多地房贷利率步入“2”时代!广州首套房商贷利率已降到公积金水平,有城市或形成倒挂

本报(chinatimes.net.cn)记者梁宝欣 深圳报道

“如果你是首套或者二套房的话,现在工商银行最低的房贷利率可以去到2.85%。央行公布的LPR是3.6%,我们工行是在这基础上减75BP,即至2.85%。暂时来说,现在广州绝大部分银行(首套房贷利率)都是减75BP,像六大行(工、农、中、建、交及邮政储蓄)肯定是减75BP。”10月23日,工商银行广州地区某个贷经理林强(化名)向《华夏时报》记者表示。

林强进一步表示,现在首套房贷利率和公积金贷款利率一致,如果是刚需可以上车。最近比较多电话打过来咨询房贷利率。

据记者了解,10月23日,广州多家银行开始调整房贷利率,首套房贷款利率普遍降至“2”字头,多数为2.85%。另外,除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外,目前大部分城市的首套房商贷利率也和广州一样已经步入“2字头”。

值得一提的是,在此次调整前,广州个别外资银行的首套房贷利率最低可以至2.9%。有市场消息指出,广州地区的外资银行房贷利率可能与公积金贷款利率形成倒挂。不过,10月24日,汇丰银行广州地区某个贷经理向记者表示,“LPR下调之后,我们这两天有进行(房贷利率)调整,目前我们官方能做到2.86%。”

另外,据相关媒体10月24日报道,广州多家银行接到通知:房贷利率不得低于公积金利率。

大部分城市房商贷利率步入“2”时代

10月21日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点,分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。

据了解,此次是年内5年期以上LPR第三次调降,今年已累计降低60个基点。2月20日,央行宣布将5年期LPR从4.2%调整至3.95%;7月22日,5年期LPR从3.95%下调至3.85%。

随着5年期以上LPR的下降,与其挂钩的房商贷利率也随之调整。中指研究院政策研究总监陈文静指出,5年期以上LPR下调,进一步引导各地调降房贷利率,公积金贷款利率或也将迎来调整。存量房贷利率下调将落地,多数购房者或在明年年初享受到此次LPR下调。

以一线城市为例,此轮LPR下降后,北京、上海和深圳首套房商贷利率降至3.15%,二套房商贷利率根据区域不同,降至3.35%或3.55%。按首套利率3.15%,贷款300万元30年的商业贷款计算,等额本息还贷方式下,购房者月供降了412.33元,30年房贷利息少支付14.84万元。

而广州首套房商贷利率更是直接迈入“2”时代。在此次LPR下调前,广州主流银行的首套房商贷利率为3.1%,在调整之后变为2.85%,与5年以上首套个人住房公积金贷款利率一致。

另外,据了解,其他二、三线城市的房贷利率也跟随最新LPR有所下调,像佛山首套房商贷利率调整为2.95%,即LPR-65个基点;青岛首套房商贷利率调整为2.9%,即LPR-70个基点;杭州首套房商贷利率调整为2.9%,即LPR-70个基点。

带动刚需入市

记者观察到,广州某房产中介10月24日发朋友圈表示,“目前最低(房贷)利率2.85%,这个时候真的应该要上车了。”

10月23日,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受《华夏时报》记者采访时表示,多地城市房贷利率进入“2”时代,对于住房需求,特别是刚性需求入市有比较大的带动作用。在2022年之前,首套房商贷利率接近4%,如今房贷利率下调对于减轻月供压力有很大的帮助,可以推动刚需上车买房。

美联物业全国研究中心总监何倩茹向记者指出,商业银行的房贷利率逐步下调,意在通过金融政策的调整降低购房成本,是众多促进房地产购买量增加的政策之一。目前的市场环境之下,降息当然利好楼市成交,但它也只是组合拳之一,如果没有其他政策的配合,就难以发挥出真正的效用。所以,如果楼市的交易量能稳定回升,房贷利率再次下调的机会就比较小,反之则会继续加码。

同时,李宇嘉提到,除了广州外,其他一线城市房贷利率还处在“3”字头,肯定还有下降的空间,因为一线城市更加需要降低房贷利率。

“一线城市的房价跌幅要比其他城市大,因为过去投机炒作太严重,导致房价比较高,新市民承担不了。每次降低房贷利率,对一线城市的楼市销售带动作用是比较大的,所以我认为一线城市房贷利率还有下调的空间,而且也更加需要一线城市来下调,来带动其他城市下调。”李宇嘉说。

除了吸引新市民刚需入市、一线城市高房价等原因外,李宇嘉还指出,预计房贷利率未来会继续下降,还因为目前居民按揭加杠杆买房的意愿比较低,房贷利率相对来讲仍处高位。

“这个高位,并不是说与过去相比,而是与无风险收益率相比。原来的无风险收益率比房贷利率要高。现在来看的话,房贷利率比较高,无风险收益率比较低。现在存款利率和保本理财利率已经降到3%以下,甚至2%,但保本理财利率也被社会资金所青睐。在这种情况下,只有降低房贷利率,才能避免大家不愿意加杠杆的情绪和缓解提前还贷的趋势。”李宇嘉表示。

10月18日,新一轮存款利率下调,工、农、中、建、交五大行活期存款挂牌利率普遍下调5BP至0.1%;定期存款的不同期限品种挂牌利率均下调25BP,下调之后整存整取三个月期、半年期、一年期、二年期、三年期、五年期定期存款挂牌利率分别降至0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%、1.55%。

不过,何倩茹则认为,除广州外,其他一线城市的房贷利率仍在“3”字头,从目前全国的楼市格局看,这些城市都是房地产市场的标杆城市,影响较大,因此这些城市进一步下调利率的可能性比较低。而且即使再次下调,也仍会高于其他城市。

公积金贷款利率或有所调整

目前各城市的个人住房公积金贷款主要按照央行5月份调降后的贷款利率执行,其中,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。

此次LPR的下降,使得商业银行首套房贷利率与公积金贷款利差继续收窄,甚至持平或形成倒挂。像广州目前大部分银行首套房商贷利率2.85%,与公积金贷款利率持平。另据东莞日报10月21日报道,在此前LPR调整前,东莞首套房的利率门槛最低是在2.9%,相当于低于基准95个基点,现在五年期LPR降至3.6%,也就意味着首套房贷利率可低至2.65%,比公积金(五年期公积金利率为2.85%)还低。

值得一提的是,据相关媒体10月24日报道,广州多家银行接到通知:商业贷款利率不能低于公积金贷款利率。

李宇嘉指出,广州房贷利率不断往下走,有政策驱动银行成本下降的原因,不能忽视其中的恶性竞争或恶性内卷的因素。

李宇嘉认为,应该形成利率调整的稳定规则。阶段性的利率水平,应该由监管政策(比如LPR水平、存款准备金率)、公开市场利率和无风险利率、存款利率等来综合决定。当这些变量保持稳定时,房贷利率应该保持相对稳定的水平,这样既维护银行合理的利润水平,提供可靠的房贷服务,还能引导市场对于利率稳定的预期,促进贷款投放。

另外,李宇嘉还提到,公积金贷款利率需要调整。过去公积金贷款利率和商贷利率大概有两个百分点的差距,由于存款利率下降,准备金率下降,公开市场操作利率下降等,导致按揭贷款利率下降的幅度比较大,现在二者的差距已明显收窄,甚至首套房利率水平非常接近。公积金贷款普惠性金融的属性有所削弱。下一步需要下调公积金存款利率,来驱动公积金贷款利率下调,从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。

何倩茹也表示:“公积金贷款的优势是长期的低利率、低成本,因此为了保持其竞争力,我认为后期会有所调整。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁