股东会见闻录 | 龙湖给绿城服务打了差评

观点网绿城服务收到了龙湖方对其经营表现的差评。

6月21日，绿城服务召开股东大会，集团总裁金科丽与多位管理层出席会议。

值得注意的是，龙湖方面以股东的身份，线上参与此次股东会。

据参会投资者向观点新媒体转述，会上龙湖方表示要对绿城服务经营表现打差评。

龙湖的差评

据投资者介绍，龙湖方面在股东会上公开表示，对绿城服务的经营表现打了差评，主要原因是龙湖认为绿城服务整体的毛利率水平在头部企业里是偏低的。

同时，企业的毛利增速是高于净利增速，因此龙湖认为，没有看到2023年财年比2022年有改善的动作，包括在毛利阶段的基础物管和社区增值，这些毛利率水平都比较偏低。

总裁金科丽承认，经营绩效部分的改善方面跟头部同行比确实还有一些差距。数据显示，2023年绿城服务管费降低了0.5个百分点，毛利率提升了0.5个百分点，总体经营部分提升了1个百分点。

随后管理层表示，2024年以及之后三年的整体导向，绿城服务还是会往两个方向走，就是管费的继续降低和毛利的继续提升。

据介绍，两个方向分别是：一是核心经营利润的增速会大于收入增速，上半年来看依然延续了这样的势头。

二是归母净利润，对于过往投资，绿城服务在做相应的止盈止损处理。据介绍，2023年绿城服务将最大的一笔可转换债券做了1.5亿减值处置。

据参会投资者介绍，管理层在股东会上也表示，希望能够与股东达成两个一致：第一是归母净利润和核心经营利润尽可能达成一致，第二是物业板块利润和专业板块利润能够达成一致，这将是绿城服务未来3年的努力方向。

会上，其他股东注意到，绿城服务储备面积占比一直处在高位，但每年新增在管面积增速并没有体现出高比例储备面积的优势。

管理层对此回应是：“合同转为收入的时候是一个全口径收入，这两年因为开发商售房率的问题，其实有一部分算的时候是100块，实际上可能只收到了85块。”并表示，呈现出来的数据是一个真正能收到钱的收入。

近两年，绿城服务还承接了杭州亚运会、亚残会等一次性收入的专项业务。据介绍，去年杭州亚运会和亚残会两项便给绿城服务提供了超过2亿的营收。

此外，由于大环境下行，绿城服务加强了风险预控，提前撤出可能有交付困难、开发停滞的项目等。

这些行动也直接影响了营收等财务数据。

中后台精简

管理费用率一直困扰着绿城服务的股东。

目前，绿城服务管理费用率大概是7个点，同为杭州企业的滨江管理费用率只有2个多点。

据参会投资者转述，绿城服务管理层承认目前企业管费处在中等偏上水平，并向股东解释，绿城服务是全国性的企业，滨江更专注于浙江省内发展，不同地域和管理幅度也是一个客观因素。

再者，绿城服务已经意识到中后台部分比例偏重的问题，从2023年开始全面推进中后台精简工作，所以去年管费下降了0.5个百分点，今年将进一步精简。

中后台精简最核心的是缩短管理流程、提升管理效率，按照计划，接下来三年绿城服务管理费用率预计下降1.5个百分点，回到5-6个点水平，精简下来的员工将被分配到一线岗位。

同时，绿城管理层还表示，目前物业企业部分数据口径尚未统一，“我们把物业管理的市场拓展费用也放在管费里面，有些公司可能放在销售费用里面。”因此导致各家企业内部管理的评估标准划分出现差异。

其实早在2022年，绿城便开始了战略调整。

据介绍，管理层在会上表示，此前行业势头向好，公司的策略是三驾马车。现在风口已经过去，经营策略便转变成战略一体化。过去是不停向外抢占市场份额，现在便是慢慢整合。