房产重磅 | 中共中央明确住房制度未来五大发展方向

近日，第二十届中央委员会第三次全体会议在北京举行，审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）。其中，明确提出要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，共包括以下五个方面。

1.加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求

《决定》中强调，要“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求”。对此，专家表示，“保障房-刚需”非常清晰地结合，这既是对保障房的明确定位，也对刚需后续的住房产品有明确规划。该政策对于各地规划刚需类型的住房产品有非常重要启发，也有助于保障房真正发挥保障功能。

除刚需外，此次政策也提出要支持城乡居民多样化改善性住房需求。这既是需求端的多样化、个性化、差异化所使然，也是指导供给侧改革的标尺。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“未来，不管是商品房供给，还是租赁房供给，保障房供给，都要做好需求调研，以需定建、以需订购。”

2.充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策

对于当前各地的政策调控力度，《决定》表示，“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策。”

对此，李宇嘉认为，这是完善中央和地方在调控房地产方面的权责分配、实现权责对等，是提高治理能力的体现。也就是说，将调控的权力给到地方，也将稳定房地产的责任赋予地方。在城市分化、区域分化，购买人群差异化的当下，地方需要在自主权的前提下，落实因城施策，才能将房地产管理好。

3.取消普通住宅和非普通住宅标准，满足多样化改善需求

《决定》专门提及，“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”

业内认为，这或许意味着，后续各城市对于限购政策和普宅认定标准将进一步放松。并有房企内部人士指出，取消或调减限购、取消普通住房标准等两点，其实大部分城市已经执行了。这有利于减少供应量、提振购房者信心，起到维护市场中长期的稳定作用。

4.改革房地产开发融资方式和商品房预售制度

关于新房交付问题，《决定》中特别提及，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。其中，使用了“改革”一词，而非“取消”，说明未来更多将是体系性的政策制度的调整，而非简单地取消；其次，将融资方式和预售制度放在一起讨论、一起改革，说明融资的改革和预售制度的改革将是配套的、并且协同的。

李宇嘉表示，未来鼓励现售房开发，预计会在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有扶持政策。预售向现售转型，也是房地产新的开发模式。

5.立足供求关系重大变化的市场特征，完善房地产税收制度

对于牵动不少购房者神经的房地产税，《决定》也再次提及，“完善房地产税收制度”。专家表示从税收层面来说，最近几年变动较大，即从“房地产税开征”转向“持续降低交易的税费成本”。从完善的角度看，未来将立足供求关系的重大变化的市场特征，确保房地产税收制度更加灵活和精准。