天悦都在降价了，千灯湖旧改才扎堆赶来？
房地产不止看政策，也讲究天时、地利、人和。
最近，千灯湖旧改提速，万科招商开始招兵买马，碧桂园也在筹备二期，主推都是清一色大户型，很明显是想复制天悦的打法。
豪宅逆市而上时期，主攻改善市场并无错，何况千灯湖如此黄金地段，自然门槛更高。
只不过，这些快马加鞭赶来的旧改盘，踏入的已不是同一条河，大行情不同了，竞争对手更多了，地块自身的条件也不同。
一时间，千灯湖从严重缺货，到豪宅扎堆供应。
除本地改善外，广州购买力会否像10年前一样，涌入千灯湖，不单纯为通勤，只为换一种更舒适的生活方式？
四大房企“割据”，千灯湖千亩旧改在路上
旧改流程繁杂，战线长，但作为佛山城市封面，又面临着最紧缺的供应问题，千灯湖在推进旧改上力度特别快。
最核心的四大村——永胜村、宝华村、洲表村和聚龙村，分别由碧桂园、招商、万科和保利华南拿下。
*千灯湖旧改图
从占地来看，万科洲表村最大，其次是碧桂园永胜村、保利聚龙村，最小是招商宝华村。
进度方面，永胜村作为佛山整村改造“第一村”，首批回迁房交楼在即，碧桂园灯湖盛世首期住宅开盘半年后，也几乎售罄了。
目前，万科和招商回迁房已动工，首期住宅地块即将开建，双方都已高调启动招聘工作，也都计划拿出集团最TOP级产品。
相对来看，保利华南暂时还比较淡定。
一方面，聚龙村被海八路和一环包围，地段有明显短板，不适合硬刚；
一方面，保利自身还有多个新盘在售，保利天汇、保利灯湖天珺都在2-3公里范围，客群彼此都有重复。
另外，招商和万科首期住宅地块，目前已是净地状态，无需动迁，所以动作会更快一步。
宝华项目招销售，要求千万豪宅营销经验
继万科发布招聘后，招商宝华项目也于近日启动招聘工作，包括销售经理、策划经理、置业顾问等岗位，要求专业素质强，拥有千万豪宅营销经验优先。
招聘海报也透露，项目即将打造“玺”系产品，也是目前招商蛇口三大住宅产品系中最TOP级系列。
该产品系最早是在2015年深圳落地，也即南山蛇口的海上世界双玺花园，最近一年法拍房价格去到27万/㎡。
从位置看，宝华村首期回迁房位于万达广场东侧，紧邻碧桂园灯湖盛世，也是目前宝华村最近地铁和商业的地块。
*宝华村回迁房已动工
目前，回迁房已动工开建，占地面积约1.54万㎡，共4栋，楼高30层，户型涵盖73-131㎡，预计2026年交付使用。
另外，宝华“拆补”签约率已达90%，村内随处可见大红“拆”字，村屋有丢空待拆的，也有正常居住的。
*宝华村现状
部分村民表示，回迁房入住后，他们才会搬，所以整个旧村改造的周期，会拉得非常久。
首期商品房位于招商IPark和宜家家居之间，占地面积仅约2.06万㎡，比保利天悦最小的B区住宅组团还要小。
*招商首期住宅地块
要知道，天悦B组团上仅建了3栋住宅和1所城市会客厅。
其实，这也是千灯湖旧改的普遍短板，边拆边建，每期地块都不大，在园林和社区规划上的发挥空间不大，碧桂园灯湖盛世首期商品房，也仅有3栋货量。
万科展厅工作人员：天悦业主还想买
作为千灯湖旧改最大地主，万科洲表村旧改项目，与保利天悦仅一路之隔，展厅也设在离天悦最近的十字路口。
*万科洲表村展厅
据工作人员称，展厅除接待村民咨询，平时也有很多天悦业主来咨询，“有些老人家不想跟子女住一起，想买多一套自己住，自在一点”。
对方表示，虽然自己不是销售，只负责物业，但还是有人主动加微信，希望项目开卖的时候通知他们。
从现场看，展厅旁正在动工的是回迁房地块，益禾人才公寓北侧是首期商品房地块，未来销售中心也会设于此。
*万科回迁房地块
据悉，首期产品主打“臻”系豪宅，预计推出建面约140-240㎡大户型，起步门槛比三山“璞”系更高。
为了尽快完成拆迁，万科对4月21日前腾空、移交房屋的街坊，一次性给予2年租金补偿，加快首期复建地块动工。
根据佛山洲表旧村改造公众号，截至4月28日，超700栋房已完成搬离。
碧桂园二期年内入市，最大户型超300方
千灯湖旧改，进度最快的还是碧桂园，销售中心还没建，首期住宅差不多卖完了。
去年11月，碧桂园灯湖盛世首期住宅开盘，整个组团只有3栋楼，货量158套，主推95-130㎡三四房，开盘最低3字头起。
目前，一期仅有4-5套天地层在售，全部是120-130㎡四房，均价4-4.5万/㎡，预计2024年8月收楼。
*碧桂园灯湖盛世实景
一路之隔就是永胜村回迁房，今年6月村民就能收楼入住。
二期新品位于万科A32南侧，地块方正，规模中型，预计规划6栋住宅，主力户型是160-190㎡，还有部分200-300㎡大平层，2梯2户设计，新售楼部预计下半年开放。
销售表示，从首期住宅客群来看，主要购买力还是来自本地，毕竟货量有限，且一二手倒挂，想买入千灯湖的本地改善，已足够消化。
天悦已有跌势，豪宅天花板还能撑多久
当年拿下天悦地块时，保利也没预想到后面的爆火，彼时业内人预测该项目上限是3万/㎡。
没想到，项目从2019年的3万+，卖到2022年7-8万/㎡，几乎是佛山有史以来，飙升最快的新盘，突破了大家对佛山购买力的认知，也因此掀起了佛山近两年的豪宅热。
也有很多业主，借着这波热度，把放盘价拉升到10万/㎡。
但随着越来越多豪宅盘入市，天悦独霸市场的优势逐渐弱化，同时伴随挂牌量上涨，整体热度有所降温，成交价也开始回归理性。
比如最小的123㎡三房，去年最高成交价720万，今年放盘价普遍在750万+，但成交价大概在650万左右，最便宜的约600万出头，几乎跌破5字头。
关键是，万科140㎡即将入市，对天悦小户型会有一定冲击，早期低价入手的炒家，也在挂牌观望。
尤其是大平层，部分业主放盘价甚至不到6.5万/㎡。要知道，该盘一手价已经卖到了7万+，复式更是突破8万+。
以前，天悦一枝独秀，千万豪宅都不够分，想买房还要捆绑买一套公寓。
如今，千灯湖几大旧改盘扎堆而来，再加上大沥、平洲、东平河、三山，满眼都是大户型，豪宅市场也陷入“通胀”。
除了产品够壕，想要在市场中杀出一条生路，还得拼价格，就像鹏瑞三龙湾1号，产品再壕也要性价比高才好卖。
不像禅城某些豪宅盘，周边还是2字头，吹风价就高达8万，最终远低于预期价开盘，反而给自己挖坑。
从部分渠道吹风来看，千灯湖旧改盘相对更理性，5-6万/㎡更符合当下行情，即使7万+也不算夸张。
但如果鼓吹10万+，泡沫未免太大。