免费赚了一波流量，显然是噱头大过实际。如今，小区均价6.9万/平。
1月，保利天悦放盘量约33套，目前已经超过117套了，有7套房源挂牌价超9万+，13套房源挂牌值8万+。
自带热点的天悦，让土豪业主们自信爆棚，但市场突然遇冷，二手高价挂牌后，不得不连环降价。
挂牌房源中，绝大多数业主都在降价脱手，有业主挤牙膏式降1000元，有业主一次性降744万，还有业主见“风”使舵，一时降价一时涨价。
*降价744万后，接近真实成交价
作为佛山豪宅天花板，天悦近30天带看量高达1002次，远远超过佛山众多热销二手盘。
只不过，最终成交的比例并不高，近90内仅成交了1套；从3月到8月，小区成交了11套房源，包括122-142方小面积6套，187-230方大户型有5套，均价在4.8-7万/平之间。
回顾2019年底，保利天悦首开价在3.5-3.8万/平左右，第一波业主自然是赚最多的。
随后陆续推出的新品，单价一度高达6-8万/平，还要捆绑公寓一起买。如果后市一直低迷，最后上车的这波人，短期内想升值很难，甚至还要亏损。
隔壁中海大平层4万+成交
低于小区整体均价
按照稀缺程度，千灯湖二手降价的顺序，先是刚需三房，然后是改善四房，最后才到大平层。
区域内南海万科广场、中海寰宇天下、万达华府等三房小户型，普遍跌回3字头甚至2字头，但部分大平层却逆市涨价。
眼看救市力度有限，楼市行情并未好转，大平层也开始自降身价了。
国庆期间，中海寰宇天下一套二手大平层刷屏朋友圈，217方五房总价890万，折合单价仅4.1万/平。
该房源最初挂牌1000万，对比周边性价比也足够突出。最终，买家砍到885万才成交，单价40740元/平，甚至低于小区成交均价。
要知道，去年同款户型成交价，已突破1300万。
还有金融高新区的中铁建国际公馆，部分大平层价格也在回调中，但整体降幅不大，单价普遍都在5字头以上。
没办法，千灯湖核心区太缺大平层了，即使有放盘，多数也是不急卖的业主。
正因如此，千灯湖外围的保利天汇，主打改善大户型产品，194-299方大平层，单价高达4-6万/平也不愁卖。
只不过，项目周边环境，与千灯湖相去甚远，有待时间升级完善。
大平层可以一直涨吗？
决定大平层价值的，一方面是核心地段和资源，另一方面是区域内的稀缺性。
近两年，市场分化下，开发商热衷于开发大平层，尤其是佛山，继保利天悦走红后，市中心又跟风杀出了一大批豪宅。
比如市中心的建投恒福壹号、保利天汇、保利维塔、万科璞悦山；一线临江的保利秀台天珺、鹏瑞三龙湾1号等。
*保利秀台天珺沙盘图
还有部分主打刚需的大盘，结合项目最好的景观位置，规划了少量大平层，如碧桂园世纪中心、碧桂园南海悦城、保利和悦滨江、保利阅江台、映月湖保利天珺等。
接下来，保利三大新盘也将主推改善大户，10.1刚开放的保利灯湖天珺，首推楼栋涵盖了189方和238方，均为2梯2户设计。
奇槎保利三龙湾天珺，也是主推143-355方改善产品，已在南万开放展厅。
北滘的保利珺悦府，规划大平层和叠墅，首推就是230方天际大平层，精准狙击北滘土豪。
对开发商而言，大平层有销售周期短、资金回笼快的优势，尤其是在市场分化下，刚需割不动了，也只能深度挖掘改善市场。
可是，原本走着差异化路线的大平层，也陆续迎来了新的竞争格局。
鹏瑞三龙湾1号热销的背后，也是价格战的开始，吹风价4万+，最终开盘价低至3.2万起，比隔壁中粮珑湾祥云二手还低。
保利秀台天珺江景头排，备案价最高突破10万+。小区内全部户型都可望江，但望江的角度不同，价格天差地别。
头排望江的398方户型，售价6-8万/平；同样一线望江的357方，实际单价仅4.7万/平；最小的190方户型，低楼层甚至2.8万起，相当魔幻。
豪宅的价格，不能以周边普通盘来参考，毕竟附着在房价上的，不仅有地段和资源，还有由内而外的质感，需要开发商重金投入。
比如全玻璃幕墙、天然大理石入户大堂，全屋精装，还有车库入口，全部参考星级酒店的标准。
只不过，地段和稀缺性能使物业保值，品质感却不能，毕竟设计和材料会过时、老旧，开发商宣传和实际交楼也会有差距。
因此，大平层自住没问题，高位投资有风险。
以千灯湖部分超十年二手为例，大平层成交单价，普遍低于小面积。对手握百万、千万的土豪来说，置换是为了改善家庭居住环境和品质，楼龄这一关很难过。
从目前看，刚需市场只能拼价格，亏本也难出成绩，反而大户型单价高，且去化速度惊人，比如保利秀台天珺的190方和保利阅江台的172方，几乎都在清尾货阶段。
佛山的购买力毋庸置疑，但再肥沃的市场，也经不起持续挖掘。
天悦的神话，既有2020年市场热度的“天时”，有千灯湖缺货的“地利”，也有媒体持续炒作的“人和”。
如果这些条件都不存在了，神话还能延续吗？
遍地6万+、8万+的豪宅，未来流入二手市场，又有多少人有能力接盘？