对手只有绿城、贝壳 保利拿下广钢新城第十盘

观点网 时隔三年，广钢新城再次补仓宅地。

6月25日上午，广钢新城鹤洞汽修厂地块入市竞价出让。

经过12轮竞拍，地块由广东保利城市发展有限公司以近7亿元价格竞得，扣除配建后楼面价约28682元/平方米。

据了解，这是今年广州成功出让的第四宗宅地，也是首宗出现多家房企竞价的地块，获得保利、绿城、贝壳三家企业参与竞拍。

该宗地坐落于广州荔湾区鹤洞路以南，地块编号为AF040134，属于二类居住用地（R2）。宗地面积共12894.84平方米（其中出让宗地面积10710.55平方米），只需配建一个1300平方米商业物业（毛坯）和建面约120平方米的公交站。出让年限为70年，计算容积率建筑面积≤25823平方米。

如果扣除两项配建，以64492万元总起拍价计算，起拍楼面价约为26427元/平方米。

从2019年至今，广钢新城共出让3宗涉宅地。最近一次，是2021年中海以63.2亿总价，折合楼面价28663元/平方米拿下广钢234地块，已建成中海保利朗阅项目。

2022年5月，中海保利朗阅首次开盘时，就被称为“广钢最后一个楼盘”，开盘价格是6.2-7.28万元，当天现场挤入近千人，成交超170组，卖出15亿元。

更早之前则有2019年12月5日出让的保利和光晨樾项目地块、2019年4月1日出让的中海中海学仕里地块，成交楼面价分别为33840元/平方米和34665元/平方米。

相比之下，鹤洞汽修厂地块起拍价创下了近5年广钢板块新低，但成交价追平2022年的上一次出让。

除了配建简单和价格优势，地块在周边配套方面也有一定后发优势。如上述中海保利朗阅首推时，广州医药港的星河COCOPark还尚未开业，而是在今年1月份开业，商业建筑面积约12万平方米，是目前芳村片区最大的综合商业体，有白鹅潭封面之称。

此外，据报道聚龙湾太古里的开业时间定在2026年，而广钢中央公园一二期目前也终于初见雏形。

从项目内在来看，地块容积率为2.411，限高60米，可见将打造为低密度小区。

相比之下，广钢新城大部分楼盘密度较高，容积率大都在4.5以上，还有2个楼盘容积率为7。

随着广钢新城的开发趋势从刚需向改善转变，供应端也逐渐偏向低密度。在今年初发布的2024年度广州经营性用地供地蓝皮书中，广钢新城有多宗涉宅地被提及，除了本次出让的汽修厂地块外，还有一宗荔湾区广钢一号地块，容积率4.8，另有一宗广钢新城车辆段一期地块，容积率仅为1.3，计容建面超过17万平方米，目前尚未挂牌。

容积率固然重要，而改善型客群首要看重的往往还是大户型，

从广钢新城现有项目的户型配比看，四房较三房比例更低，就二级市场的表现而言，四房叫价以6-7万/平方米居多，而两房、三房普遍以4-5万/平方米成交。

去年7月28日，广州市规划和自然资源局颁发新政，对建筑飘窗、空调外机搁板尺寸提出了优化管控，而汽修厂地块也将建成广钢新城首个新规后的项目。

值得一提的是，这也是保利进入广钢新城十年后，拿下的第十个项目，在户型打磨方面，或许会更加迎合目前的改善型需求。

在供应中断多年后，现在的广钢新城，也的确需要推陈出新的产品。

目前，板块存量在售新房和二手次新房的价格出现下探雏形。以中海保利朗阅项目一套二期98平户型为例，安居客参考单价4.0万元/平方米，一位中介向观点新媒体表示，目前总价已经降了五万多，还送三年物业，最近看房额外97折。

从去年底开始，广钢新城已有多套二手房源单价跌到三万区间，如中海花湾壹号一套113平方米的房源，在上个月以3.7万的单价成交。中海锦观华庭、葛洲坝广州紫郡府、振业天颂花园等项目也在四至五月出现二手房频频上架，其中不乏部分大三房。

市场分析指出，二手市场活跃的原因除了此前新政刺激了部分置换需求外，还在于年初鹤洞汽修厂地块三宗广钢新城供应推介，未来入市的楼盘将与存量房形成竞争关系，且大概率占据产品优势。

在广钢新城这场竞争中，着急的似乎不只是存量业主——有市场消息称，拿地当天汽修厂地块就已经有施工车辆开进。