多家银行发指南！存量房贷京沪深外统一降至LPR-30BP

随着各家银行对常见问题进行答疑，新一轮存量房贷利率调整的具体方案逐步浮出水面。

截至10月10日，已有工商银行、中国银行、交通银行、招商银行、浦发银行、浙商银行、兴业银行等多家银行发布存量房贷利率调整常见问答，明确除北京、上海、深圳二套房贷外，当前房贷利率高于LPR-30BP（基点）的，将统一调整为LPR-30BP。另有部分银行强调，调整后加点幅度应同时不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

从各行目前披露的方案来看，符合条件的存量房贷利率将会统一批量调整，无需客户提出申请或提供材料。在此之前，多家银行表示将于10月12日在官方渠道发布具体操作细则。

从调整范围来看， 首套房和二套房都将进行调整； 从调整时间来看，工商银行明确将于10月25日统一调整，其他银行目前仍将期限定在10月31日前。值得注意的是，购房者自身房贷利率已经低于LPR-30BP的，不参与此次调整；此次存量房贷利率调整不溯及过往，即调整前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息不给予返还。

以工商银行10日最新发布的《2024存量房贷利率调整常见问答（二）》（下称《问答2》）为例，第一财经进行了重点梳理：

1.最低调整至LPR-30BP，一个月能省多少钱？

从各行披露的方案来看，大部分利率较高的存量商业性个人住房贷款都在调整范围内。

根据央行数据，截至7月末，我国全部存量房贷加权平均利率约为4.06%，今年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。批量调整后，存量房贷利率将降至约LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于今年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%）。调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点。

根据工商银行发布的《问答2》，除贷款在北京/上海/深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。这也意味着，房贷利率统一调整为LPR-30BP有两大条件，一是非北、上、深地区的二套房购房者，二是房贷为浮动利率定价且当前利率高于LPR-30BP。

对于购房者最关心的调整后自己能省多少钱，工商银行也进行了举例说明：

例1：小张在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，小张每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

例2：小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP(贷款发放时首套房贷利率政策)，即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

由此可以看出，在一线城市等存量房贷利率基数相对较高城市的购房者，此次利率调整后可能受益更为明显。

对于房贷利率等于或低于LPR-30BP的客户，由于已经享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。工商银行表示，客户可以登录该行手机银行-贷款-我的贷款，查询当前房贷执行利率。

2.固定/基准利率定价的住房贷款也可调整

工商银行表示，对于当前为固定/基准利率定价的贷款，需要购房者先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。

比如，某客户当前首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。

3.二套房贷款利率将同步调整，北京、上海、深圳怎么调？

此前央行表示，为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。

工商银行表示，符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。如客户贷款不在北京/上海/深圳等地区，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，无需申请“二套转首套”，该行将批量进行利率下调。

如客户贷款在北京/上海/深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，客户可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。具体以当地政策要求为准，需咨询贷款经办行。

如客户贷款在北京/上海/深圳，并且不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳全辖LPR-5BP。

4.重定价日不同，利率下调后可能有所差别

工商银行表示，由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。

到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

5.此次调整不涉及商用房、不调整存量公积金贷款利率

综合多家银行问答，此次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款和存量公积金组合贷中的商业性个人住房贷款部分，商用房（含商住两用房、商铺等）贷款、公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分均不在此次调整范围内。