房地产底部已现？多机构预言房价企稳及地产股复苏

在房地产的政策暖风与市场提振态势下，近期不少机构已扭转对房地产行业以及地产股的态度。

12月5日，平安基金举办2025年度投资策略会，广发证券首席经济学家、首席分析师郭磊在谈到各类大宗资产时表示明年房地产会有一轮“量价企稳”。

郭磊的判断源于对房产租金收益率的研究。他表示，过去几年房价普遍回调，对应的租金收益率（年租金除以房屋总价）实际上是在升高的，对比四个一线城市的租金收益率，目前北京的住宅租金收益率已经超过2%，上海在2%左右，深圳、广州稍微低一些，在1.5%-1.7%之间。二线城市中，长沙、武汉的租金收益率大约回到了3%，合肥、郑州则相对低一些。全国范围来看，百城的租金收益率在2.3%左右。

2.3%的百城租金收益率意味着什么？

“第一，说明长周期的房地产调整目前没有结束，租金收益率理论上应该用长期限的收益率加上一定的风险溢价（来衡量），长期限的收益率可以用30年国债收益来参考，30年国债目前的收益率就是2.3%左右，也就是说，房地产作为风险资产，对比长期限国债，它的风险溢价还没有体现，一般国外这个风险溢价在1个点以上，所以说房地产的长周期调整还会继续。”郭磊表示。

其二，郭磊认为，从短周期来看，明年将会有一轮房地产量价企稳，实际上部分一线城市现在已经在底部了，租金收益率目前超过2%，已经高于5年期定存收益率，也高于同期理财产品短期收益率，这是房地产将出现短周期企稳的基础。

早在房地产“9·29新政”后，包括摩根大通在内的外资巨头在地产及物管板块动作增多，公募基金的地产股持仓市值与比例也有所提升，部分沉寂多时的地产股出现了剧烈波动。中金公司认为，总体上地产股估值的历史底部或已确立，未来主要着眼上行节奏与空间的问题。

今年第三季度公募基金地产股持仓市值与比例均有所提升，也从侧面反映出市场的部分复苏迹象。

据Wind数据，2024Q3房地产板块的基金持仓总市值为761亿元，环比上升60%，地产板块持仓市值占股票投资市值比重为1.08%，环比上升0.25百分点。

在A股，多家上市房企今年第三季度的前十流通股东仓位亦发生变化。

“全国社保基金六零二组合”以及“中国农业银行股份有限公司-广发均衡优选混合型证券投资基金”新进金地集团（600383.SH）十大股东之列，香港中央结算有限公司则增持1244.04万股；“全国社保基金四一三组合”和“中国工商银行股份有限公司-华泰柏瑞沪深300交易型开放指数证券”等新进保利发展（600048.SH）十大股东之列；新城控股（601155.SH）也获得香港中央结算有限公司增持943.12万股。香港中央结算有限公司作为外资通过沪深港通机制投资A股市场的结算机构，负责北向资金的结算工作。

今年9月下旬起，股价沉寂多时的华夏幸福（600340.SH）突然开始发力，尤其是从10月28日至11月7日，实现连续9个交易日涨停，究其原因，一方面华夏幸福在三季度报告中显示出盈利状态，并推出了债务化解方案；另一方面也与整个房地产行业的复苏密切相关。

不过，在九连板以后，华夏幸福股价又经历了过山车般的剧烈波动，在下跌后，又于11月底至12月初的8个连续交易日内录得4次涨停，可见市场参与者的情绪仍然处在不稳定中。

中金公司日前发布研究报告称，对于地产股而言，总体上认为估值的历史底部或已确立，未来主要着眼上行节奏与空间的问题，主要的催化因素将在于增量政策与房价趋势。基准情形下，建议投资者把握2025年可能因实体市场量价下行趋势缓和所出现的地产股的进一步上行。

伴随着市场回暖及部分地产股交易活跃，原本对中国房地产持唱衰态度的外资投行也开始逐渐改变。在高盛发布的2025年中国房地产展望中，高盛预计房地产触底在望，二手房市场预计每年成交量将保持中位数增长，房价将在2025年底至2026年初企稳，均价在2026年持平，2027年预计增长2%；开发商的销售现金利润预计将在2025年至2027年间企稳，开发商股票估值复苏路径仍取决于基本面韧性。