独家 土地增值税法草案内部征求意见，如何征管冲击房企盈利

简介：土地增值税从条例上升到法律基本平移现行规定，但出让集体土地收入或纳入征税范围，并强化征管，严格征税。

一项对房企实际盈利有很大影响的税种，正在推进立法进程。

第一财经记者从知情人士处了解到，财税部门已经起草了土地增值税法初稿，目前正在内部征求各方意见。由于土地增值税征税对象是转移房地产并取得收入的单位和个人，其中房地产企业是缴纳土地增值税主力军，因此土地增值税立法对房企影响备受关注。

跟其他多部税种条例上升到法律类似，土地增值税法也基本平移了现行的土地增值税暂行条例，征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。

武汉大学财税与法律研究中心主任熊伟告诉第一财经，土地增值税如果要立法，大趋势仍然是平移，内容不会有实质性变化，应该不会加重企业的负担。

不过也有分析认为，土地增值税这个税种从国务院条例上升到法律，在征管上肯定会更加规范和强化。

财政部条法司在今年财政部立法工作安排中明确，力争年内完成土地增值税法内部起草工作，及时上报国务院。不过往年的全国人大立法工作计划和国务院立法工作计划中，并未提及土地增值税立法。因此短期内土地增值税法难以出台。

集体土地有望征税、征管加强

中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉第一财经，由于上世纪90年代海南房地产火爆，一些房企炒地皮现象严重，1994年我国通过开征土地增值税来打击这一行为。

国务院1994年1月1日颁布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（下称《条例》），第一条就明确，开征土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

按照现行《条例》，土地增值税纳税人是指，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。

施正文说，目前个人住宅（不包括商住用房）转让暂免交土地增值税，但企业尤其是房地产开发企业转让房地产都需要交税。

第一财经记者了解到，除了现行国有土地使用权外，相关部门考虑将出让集体土地使用权、地上建筑物及附着物（不含土地承包经营权流转）收入纳入土地增值税征税范围。

土地增值税计税税基，是根据纳税人获得转让收入减去相应扣除项目后的增值额。而根据增值额与扣除项目金额的比例，采取了30%、40%、50%、60%四级超率累进税率，增值额越高缴纳税越多，跟个税超额累进税率类似。

20多年来，我国土地增值税收入规模不断扩大。根据财政部数据，土地增值税2018年收入达到5642亿元，同比增长14.9%。今年一季度收入为1667亿元，同比增长14.7%。

目前缴纳土地增值税中，房地产开发企业是大头。比如根据中国恒大（03333.HK）2018年年报，当年应交土地增值税约521亿元。碧桂园（02007.HK）2018年年报显示，当期土地增值约为139亿元。万科（000002.SZ）年报显示，2018年土地增值税约为196亿元。

记者了解到，土地增值税相关征管举措也有望写入法律，部门间将加大配合力度，强化征管。

重复征税等问题待解

由于中国不少税收停留在国务院暂行条例方面，近些年为了在2020年前全面落实税收法定原则，全国人大加快了税收暂行条例上升至法律的步伐，船舶吨税等6个税种已经完成立法，印花税、城市维护建设税等法律已经公开向社会征求意见。

不过施正文发现，在2018年公布的十三届全国人大常委会立法规划中，涉及税收的法律中，并没有土地增值税法（上一届立法规划也未提）。去年的全国人大常委会立法工作计划和国务院立法工作计划中也未提及土地增值税法。

他分析，本届人大立法规划提了不少税种立法，但未提土地增值税、房产税和城镇土地使用税。房产税和城镇土地使用税极有可能合并为正在起草的房地产税，因此这两个税种未提及立法。房地产税开征一大思路，是减轻房产交易环节税负，增加保有环节税负，而土地增值税属于房产交易环节税负，因此不提土地增值税立法，意味着也有可能重大调整。

不过今年财政部立法工作安排中，首次提及了土地增值税立法并上报国务院，这让一些财税人士有些感到意外。

熊伟对第一财经分析，这说明相关方面在土地增值税立法的问题上有差异，不过，立法规划只是规划，并没有法律约束力，存在根据需要而变动的可能性。另外，即便土地增值税法不在人大立法规划范围内，政府仍有法律提案权，是否采纳，决定权在全国人大。

施正文分析，土地增值税启动立法说明政府还是想保留这一税收，毕竟目前财政收支矛盾大不会轻易废除一个税种。而且在落实税收法定原则下，保留的税种需要从条例上升到法律。

不过土地增值税存在的重复征税问题仍亟待解决。熊伟称，土地增值税确实需要考虑跟增值税、所得税协调，这三个税种的税基存在很大程度的重合。

施正文举例称，企业在转让房地产收入交完土地增值税后，这笔收入又需要缴纳企业所得税，因此存在重复征税。

责编：刘展超

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